（2015）玉民初字第3161号
裁判日期: 2015-11-13
公开日期: 2015-12-21
案件名称
徐德与马英杰、李丹丹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
玉田县人民法院
所属地区
玉田县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐德,马英杰,李丹丹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河北省玉田县人民法院民 事 判 决 书（2015）玉民初字第3161号原告徐德，个体户。委托代理人李术魁，河北群望律师事务所律师。特别授权。被告马英杰，农民。被告李丹丹，农民，系被告马英杰之妻。二被告的委托代理人唐建军，河北马健辉律师事务所律师。特别授权。原告徐德与被告马英杰、李丹丹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐德的委托代理人李术魁、被告马英杰及二被告的委托代理人唐建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月5日，原告作为乙方，二被告作为甲方，订立了“房屋买卖合同”，约定被告将其所有的位于玉田县金旺玉城30-2房屋及30-2储藏室各一处，建筑面积163.88平方米和77.7平方米，作价70万元，上述房屋系被告银行按揭贷款购买，故双方同意自2015年7月6日之后的银行按揭贷款由原告负责承担，双方约定的交付房屋时间为2015年7月6日，同时该合同第八条约定任何一方违约，应给付对方房屋价款20%的违约金。上述合同订立后，原告当即将全部房款70万元给付二被告，由二被告为原告出具“收条”一份，但合同约定的交付房屋期限届满时，被告却拒不交付房屋，更拒绝办理房屋过户登记手续。原告认为，原告与二被告订立的“房屋买卖合同”依法有效，原告履行了交付房屋价款的义务，二被告却拒不履行交付房屋及协助办理过户登记手续的义务。原告依法起诉，请求判令1、被告立即交付出卖的金旺玉城30-2房屋及30-2储藏室各一处；2、被告支付违约金14万元；3、被告协助办理第一条所列房产的产权证书过户登记手续。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、房产买卖合同书一份，证明原告徐德与二被告之间存在房屋买卖合同关系。2、被告马英杰出具的收条一份，证明被告马英杰已收到全部卖房的价款。3、中国农业银行银行卡取款业务回单，证明从闫宏的银行卡转到马英杰的银行卡65万元。4、闫宏出具的情况说明一份，载明“2014年7月5日徐德和我说买了一套房子，想向我倒点钱，我问他要多少，徐德说要65万元，我说有，当天徐德给我一个卡号，我记得户名为马英杰，农业银行的卡，徐德让我打到马英杰卡上65万元，我就给马英杰转账65万元，后来徐德将上述65万元偿还给我了，特此证明。说明人：闫宏，2015年9月9日”。5、马英杰与唐山金旺房地产开发有限公司商品房买卖合同一份、马英杰交付金旺玉城30-2号房屋及30-2号储藏室款项的收据，证明被告马英杰所购买的金旺玉城小区30-2号房屋及储藏室是通过银行按揭贷款方式购买，尚未办理房产证，首期交付的房款是48万元，其余款项全部是向银行借贷。该组证据的原件是在2014年7月5日原、被告签订房产买卖合同时被告交付给原告的。被告马英杰、李丹丹辩称，1、马英杰与徐德认识，但并没有直接和徐德商量过买卖房屋的事宜，徐德也没实地看过本案所涉房屋，对房屋的实际情况也不了解，马英杰在装修过程中徐德并没有对装修行为进行过阻止，如果属于真实的买卖，徐德应该清楚装修会产生增值，必然导致该合同发生变更，徐德的行为表明并非真实的买卖房屋的意思。本案实际是以买卖合同作为抵押的一起民间借贷纠纷，实际情况是2014年7月5日，因被告马英杰有外债急需用款，从于连祥手中借款70万元，先扣了5万元的利息，实际打款65万元，以房屋买卖合同方式作为此笔借款的抵押担保，当日签订房屋买卖合同时只有于连祥和马英杰在场，原告徐德不在场，对合同上徐德的签名不认可。本案中所涉闫宏与二被告并不相识，与本案也没有直接的利害关系。原告诉称2015年7月6日之后是由原告偿还银行贷款，但原告并未实际偿还，并且原告提供的证据不能证明已向二被告履行了给付70万元的义务，因此原告也未实际履行合同，合同应予解除。2、原告提供的2014年7月5日收条不是马英杰本人出具，收款人处“马英杰”的签名也不是马英杰本人所签，马英杰实际给于连祥出具过一张70万元的借条，并非是原告提供的收条，收条上所有的字都不是马英杰书写。3、二被告的房屋是分期付款购买，总价1132524元，后期装修又投入60万元，按现在该楼房的实际价值计算大约170万左右，而合同约定买卖价格为70万元明显显失公平，该合同应属可撤销合同。如果此合同属于真实的买卖合同，被告马英杰不可能再花60万装修，不属于正常人的行为。被告马英杰、李丹丹向本院提供了如下证据：1、东易日盛家居装饰集团股份有限公司唐山分公司装饰装修施工合同，证明二被告与装修公司签订装修合同的时间及价款。2、东易日盛家居装饰集团股份有限公司唐山分公司出具的证明一份，载明“客户李丹，工地地址为：玉田金旺玉城30号楼1单元2室，于2014年6月7日在东易日盛装饰公司唐山分公司签订设计协议，缴纳设计费1.5万，于2014年6月30号签订施工合同，合同金额为129355.31元。特此证明，公章，2015年9月11日”，证明装修施工合同上载明的项目地址为金旺玉城1-1-101是因为签订合同时具体的房号还未确定，临时确定的房号，真实的房号应以此证明为准。