（2015）郴北民二初字第589号

裁判日期: 2015-11-16

公开日期: 2015-12-04

案件名称

原告阳丽萍诉被告郴州市中铿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

法院

郴州市北湖区人民法院

所属地区

郴州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

阳丽萍,郴州市中铿房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第二条，第九条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

湖南省郴州市北湖区人民法院民事判决书（2015）郴北民二初字第589号原告阳丽萍，女，汉族，湖南省安仁县人。委托代理人黄巍，湖南众望归律师事务所律师。被告郴州市中铿房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市七里大道168号。法定代表人蒋禧，该公司董事长。委托代理人黄日彬，湖南湘达律师事务所律师。原告阳丽萍诉被告郴州市中铿房地产开发有限公司（以下简称“中铿公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阳丽萍及其委托代理人黄巍和被告中铿公司的委托代理人黄日彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳丽萍诉称：原、被告于2007年元月22日签订《经济适用房内部认购书》，约定被告负责建设郴州市第十五中学职工住宅小区，被告将该小区中面积约164平方米的经济适用房一套按1000元／平方米的价格出售给原告，车库则按水平投影面积×900元／平方米予以计算。被告必须在2007年12月1日前交付房屋及车库给原告。《认购书》中付款方式虽然要求原告将款项交由郴州市第十五中学财务，但第十五中学并未参与签订本认购书（认购书系被告提供的格式文本），故原告按被告要求向被告公司总经理廖小夫（廖小夫即为被告公司股东也是该楼盘项目负责人）预付了购房款13.8万元，被告收到原告房屋预付款后向原告出具了收条并加盖了财务专用章。但此后被告却迟迟未对原告购买的房屋进行施工建设，原告每次到被告公司质询施工进展，被告项目负责人廖小夫均称“快了快了”，从原告交付房款至今已近9年，被告仍然对原告购买的房屋一层未建。被告长时间未能按认购书约定的期限交房，已经构成根本性违约。因房价大幅上涨，导致原告现在另行购买其他房屋价格比之前购买的已高出数倍，且原告长期在外租房居住既不方便又导致了高额的租金支出。综上所述，被告的违约行为已经严重损害了原告的合法权益，原告特依法诉至法院。诉讼请求：1、请求法院解除原、被告签订的《经济适用房内部认购书》；2、判令被告向原告返还购房款13.8万元，并赔偿原告经济损失22.8万元，合计36.6万元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告阳丽萍将第1项诉讼请求变更为“请求法院确认原、被告签订的《经济适用房内部认购书》无效。”为支持其诉讼请求，原告向本院提供了如下证据：1、原告身份证复印件、被告企业注册登记资料，拟证明原、被告基本情况；2、《经济适用房内部认购书》，拟证明原告认购了被告开发建设的郴州市第十五中学的经济适用房一套；3、收条，拟证明被告收取了原告13.8万元购房款；4、郴州市房产局、郴州市统计局文件（郴房（2013）84号文件），拟证明郴州市城区的房价上涨均价是3000多元。被告中铿公司辩称：一、原告与被告签订的《经济适用房内部认购书》系预约合同，并非房屋买卖合同，该预约合同无效；二、被告仅承担合同无效的违约责任；三、原告主张的房价上涨，租金损失没有法律依据，其主张的违约金明显过高，应予核减。为支持其抗辩主张，被告中铿公司向本院提供了如下证据：1、《经济适用房内部认购书》，拟证明：①签约的房屋没有动工，无规划设计，无图纸，合同没有约定具体的房号，原告对上述情况是知情的；②认购书约定还要签订标准的格式化合同，该认购书是一个预约合同；③认购书约定的违约责任是已交房款的10%；④认购书约定的总房款是180000元；⑤认购书约定的房屋是郴州市第十五中学的经济适用房，原、被告并无签约的资格，是无效合同。经本院组织庭审质证，被告对原告提供的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对证明向有异议，认为该认购书是无效合同；对证据3有异议，认为被告并没有收取原告所交的款项；对证据4有异议，认为该证据不能证明经济适用房的价格是3000多，也不能证明当时认购房屋所在位置的房价。原告对被告提供的证据1的真实性无异议，对证明方向有异议，认为违约责任按10%计算不妥。根据当事人的举证、质证，本院认证如下：原告提供的证据1-4和被告提供的证据1均具有合法性、真实性和关联性，可作为本案认定事实的依据。根据当事人举证、质证和本院认证情况，结合庭审中双方的陈述，本院查明案件事实如下：郴州市第十五中学为改善教师住房条件，委托被告中铿公司建设职工住宅小区。原告阳丽萍并非郴州市第十五中学职工，但为集资购房户之一。2007年1月22日，被告中铿公司（甲方）与原告阳丽萍（乙方）签订了一份《经济适用房内部认购书》，《经济适用房内部认购书》的主要内容为：出售方（甲方）：郴州市中铿房地产开发有限公司营业执照注册号：--法定代表人：蒋禧--认购方（乙方）：阳丽萍为了改善教师住房条件，经双方协商，丙方委托甲方建设职工住宅小区，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他法律、法规和文件的规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、公平协商一致的基础上，就乙方认购甲方建设的住宅小区经济适用房签订如下内部认购书：一、认购1-1、乙方认购甲方位于郴州市第十五中学住宅小区经济适用房一套，车库或杂房1个（具体栋号、楼层和车库或杂房以丙方的分配为准）。1-2、认购住房面积（建筑面积）约164平方米（含公摊面积），车库（或杂房）面积约为25m2，面积以法定测绘为准，每户公摊面积按国家相关的实际面积分摊，但道路、绿地不列入公摊范围。二、价格约定2-1双方同意按1000元／m2的价格预购房款，总计为人民币（大写）约壹拾陆万元（小写：160000.00元）。具体购房款，按实际购房的楼层价格和法定测绘面积如实计算，多退少补，即每户具体购房总价款＝楼层调差后的单位价格×建筑面积＋车库（或杂房）总价款。2-2购买车库，价款按竣工后水平投影面积×900／m2进行计算。购买杂房，价款按竣工后水平投影面积×600／m2进行计算，车库（或杂房）总价款预计为贰万元……。