（2015）张乐民初字第00693号
裁判日期: 2015-11-14
公开日期: 2016-01-06
案件名称
张永高、张永才等与张永兴、张美芳等确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
张家港市人民法院
所属地区
张家港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张永高,张永才,张永忠,张永兴,张美芳,沈群尚
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《江苏省土地管理条例(2004年)》：第三十五条第一款；《中华人民共和国继承法》：第十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2015）张乐民初字第00693号原告张永高。原告张永才。原告张永忠。三原告共同委托代理人钱照林、钱军飞，张家港市乐余法律服务所法律工作者。被告张永兴。被告张美芳。委托代理人茅裕龙。被告沈群尚。原告张永高、张永才、张永忠诉被告张永兴、张美芳、沈群尚确认协议无效纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理后，由审判员沈坚依法适用简易程序，于2015年11月3日公开开庭进行了审理。原告张永高、张永才、张永忠及三原告共同委托代理人钱照林、被告张永兴、被告张美芳的委托代理人茅裕龙到庭参加了诉讼，被告沈群尚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告张永高、张永才、张永忠诉称：三原告与被告张永兴、张美芳均系姐弟关系。其父张丕成、母匡张娣分别于2007年9月29日、2015年4月7日病故，留有位于扶海村三组57号平房三间、辅房二间遗产，谁知被告张永兴、张美芳未经三原告同意将上述房屋擅自卖给了被告沈群尚，售价为2万元。因该遗产尚未分割，两被告无权处分该遗产。为此起诉请求判令：1、被告张永兴、张美芳与被告沈群尚于2015年7月24日签订的房屋买卖协议无效；2、诉讼费用由三被告承担。被告张永兴辩称：义务和权利是对等的，母亲匡张娣的赡养问题，三原告3年都没有履行赡养义务，所以三原告对该母亲遗留的房屋也没有份额。赡养母亲是我和被告张美芳赡养的，卖的房子也是归还了赡养母亲时的债务，具体是否有多余的钱我们还没有结算，实际上也不是债务，本来应该5个人共同赡养母亲，但现在就我们两个被告在养，所以卖房子的钱应该先扣除我们多承担的那一份赡养费用。卖房款也是用在母亲身上的，所以我认为协议是有效的。我卖这个房子时三原告是不知道的。被告张美芳辩称：母亲的生活费不够时，都是我跟被告张永兴两人垫付的，所以卖房子的钱款应该先归还我和张永兴垫付的生活费。赡养母亲是被告张美芳和被告张永兴赡养的，三原告没有履行赡养义务，所以我认为三原告也没有权利分这个房产。我认为这个卖房协议是有效的，三原告没有尽赡养义务，所以他们没有权利主张协议无效。卖房是被告张永兴和被告张美芳以及匡张娣的弟弟商量卖的。被告沈群尚未答辩。经审理查明，张丕成、匡张娣系夫妻，共生育了五个子女，分别是张永高、张永才、张永忠、张永兴、张美芳。张丕成、匡张娣分别于2007年9月29日、2015年4月7日去世，两人去世后留有扶海村三组房屋尚未分割。张永兴、张美芳（甲方）在未经张永高、张永才、张永忠同意的情况下，私下与沈群尚（乙方）签订了《房屋买卖协议（合同）》一份，将张丕成、匡张娣遗留的房屋出售给了沈群尚，合同的主要内容为：甲方自愿将坐落在本市乐余镇扶海村的房产转让（出售）给乙方，房屋成交价格为人民币贰万元，一次性交清。双方另对违约情形、责任等作出了约定。张永兴、张美芳、沈群尚及匡文华均在合同上签名、捺印。2015年7月24日张永兴、张美芳出具收条一份，载明“今收到沈本亮代儿子沈群尚房子款现金贰万元（20000.00），特此收条为据。”张美芳、张永兴在收条下方收款人一栏签名，匡文华在证人一栏签名，并均按手印。张美芳、张永兴称《房屋买卖协议（合同）》签订之日与收条出具之日系同一天。另查明，张永高、张永才、张永忠、张永兴、张美芳因为卖房问题于2015年9月17日、18日发生纠纷并报警，乐余派出所出警后告知通过村委或法律途径解决。再查明，匡张娣在世时曾于2010年因赡养费问题起诉其五名子女，后经本院调解达成协议并作出（2010）张乐民初字第0290号民事调解书。2011年5月，匡张娣认为其子张永忠未按调解书内容支付赡养费，向本院申请强制执行。以上事实，有房屋买卖协议、收据、户籍注销证明、扶海村村委证明、接处警工作登记表、（2010）张乐民初字第0290号民事调解书、执行申请书及庭审笔录等予以证实。庭审中，对于所涉房屋的权属，三原告称是父母建造的。张永兴称：房屋是父母住的，那是我还小，我不清楚是不是父母建造的。张美芳称：建造是以父母的名义建造的，但建房用的木材是我出的，其他材料和人工是父母出的。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中房屋买卖协议所涉房屋的权属并不明确，其中可能涉及到张丕成、匡张娣的遗产继承问题，在所涉房屋权属尚不明确的情况下，两被告是否属于有权处分尚不确定。但本案房屋买卖是农村房屋买卖，农村房屋买卖必须符合国家相关法律规定，《江苏省土地管理条例》第三十五条第二款规定：购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。农村宅基地使用权具有村民身份性，村民基于其身份隶属而享受居住用地福利，从所在村无偿分配取得此权利，同时宅基地还涉及农村社会公共利益，国家限制农村宅基地的用地及转让，主要是限制宅基地使用权的取得与受让，取得宅基地使用权的主体应当具备宅基地所在村村民的身份。另外，宅基地使用权须经土地主管部门审批取得，符和法定用地条件，方能取得宅基地使用权。农村房屋虽然作为私有财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但基于其不动产的房地关联性，房屋权利受制于宅基地权利。农村村民出卖宅基地上所建住宅，法律并没有予以禁止，农村村民可通过行政审批获得住宅用地。同时，因房屋的特性，农村村民住宅与其宅基地不可分离，农村村民对其住宅的出卖必然导致房屋所涉及的宅基地使用权的转让，而宅基地使用权的转让必须取得当地政府主管部门及宅基地所在村的审批及同意。本案中张永兴、张美芳将诉争房屋在未经任何部门批准同意的情况下出售给不是本村集体经济组织成员的沈群尚，不符合申请建房用地条件，且双方的房屋买卖并未经政府主管部门及宅基地所在村的审批及同意，事后也未得到相关政府部门的追认，故本院认为仍应确认张永兴、张美芳与沈群尚签订的房屋买卖协议无效。被告沈群尚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果，由被告沈群尚自行承担。综上，依照《中华人民共和国继承法》第十条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律之规定，判决如下：确认本案中所涉的张永兴、张美芳与沈群尚签订的《房屋买卖协议（合同）》无效。案件受理费减半收取40元，由原告张永高、张永才、张永忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审判员 沈 坚二〇一五年十一月十四日书记员 朱麒达 来源：