（2015）东中法民一终字第2176号
裁判日期: 2015-11-15
公开日期: 2015-12-21
案件名称
叶衍芬与广东宏远集团有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶衍芬,广东宏远集团有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百七十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第2176号上诉人（原审原告、反诉被告）：叶衍芬。委托代理人：吴日辉，系广东今久律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东宏远集团有限公司。住所地：东莞市南城区宏远大厦**楼。法定代表人：陈林。委托代理人：王春盛，系广东格雷兄弟律师事务所律师。委托代理人：叶伟坚，系广东格雷兄弟律师事务所辅助人员。上诉人叶衍芬因与被上诉人广东宏远集团有限公司（以下简称宏远公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第646号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年3月16日，叶衍芬向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除叶衍芬与宏远公司于2013年9月5日签订的《商品房买卖合同》；2、由宏远公司立即归还叶衍芬首期购房款195233元，住宅专项维修资金727元，契税11256.99元，印花税197元，登记费80元，交易手续费44元，查档费550元，测绘费200元，律师费1600元，以上合计209888元，并赔偿叶衍芬相应的利息损失（利息以209888元为本金，从2013年9月5日起算至宏远公司退还款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2015年3月15日为19551元）；3、宏远公司负担本案的全部诉讼费用。宏远公司向原审法院提起反诉，请求法院判令：1、叶衍芬向宏远公司支付房价款180000元及逾期付款违约金（按照中国人民银行同期贷款利率，从反诉状送达叶衍芬后第十一日起计算至付清款项之止）。2、反诉费由叶衍芬承担。原审法院经审理查明：2013年9月5日，宏远公司作为出卖人，叶衍芬作为买受人，双方签订商品房买卖合同，约定叶衍芬购买东莞市南城区港口大道9号康城大厦商铺2099号房，总价格为375233元，其中首期款为195233元（含已付定金），剩余房款180000元由买受人向银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。商品房买卖合同第七条约定：买受人如未按本合同时间付款，逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定：出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十一条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条约定：本合同连同附件共17页，一式叁份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人壹份，买受人壹份，房管部门壹份。合同附件五第四条第1点约定，买受人选择银行按揭贷款、公积金贷款方式支付首期款之外的房价款的，应在签订《商品房买卖合同》时同时签订贷款合同并按银行、公积金中心的要求提供全部贷款必备的资料及承担并支付相关的费用。如因买受人未依约签订贷款合同、提供必备的资料、支付相关的费用或其他买受人方面的原因（如不符合贷款资格等）导致银行或公积金中心审核后不同意发放贷款的，视为买受人未办理银行按揭贷款手续，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起十日内付清房价款，逾期支付的，按本合同第七条第1种方式处理，出卖人解除合同的，买受人已支付的费用包括但不限于契税、维修基金、律师费、公证费、保险费等均由买受人承担。第四条第3点约定，买受人充分认识到国家对房地产市场的调控形势，愿意自行承担因延期签约办理按揭相关手续期间国家出台的新的政策导致的法律风险。