三、付款方式：3-1、签订本认购书十日内，乙方按购房总价款（含住房、车库、杂房以下同）的30%交纳首期购房款，购房款统一交丙方财务。……。四、交房标准……。五、交房期限：甲方必须在2007年12月1日前交付，甲方必须在合同签订之日起30天内正式奠基并开工建设。非甲方原因造成误工的，工期顺延。……。六、有关约定：6-1、本约定生效后，任何一方不得解除或违反本认购书。如乙方违约则按已交房款的10%支付违约金；如甲方违约应按已交房款的10%支付违约金。……6-3、乙方承诺在接到甲方书面通知后十天内，与甲方签订本认购书、《经济适用房销售合同》（正式合同条款内容不得与本认购书相抵触）以及按本认购书约定交纳购房款并按实结算多退少补，逾期不交纳房款的，甲方有权向乙方收取违约金……。6-6、甲、方双方签订《经济适用房销售合同》后一年内，由甲方负责办理好房产证、土地使用权证、契证。……。七、其他条款：7-1、本认购书未尽事宜，双方可在签订《经济适用房销售合同》时予以补充。本住户为住房五楼。7-2、本认购书一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效。本协议与甲、丙签订的委托建设小区经济适用房合同有抵触的，以本协议书为准。甲方：郴州市中铿房地产开发有限公司乙方：阳丽萍，签字时间：二○○七年元月22日。”被告中铿公司在上述《经济适用房内部认购书》甲方处盖章予以确认，原告阳丽萍作为乙方在上述《经济适用房内部认购书》中签名确认，郴州市第十五中学未参与该认购书的签订。《经济适用房内部认购书》签订当日，原告阳丽萍向被告中铿公司交纳了购房款138000元。同日，被告中铿公司出具收到原告阳丽萍购房款138000元的收条一份，该收条加盖了被告中铿公司财务专用章。由于被告中铿公司未能办理房产开发建设的相关手续，原告预购的房屋迟迟未开工建设。约定的交房期限到期后，经原告数年的多次催促，被告中铿公司仍未能如期交房。至今，原告购买的房屋仍未能开工建设，亦未取得商品房预售许可证明。2015年5月18日，原告阳丽萍向本院提起诉讼，要求解除原、被告双方签订的《经济适用房内部认购书》，并要求被告返还购房款138000元，同时要求被告赔偿原告阳丽萍经济损失228000元。庭审中，原告阳丽萍变更第一项诉讼请求为“请求法院确认原、被告签订的《经济适用房内部认购书》无效”。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。本案争议的焦点：一、原、被告双方于2007年1月22日签订的《经济适用房内部认购书》的性质及其效力的认定问题；二、原告要求被告返还购房款并赔偿经济损失的问题。一、原、被告双方于2007年1月22日签订的《经济适用房内部认购书》的性质及其效力的认定问题。1、对于原、被告双方签订的《经济适用房内部认购书》的合同性质认定问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令88号）第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原、被告双方于2007年1月22日签订的《经济适用房内部认购书》就当事人情况、房屋情况、总价款、付款方式、付款时间、交房时间、房屋装饰标准、办理产权登记事宜等作出了明确约定，该《经济适用房内部认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告中铿公司已按合同约定收取了原告的购房款138000元，据此，原、被告双方于2007年1月22日签订的《经济适用房内部认购书》可以认定为商品房买卖合同。2、对于原、被告双方签订的《经济适用房内部认购书》的合同效力认定问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原告购买的房屋至今未能开工建设，亦未取得商品房预售许可证明，依据上述法律规定，原、被告双方签订的《经济适用房内部认购书》应属无效合同。二、原告要求被告返还购房款并赔偿经济损失的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房的事实。”本案中，被告中铿公司作为专业的房地产开发公司应当知道在未取得商品房预售许可证明的情况下是不得对外销售房屋的，而被告中铿公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告签订具备商品房买卖合同性质的《经济适用房内部认购书》并收取购房款的行为是导致合同无效的主要原因，由此可以认定被告中铿公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，并应承担相应的民事责任。对于原告所主张的返还购房款并赔偿经济损失的问题：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，被告中铿公司应当返还原告已付的购房款并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故原告要求被告中铿公司返还购房款138000元，本院依法予以支持；原告诉请被告赔偿经济损失228000元，本院根据上述司法解释的规定，确定由被告向原告支付不超过已付购房款一倍的赔偿款即138000元，原告诉请被告赔偿经济损失200000元，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，参照《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、原告阳丽萍与被告郴州市中铿房地产开发有限公司于2007年1月22日签订的《经济适用房内部认购书》无效；二、被告郴州市中铿房地产开发有限公司应返还原告阳丽萍购房款138000元；三、被告郴州市中铿房地产开发有限公司应赔偿原告阳丽萍经济损失138000元；四、以上第二、三项合计276000元，限被告郴州市中铿房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内支付完毕；五、驳回原告阳丽萍的其他诉讼请求。如果被告郴州市中铿房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6790元，财产保全费2350元，合计9140元，由原告阳丽萍负担1632元，被告郴州市中铿房地产开发有限公司负担7508元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审　判　长　　田忠民审　判　员　　王　林人民陪审员　　谢寒梅二〇一五年十一月十六日书　记　员　　欧阳雷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令88号）第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。微信公众号“”