（2015）孟民初字第55号

裁判日期: 2015-11-16

公开日期: 2016-03-24

案件名称

马千里与廊坊开发区宏远房地产开发有限公司、廊坊开发区宏远房地产开发有限公司孟村分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

孟村回族自治县人民法院

所属地区

孟村回族自治县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

马千里,廊坊开发区宏远房地产开发有限公司,廊坊开发区宏远房地产开发有限公司孟村分公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十一条，第一百四十四条

全文

河北省孟村回族自治县人民法院民事判决书（2015）孟民初字第55号原告（反诉被告）马千里。委托代理人孙树田，河北言公律师事务所律师。委托代理人ＸＸＸ，河北言公律师事务所律师。被告（反诉原告）廊坊开发区宏远房地产开发有限公司（以下简称宏远公司），住所地：廊坊开发区花园道。法定代表人庞建民，系该公司董事长。委托代理人程军林，河北海岳律师事务所律师。委托代理人高晓飞，河北海岳律师事务所律师。被告廊坊开发区宏远房地产开发有限公司孟村分公司（以下简称宏远孟村分公司），住所地：孟村县朝阳路。法定代表人刘湘珍，系该公司总经理。原告（反诉被告）马千里与被告（反诉原告）宏远公司、被告宏远孟村分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙树田、ＸＸＸ、被告宏远公司委托代理人程军林到庭参加了诉讼，被告宏远孟村分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）马千里诉称，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买了由被告开发的孟村县凤凰城小区商品房一套。被告逾期未能交付商品房，故原告诉至法院，请求判令被告继续履行合同，按照合同约定交付验收合格的房屋，按照合同约定的交付日至实际验收合格交付之日止按已交房价的万分之三支付违约金。原告（反诉被告）马千里为支持其主张向本院提供如下证据：1、马千里与被告宏远公司签订的商品房买卖合同一份，证明原被告签订有房屋买卖合同，并对交房日期、违约金的计算方式、支付方式进行了约定。支持原告主张违约金及诉求的依据。2、被告宏远孟村分公司向原告出具的购房发票及收款凭证各一份，证明该分公司收到原告的房款，并证明被告宏远孟村分公司具有适格的被告身份，应承担连带责任。3、被告宏远孟村分公司经理林新国出具的承诺书一份，证明被告已实际违约，并没有按照合同约定的交付日期交付验收合格的房屋，并证明原告向被告多次主张违约权利及其他权利，同时证明被告承诺按照合同约定的违约金数额双倍返还给业主。4、2014年12月8日协议书复印件一份，用以证明孟村凤凰城小区全体业主于2014年12月8日在孟村回族自治县住建局与被告宏远公司达成的协议，其上约定了抵押情况、交房期限及违约金情况等；5、中国工商银行股份有限公司孟村支行个人购房担保借款合同一份，用以证明原告因购买房屋向中国工商银行股份有限公司孟村支行借款的事实。被告（反诉原告）宏远公司辩称，1、原告与被告宏远公司存在合同关系，与被告宏远孟村分公司不存在商品房买卖合同关系，宏远孟村分公司非本案适格被告。2、合同约定的违约金过高，请求法院按照当地租金标准进行调整，确认违约金的具体数额。3、被告宏远公司于2015年1月10日通知业主收房，现绝大多数业主也已收房，违约金的支付应截止至通知交房日。被告（反诉被告）宏远公司对原告（反诉被告）马千里提供证据的质证意见为：1、对合同的真实性认可，但违约金的约定过高；2、对发票的真实性认可，是被告宏远公司委托被告宏远孟村分公司收款，因被告宏远公司是廊坊企业，孟村回族自治县政府为了将房地产税收留本县，要求以被告宏远孟村分公司的名义收款、开票，故不能以此收据认定被告宏远孟村分公司替换被告宏远公司为项目开发主体及商品房买卖合同的相对方；3、对承诺书不认可，因其上无被告宏远公司的印章，该公司未参与，就内容看，也未显示被告宏远公司的承诺，且被告宏远公司没有授权林新国对外作任何承诺，即使承诺书是真实的，也是林新国的个人行为，对被告宏远公司不具有约束力；4、对协议书的真实性不认可，其上无被告宏远公司的印章，被告宏远公司对此协议不知情，也未授权林新国等二人对外签订协议。5、对个人购房借款合同的真实性无异议。被告宏远孟村分公司未答辩。被告（反诉原告）宏远公司反诉称，反诉原告与反诉被告签订商品房买卖合同，反诉被告未按期缴纳房款，严重影响反诉原告的开发进度，造成反诉原告逾期交房，故请求人民法院依法判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金3381元。被告（反诉原告）宏远公司为支持其主张，提供以下证据：1、物业费缴费凭证一份，用以证明反诉被告已经接收了房屋，并缴纳物业费后入住；2、银贷支付房款收据一份及银行最后贷款发放凭证复印件一份，用以证明反诉原告是在2014年1月16日收到反诉被告通过银贷方式交纳的房款230000元。