第五条约定，如买受人不按合同第六、七条约定的时间按时足额付款或者不按时办妥按揭贷款手续的，出卖人有权相应地延迟交楼时间且不承担延迟交楼的责任。随后，宏远公司作为甲方，东莞市万菱实业投资有限公司作为乙方，叶衍芬作为丙方，三方签订《商品房买卖合同补充协议》，其中第一条约定：甲方应当于2014年1月1日前，以书面形式通知丙方办理该商铺的交付手续，丙方在此不可撤销地授权甲方将该商铺直接交付给乙方（该商铺商场管理公司），但是甲、乙、丙方应当在商铺交付时办理该商铺的交付交接手续，丙方应积极配合乙方签订委托租赁、经营管理的相关协议。第二条第（1）点约定：该商铺出售后，自甲、丙双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付之日起至2016年12月31日止，甲方享有此期间该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜枱等，丙方不得干涉。第二条第（5）点约定：丙方未按书面通知的时间办理与乙方办理交接手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺的装修移交以及使用权和收益权已实际交给丙方，一切风险由丙方承担。签订合同后，叶衍芬向宏远公司缴纳了首期购房款195233元；叶衍芬并缴纳了契税11256.99元、住宅专项维修资金727元；叶衍芬还向广东赋诚律师事务所缴纳了买卖合同印花税188元、登记费80元、交易手续费44元、律师费1600元、测绘费200元、转登费550元、按揭印花税9元。叶衍芬主张其在签订上述商品房买卖合同后，主动配合宏远公司办理银行按揭贷款手续，叶衍芬的个人征信没有问题，但至今仍未能办理到银行按揭贷款，并提供了业务受理单、收费凭证、个人信用报告、《个人一手房住房贷款合同》予以证明，其中个人信用报告系叶衍芬于2015年5月4日在中国人民银行打印的；《个人一手房住房贷款合同》系叶衍芬于2013年6月21日因购买商品房而签订的住房贷款合同。宏远公司则主张叶衍芬不符合银行放贷的条件导致案涉商铺无法办理银行按揭贷款，并提交了广东赋诚律师事务所出具《关于康城大厦二三楼业主按揭情况的说明》及《关于区结就、叶衍芬办理按揭贷款的情况说明》、康城大厦商铺已办理按揭明细表、康城大厦其他已经获得东莞银行贷款的业主的贷款资料等证据予以证明。其中广东赋诚律师事务所于2015年4月7日出具《关于康城大厦二三楼业主按揭情况的说明》，主要内容为：康城大厦二、三楼商铺一共116户申请办理银行按揭，均系商业用房按揭贷款，已经银行审批通过并放款82户（其中78户由东莞银行中心区支行审批通过放款，4户由东莞银行东城支行审批通过放款），未通过银行审批共34户。区结就、叶衍芬分别于2013年10月4日、2013年9月5日签署《商品房买卖合同》，随即向东莞银行东城支行申请按揭贷款，2013年11月改签东莞银行中心区支行，2014年3月改签东莞银行时代支行，2014年8月改签东莞银行总行。该两位业主申请贷款几次换银行审批通过统一贷款，银行均是口头通知我所律师该两位业主无法通过审批需要退件，我所律师已将办理情况告知该两位业主。广东赋诚律师事务所于2015年5月22日出具了《关于区结就、叶衍芬办理按揭贷款的情况说明》，主要内容为：业主区结就、叶衍芬签署《商品房买卖合同》后，签署了《楼宇按揭抵押贷款合同》并向我所律师提供申请贷款资料，我所律师将买卖合同贷款合同及其他需要由开发商盖章的资料送至开发商处加盖公章及私章，整理资料后将业主签名、开发商盖章的买卖合同、贷款合同及其他申请贷款所需资料送至东莞银行东城支行代理业主申请按揭贷款，因未获得东莞银行东城支行审批通过，又先后改签向东莞银行中心区支行、东莞银行时代支行、东莞银行总行申请（银行接收申请贷款资料及受理贷款申请，均不向我所出具书面文件）。该两位业主申请贷款几次换银行均未获得银行审批通过，银行均口头告知我所律师，该两位业主不符合银行的贷款资格，不能满足银行审批通过条件，无法通过审批贷款，同时通知退件（银行不向我所出具书面文件）。我所律师接通知后安排时间到银行取回提交给银行的买卖合同、贷款合同及其他申请贷款资料，并将银行申请后不同意发放贷款的情况口头告知业主和开发商。