3、二被告购买装修材料、家用电器、改水改电工程的票据，证明二被告对房屋进行装修实际开支的价款。4、木工工程的工程造价清单，证明二被告装修该楼房木工工程数量及价款，因有一些木工工程未完工，也未结算。5、证人王某出庭作证，证实其系东易日盛家居装饰集团股份有限公司唐山分公司的项目经理，二被告楼房装修过程中实际施工量比装修合同中约定的内容有所增加。被告马英杰、李丹丹的质证意见：房产买卖合同实际是作为抵押担保的合同签订的，作为此笔借款的抵押担保合同，并非双方真实的买卖合同意思表示。收条并非马英杰本人签字按手印，因签字与马英杰本人签字差距较大，明显是仿造的，马英杰本人未签过字，马英杰曾向出借人出具过借条，该借条在原告手中，但原告未提供。闫宏与本案并无直接关系，其出具的情况说明可看出此款是闫宏的，并不是原告的，实际原告徐德并未给付马英杰款项，应由闫宏出庭作证证明其与本案的关系及打款的理由。对马英杰与金旺房地产商品房买卖合同一份、马英杰交付房款的收据二份的真实性无异议，是作为抵押合同的附件交付给原告的，用以证明房屋是马英杰购买的。原告徐德的质证意见：二被告提供的装修合同及证人证言与本案争议的事实及法律关系没有任何关联性，装修与否及装修价款的多少都不影响房屋买卖合同的效力。被告提供的装修施工合同上载明的装修标的是玉田县金旺玉城1-1-101号，而本案双方争议的是金旺玉城30-2号楼房，更进一步证实装修的房屋与本案无关。东易日盛家居装饰集团股份有限公司唐山分公司出具的证明仍然证明不了与本案存在关联性，也不存在临时房号的问题，从房屋交付给买房人时就有固定房号了。经审理查明，2014年7月5日，原告徐德作为乙方，二被告作为甲方，订立了房产买卖合同书，载明“卖方：马英杰，李丹（甲方），买方：徐德（乙方），中证人：于连祥，甲乙双方经过协商，就房地产买卖事宜，达成本合同条款如下：一、甲方夫妻二人将其所有的位于玉田县金旺玉城小区30-2号楼房卖予乙方，该房建筑面积241.58平米（该房屋产权证书尚在办理之中，甲方与金旺房地产公司的商品房买卖合同编号为：［玉田县］金旺玉城第A2013102200011011号）。二、甲方卖予乙方的房屋系采用银行按揭贷款方式购买，上述事实双方予以确认。三、价款及给付方式：全部价款共计70万元，乙方在本合同订立之日一次性给付甲方。四、房屋交付：因甲方需要暂时占用上述出卖的房屋，故双方同意甲方于2015年7月6日将上述房屋交付给乙方，交付房屋钥匙。五、因甲方于本合同订立一年后交付房屋，故双方同意本合同订立后，由甲方继续缴纳银行按揭贷款12个月。甲方交付房屋后，银行按揭贷款由乙方一次性向银行全部交清，乙方交清全部银行按揭贷款后，甲乙双方共同到有关部门办理房屋产权证书过户登记手续，所需费用甲方承担。六、甲方将购房合同及各种交费票证交付给乙方持有。七、甲方承诺：卖予乙方的房屋没有其他权属纠纷，否则甲方承担全部责任。八、甲乙双方任何一方违约，应给付对方房屋价款20%的违约金。九、本合同甲乙双方签字后即生效。甲方：马英杰、李丹，乙方：徐德，中证人：于连祥，2014年7月5日”。合同签订当日，原告徐德通过闫宏的银行卡转账到被告马英杰银行卡65万元，另5万元是以现金的方式交付给被告马英杰，被告马英杰当日出具收条一份，载明“今收到闫宏付给我的房款人民币柒拾万元整（700000元），收款人：马英杰，2014.7.5”。2015年7月6日，合同约定的交付房产期限届满，原告要求被告交付金旺玉城小区30-2房屋及30-2储藏室，但二被告拒不交付，也不协助办理房屋过户登记手续，二被告一直按月缴纳银行按揭贷款。上述事实，有原、被告陈述及原告提供的证据予以证实。本院认为，原告与二被告签订的房产买卖合同书，不违反法律规定，为有效合同，原告已按合同约定给付被告70万元购房款，但二被告却拒不履行交付房屋及协助办理过户登记手续的义务，已构成违约。二被告主张签订房产买卖合同时只有于连祥和马英杰在场，原告徐德不在场，实际是马英杰从于连祥处借款70万元，以房屋买卖合同方式作为此笔借款的抵押担保；原告提供的收条不是马英杰本人所签及合同约定买卖价格为70万元明显显失公平，但未能提供充分证据，本院不予采信。二被告主张其又投入资金对所涉房屋进行了装修，因装修问题与本案不是同一法律关系，二被告可另行起诉主张权利。因二被告违约，按合同约定二被告应给付原告房屋价款20%的违约金即14万元，不违反法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：一、被告马英杰、李丹丹交付给原告徐德位于玉田县玉田镇金旺玉城小区30-2房屋及30-2储藏室各一处，于判决生效之日起三日内履行。二、被告马英杰、李丹丹给付原告徐德违约金14万元，于判决生效之日起三日内付清。三、被告马英杰、李丹丹于判决生效之日起三日内协助原告徐德办理第一项所列房产的产权证书过户登记手续。四、被告马英杰、李丹丹将上述房产交付给原告徐德时，原告徐德将二被告已缴纳的2015年7月6日起至二被告交付房屋之日止期间的银行贷款本息给付二被告，二被告交付房屋后的银行贷款由原告徐德负责偿还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12200元、保全费4020元，合计16220元，由被告马英杰、李丹丹负担。上述费用已由原告预交，二被告在履行义务时给付原告16220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省唐山市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵 莉审 判 员 王 勇人民陪审员 于淑敏二〇一五年十一月十三日书 记 员 轩宗媛 来自