原告（反诉被告）马千里辩称，反诉被告没有违约，反诉原被告在签订商品房买卖合同后，反诉被告即全部交付购房首付款，故应依法驳回反诉原告对反诉被告的反诉请求。原告（反诉被告）马千里认为被告（反诉原告）宏远公司提交的证据与本案不具有关联性，不能证实其主张。经审理查明，2013年10月28日，原告（反诉被告）马千里与被告（反诉原告）宏远公司签订商品房买卖合同一份，合同约定，原告（反诉被告）马千里购买被告（反诉原告）宏远公司开发建设的朝阳凤凰城小区第2幢1单元1404号商品房一套，总价款为387763元；被告（反诉原告）宏远公司应在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告（反诉被告）马千里使用，被告（反诉原告）宏远公司如未按合同规定的期限将商品房交付原告（反诉被告）马千里使用，逾期超过90日后，原告（反诉被告）马千里有权解除合同……，原告（反诉被告）马千里要求继续履行合同的，合同继续履行，并自2014年8月31日的第二日起至实际交付之日止，被告（反诉原告）宏远公司按日向原告（反诉被告）马千里支付已交付房价款万分之三的违约金。另查明，上述合同签订后至今涉案房屋未经相关部门验收合格，原告（反诉被告）马千里已按合同约定支付首付款74077元，剩余房款230000元以银行按揭方式支付。以上事实，由商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人购房担保借款合同及原被告当庭陈述等证据予以证实。本院认为，就本诉部分，原告马千里与被告宏远公司经协商一致，自愿签订商品房买卖合同，且合同内容不违反法律规定，本院认定其合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，原告已按合同约定支付房款，而被告宏远公司至今未按合同约定交付验收合格的房屋，现原告要求继续履行合同，故被告宏远公司应按照合同约定继续履行合同，交付验收合格的房屋。被告宏远公司主张合同约定的违约金过高，本院予以采信，应予调整。应自被告宏远公司依合同约定交房期限届满次日起，按中国人民银行公布的同期逾期贷款利率（贷款利率上浮40%）上浮30%计算已交房款387763元的违约金。对原告要求被告宏远孟村分公司与被告宏远公司承担连带责任的主张，《中华人民共和国公司法》规定：分公司不具有法人资格，其民事责任应由公司承担，本案合同相对方系被告宏远公司，被告宏远孟村分公司并非合同相对方，且被告宏远公司认可系委托被告宏远孟村分公司为其代收购房款，故对原告向被告宏远孟村分公司的主张，本院不予支持。就反诉部分，庭审中，反诉原告宏远公司主张反诉被告马千里未按照合同及补充协议的约定办理银行贷款，致使贷款发生了迟延，要求反诉被告按照贷款数额、合同约定日万分之三的标准承担逾期付款的违约金（逾期天数计算方式为：自合同签订日至贷款发放日的实际天数减去30天）。根据反诉原、被告签订的合同补充协议第一项第一条的约定，如反诉被告是以按揭方式支付部分房款的，则乙方应自签订本合同或反诉原告通知之日起7日内，将银行要求的按揭资料提供给反诉原告（如需补充资料则自反诉原告通知之日起5日内），并在接到反诉原告通知7日内到反诉原告指定的银行办理按揭贷款手续。反诉原告称其系采取电话通知的方式告知反诉被告提供按揭资料，但通知的具体时间等未提供相关证据予以证明，且反诉被告对反诉原告的反诉请求不予认可，故本院对上述反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）廊坊开发区宏远房地产开发有限公司继续履行与原告（反诉被告）马千里之间的商品房买卖合同。二、被告（反诉原告）廊坊开发区宏远房地产开发有限公司于本判决生效后120日内以合同约定的方式，向原告（反诉被告）马千里交付经验收合格的朝阳凤凰城小区2幢1单元1404号商品房一套。三、被告（反诉原告）廊坊开发区宏远房地产开发有限公司自2014年9月1日起至房屋交付之日止，按中国人民银行公布的同期逾期贷款利率（贷款利率上浮40%）上浮30%向原告（反诉被告）马千里支付已交房款387763元的违约金；四、驳回原告（反诉被告）马千里对被告廊坊开发区宏远房地产开发有限公司孟村分公司的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）廊坊开发区宏远房地产开发有限公司对原告（反诉被告）马千里的反诉请求。本诉案件受理费300元，保全费220元，反诉案件受理费50元，共计570元，由被告（反诉原告）廊坊开发区宏远房地产开发有限公司负担。原告（反诉被告）马千里预交的诉讼费520元，在执行中由被告（反诉原告）廊坊开发区宏远房地产开发有限公司一并给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或沧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判长　刘　利审判员　刘培利审判员　李金玲二〇一五年十一月十六日书记员　徐宁宁微信公众号“”