根据康城大厦商铺已办理按揭明细表显示，共有82户业主办理了按揭贷款，业主签订商品房买卖合同的时间从2013年5月至2013年8月，贷款银行分别是东莞银行东城支行或东莞银行中心区支行。叶衍芬主张宏远公司擅自将案涉商铺进行商业活动，宏远公司的行为违反合同约定，并提交了商铺照片予以证明。宏远公司主张其已经按照商品房买卖合同补充协议约定将案涉商铺交付给东莞市万菱实业投资有限公司，并提交了《场地交接确认书》予以证明。《场地交接确认书》显示案涉商铺已经在2013年12月30日交付给东莞市万菱实业投资有限公司。宏远公司主张康城国际已经在2015年2月1日正式开业，并提供了2015年2月6日的东莞日报和东莞时报予以证明。针对叶衍芬向银行申请按揭贷款的情况，原审法院依法向东莞银行发出调查函进行调查。2015年6月10日，东莞银行向原审法院出具《关于广东省东莞市第一人民法院调查叶衍芬、区结就在我行贷款情况的复函》，内容有：截止到2015年6月9日叶衍芬、区结就在东莞银行并没有贷款记录。经查询，叶衍芬、区结就曾委托律师事务所将其相关资料送到中心区支行、中心区时代支行申请办理康城大厦二、三楼商铺按揭贷款业务，但经办支行在审核贷款申请资料后认为申请人叶衍芬、区结就的个人贷款评级不达标，未能满足我行审批通过的条件，因此对其贷款申请不予批准。宏远集团有限公司的有关人员曾通过口头咨询的方式与我行总行客户经理进行沟通，希望我行能为康城大厦办理按揭贷款业务，我行客户经理通过对康城大厦所处的地理位置、周边环境及同地段商铺的价格对比，认为康城大厦二、三楼商铺的价格过高，因此口头回复不能为康城大厦二、三楼商铺办理按揭贷款业务，期间并没有审核申请人的申请资料。东城支行在审核康城大厦商铺按揭贷款相关的申请资料时，由于大部分申请人提供的资产证明不足，不能提供我行信用评分准入系统，加上康城大厦部分商铺的价格过高，存在较大的风险，因此东城支行只发放了四笔符合审批条件的按揭贷款，就终止了该项目的按揭贷款业务。另查明，案涉商铺所在的康城大厦于2013年12月23日取得《东莞市商品房现售备案证书》，于2013年9月16日取得《竣工验收备案证书》，于2013年12月26日取得《产权权属证明书》。原审法院认定以上事实的证据有：商品房买卖合同、收据、临时收据、完税证明、维修基金收据、业务受理单、收费凭证、照片、个人信用报告、《个人一手房住房贷款合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《东莞市商品房现售备案证书》、《竣工验收备案证书》、《产权权属证明书》、《场地交接确认书》、东莞日报、东莞时报、《关于康城大厦二三楼业主按揭情况的说明》、《关于区结就、叶衍芬办理按揭贷款的情况说明》、广东赋诚律师事务所执业许可证复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证复印件、康城大厦商铺已办理按揭明细表、康城大厦其他已经获得东莞银行贷款的业主的贷款资料、《关于广东省东莞市第一人民法院调查叶衍芬、区结就在我行贷款情况的复函》以及原审法院庭审笔录等附卷为证。原审法院认为：本案为商品房买卖合同纠纷。叶衍芬、宏远公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，双方应该按照《商品房买卖合同》的约定履行各自的权利义务。叶衍芬主张案涉商品房买卖合同约定的土地使用权限违反法律规定，但根据宏远公司提供的《东莞市商品房现售备案证书》、《产权权属证明书》可知，案涉商铺所在的康城国际已经取得了权属证明书，因此叶衍芬上述主张没有事实和法律依据，原审法院依法不予采纳。本案的争议焦点为叶衍芬主张解除案涉商铺买卖合同理由能否成立。对此，原审法院主要作以下分析：首先，叶衍芬、宏远公司均确认银行未发放案涉商铺的按揭贷款。根据东莞银行出具的《关于广东省东莞市第一人民法院调查叶衍芬、区结就在我行贷款情况的复函》可知，银行未发放贷款的原因在于叶衍芬的个人贷款评级不达标以及商铺价格过高。商铺价格系根据市场行情，由叶衍芬、宏远公司协商确定的；银行认为的商铺价格过高是银行内部决定是否放贷的考虑因素，因此该原因并非开发商的原因导致；结合东莞银行确实发放了案涉商铺所在的康城国际其他部分业主的银行按揭贷款，故叶衍芬主张银行未发放案涉商铺的按揭贷款原因在于宏远公司，原审法院依法不予采纳。因此叶衍芬据此主张解除案涉商品房买卖合同，理由不成立。其次，叶衍芬主张宏远公司没有按照合同约定将商铺交付给叶衍芬使用构成违约。原审法院认为，根据宏远公司提供的《场地交接确认书》可知，宏远公司已经在2013年12月30日将案涉商铺交付给东莞市万菱实业投资有限公司，原审法院依法予以确认。叶衍芬主张宏远公司至今仍未向其交付案涉商铺，没有事实和法律依据，原审法院依法不予采纳。根据案涉商品房买卖合同补充协议第二条第（1）点的约定：买卖双方均同意，自《商品房买卖合同》约定的交付之日起至2016年12月31日止，卖方享有此期间该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜枱等，买方不得干涉。即根据该条款的约定，案涉商铺的使用权及收益权在2016年12月31日前仍归宏远公司，叶衍芬在该期限前不能取得案涉商铺的使用权及收益权。根据案涉商品房买卖合同补充协议第一条约定，宏远公司应当于2014年1月1日前以书面形式通知叶衍芬办理该商铺的交付手续，叶衍芬在此不可撤销地授权委托宏远公司将该商铺直接交付给东莞市万菱实业投资有限公司。宏远公司没有书面通知叶衍芬办理该商铺的交付手续，其交付确实存在瑕疵，但是由于双方约定叶衍芬不可撤销地授权委托宏远公司将该商铺直接交付给东莞市万菱实业投资有限公司，且宏远公司已经在2013年12月30日已经将案涉商铺交付给东莞市万菱实业投资有限公司，叶衍芬没有证据证明由于没有书面通知叶衍芬办理交接手续，从而导致交易无法完成，合同目的无法实现。叶衍芬仅以宏远公司未书面通知其未办理交付手续为由要求解除合同，原审法院依法不予支持。综上，叶衍芬主张解除案涉商铺买卖合同的理由不充分，原审法院不予支持。最后，宏远公司主张双方应继续履行合同，符合《中华人民共和国合同法》第六十四条的规定，理由成立，原审法院予以支持。根据商品房买卖合同附件五第四条的约定，叶衍芬应当在其收到反诉状之日起十日内即2015年4月23日前付清剩余房款375233元-195233元＝180000元。叶衍芬为在合同约定的时间支付剩余房款，故宏远公司诉请叶衍芬向其支付购房款180000元及逾期付款违约金（以180000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2015年4月24日起计算至叶衍芬付清之日止），有事实和法律依据，原审法院依法予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、叶衍芬应在判决发生法律效力之日起五日内向宏远公司支付购房款180000元及逾期付款违约金（以180000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2015年4月24日起计算至付清之日止）；二、驳回叶衍芬的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费2370.79元（已预交）、反诉受理费1950元（已预交），共计4320.79元，均由叶衍芬负担。上诉人叶衍芬不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）宏远公司逾期交房超过180天，叶衍芬有权解除合同。1、合同约定宏远公司应在2014年1月1日前书面形式通知叶衍芬办理交付手续，叶衍芬至今未收到书面通知办理交付，宏远公司已构成违约。2、合同是约定在叶衍芬办理收楼手续后不可撤销委托授权给东莞市万菱实业投资有限公司经营管理，叶衍芬没有授权东莞市万菱实业投资有限公司直接办理交付手续，宏远公司向其交付案涉商铺的行为无效，宏远公司提供的《场地交接确认书》并非叶衍芬签订，对叶衍芬不产生效力。退一步讲，合同条款是宏远公司提供的格式条款，应采信叶衍芬对条款的上述理解。（二）案涉贷款不能发放并非叶衍芬原因导致，未发放贷款导致合同不能继续履行，叶衍芬可以请求解除合同。贷款未发放的根本原因是商铺价格过高，存在较大风险，叶衍芬也提供了信用报告显示信用良好，符合贷款条件，叶衍芬也曾向银行贷款购房，银行复函称叶衍芬贷款评级不达标没有依据。（三）宏远公司存在欺诈，叶衍芬有权解除合同。合同约定土地为商住用地，使用年限为2008年2月29日至2066年4月9日，根据规定，商铺的最高年限为40年，合同约定的使用年限已超过了商铺40年最高年限，宏远公司构成欺诈，该约定也违反了法律的强制性规定，依法应属无效。（四）上诉费计算有误。据此，请求本院：1、撤销原审判决，改判支持叶衍芬一审诉讼请求。2、本案诉讼费由宏远公司承担。被上诉人宏远公司答辩称：（一）宏远公司不存在逾期交房的违约行为。宏远公司是按照合同约定将商铺交付东莞市万菱实业投资有限公司。叶衍芬没有办妥贷款手续也没有足额付款，宏远公司也有权要求迟延交付或拒绝交付。（二）贷款不能发放的原因是叶衍芬不符合贷款资格，且叶衍芬不能获得贷款，不会导致合同目的不能实现。（三）康城大厦土地规划为商住用地，不是商业用地，其使用年限超过40年不违反法律规定，也进行了相应的报建、产权备案等手续，部分业主也领取了房地产权证。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。另查明，就案涉土地使用年限，本院去函东莞市国土资源局，该局函复本院称：东府国用（2000）特370号土地属国有（出让）土地，现批准用途为商住。根据该宗地的《土地出让合同》，土地使用年限为70年，期限为1996年4月10日至2066年4月9日，《土地出让合同》中并无区分商业、居住的土地使用年限。关于地上建筑物的用途管制，其使用年限非该局管理权限范围，请另行咨询住建和房产管理部门。叶衍芬确认上述复函真实性，但主张根据复函地上建筑物用途是有管制的，宏远公司出让的案涉土地用途是商铺，使用年限违反了法律的规定。宏远公司确认上述复函真实性、合法性，主张其已取得《竣工验收备案证书》、《东莞市商品房现售备案证书》、《产权权属证明书》，可证明土地和地上建筑物合法性。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对叶衍芬上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）案涉《商品房买卖合同》的效力。（二）叶衍芬主张解除合同是否依法有据。关于焦点一。根据东莞市国土资源局的复函，案涉土地的用途是商住，使用年限为70年，自1996年4月10日至2066年4月9日，并未区分商业、居住的土地使用年限。双方签订的《商品房买卖合同》约定商铺的使用年限未超过土地使用年限，案涉商铺也取得了《东莞市商品房现售备案证书》、《产权权属证明书》，故《商品房买卖合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法为有效合同。叶衍芬主张《商品房买卖合同》中关于使用年限的约定无效没有任何依据，本院不予支持。关于焦点二。首先，叶衍芬主张宏远公司逾期交房。根据《商品房买卖合同补充协议》第一条的约定，叶衍芬已授权委托宏远公司将案涉商铺直接交给东莞市万菱实业投资有限公司，宏远公司提交的《场地交接确认书》也证明了其已经在2013年12月30日将案涉商铺交付给了东莞市万菱实业投资有限公司，在叶衍芬未提供证据证明合同无法继续履行的情况下，原审法院据此认定宏远公司已按合同约定交付案涉商铺并无不当，本院予以维持。其次，根据东莞银行的复函，银行未发放贷款的原因在于叶衍芬的个人贷款评级不达标及商铺价格过高，由此可知，叶衍芬没有达到东莞银行要求的贷款资格是导致银行贷款未获批准的原因之一，叶衍芬主张贷款未获批准并非其原因导致没有依据，上述原因并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的情形，叶衍芬要求解除案涉合同没有事实和法律依据，本院不予支持。因叶衍芬自身原因，贷款未获通过，宏远公司根据合同约定要求叶衍芬支付剩余房款合法有据，原审法院对此认定正确。原审法院已就案涉贷款未获通过原因向东莞银行调查取证，叶衍芬二审申请再次调查没有依据，本院不予准许。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。叶衍芬的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费7148.32元，由上诉人叶衍芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 黎淑娴代理审判员 杨 浩代理审判员 冯婉娥二〇一五年十一月十五日书 记 员 梁玮珊附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第16页共16页 更多数据：