（2015）张武民一初字第306号
裁判日期: 2015-11-13
公开日期: 2015-12-24
案件名称
胡友平与胡新科、张家界市武陵源区国有土地上房屋征收与补偿管理办公室房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
张家界市武陵源区人民法院
所属地区
张家界市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡友平,胡新科,张家界市武陵源区国有土地上房屋征收与补偿管理办公室
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十一条；《中华人民共和国民法通则》：第九十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条
全文
湖南省张家界市武陵源区人民法院民 事 判 决 书（2015）张武民一初字第306号原告胡友平，男，1968年3月12日出生，汉族，个体工商户。委托代理人高远新，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者。被告胡新科，男，1963年6月11日出生，土家族，张家界市武陵源旅游产业发展有限公司工作人员。被告张家界市武陵源区国有土地上房屋征收与补偿管理办公室，组织机构代码59549532-0，住所地张家界市武陵源区军地坪街道办事处。法定代表人龚平，主任。委托代理人余正午，湖南澧滨律师事务所律师。原告胡友平与被告胡新科、张家界市武陵源区国有土地上房屋征收与补偿管理办公室（以下简称武陵源征收办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月17日受理后，依法由审判员唐亮独任审判，于2015年10月29日公开开庭进行了审理，原告胡友平及其委托代理人高远新，被告胡新科、武陵源征收办的委托代理人余正午到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡友平诉称，原告与胡新科于2011年8月28日签订《租赁合同》，胡新科将其位于武陵源区军邸路的一栋私房租赁给原告从事餐饮经营，租赁期限为8年，即自2012年9月28日起至2019年9月27日止，装修免租期为一个月，第一年租金为6万元，以后每两年递增5000元。合同签订后，原告花费60万元对租赁房屋进行了全面改造和整体装修。2013年11月27日，武陵源区人民政府发布公告，原告租赁的房屋列为征收拆迁范围。2015年4月15日，两被告签订《房屋征收补偿协议》。原告与胡新科签订的《租赁合同》合法有效，两被告签订《房屋征收补偿协议》时，原告的租赁期限尚未届满，原告为被征收房屋的实际经营者，理应得到停业损失补偿费、装修补助费及安置费等。另因武陵源征收办于2015年7月5日强行采取停电停水行为，原告被迫停业，此时距租赁期尚有62个月，原告没有得到任何补偿。综上，原告为保护合法权益不受侵犯，请求判令：1.解除原告与被告胡新科于2011年8月28日签订的《租赁合同》；2.两被告赔偿原告搬迁补助费1万元、临时安置补偿费35000元、装修补偿费20万元、停产停业损失24万元，共计485000元；3.诉讼费用由被告承担。被告胡新科辩称：1.原告的损失是被告武陵源征收办造成的，在签订《房屋征收补偿协议》时，被告胡新科向拆迁征收相关部门反映了房屋租赁情况，有关部门答复会妥善处理承租户的相关事宜，被告胡新科是在高压措施下签订的协议；2.《租赁合同》是政府拆迁行为导致合同终止的，出租方不承担赔偿责任，原告的损失应由被告武陵源征收办承担；3.《房屋征收补偿协议》中拆迁搬运费、停业损失及桥面补偿经与原告结算后补偿给原告，其他损失不由被告胡新科承担；4.房屋装饰装修部分是按照480元／㎡补偿的，因在租赁给原告之前，房屋已经进行过装修，故不应再给原告装饰装修补偿；5.《房屋征收补偿协议》签订后，武陵源征收办采取停水停电的方式导致原告遭受损失，该损失应由被告武陵源征收办赔偿。被告武陵源征收办辩称：1.武陵源征收办作为本案被告诉讼主体资格不适格，武陵源征收办与原告之间没有任何法律关系；2.根据合同相对性原则，武陵源征收办不是租赁合同当事人，原告无权针对租赁合同起诉武陵源征收办；3.武陵源征收办依法与胡新科签订《房屋征收补偿协议》，该协议合法有效，武陵源征收办已经按照协议发放了征收补偿款，完全履行了合同义务，征收协议没有损害原告的权益，原告请求武陵源征收办赔偿损失没有法律依据；4.本案因不可抗力造成，原告与被告胡新科均没有任何过错，对征收协议给予的补偿款应当按照约定或者法律规定进行分配。原告胡友平为支持其主张，向本院提交了下列证据：1.原告胡友平与被告胡新科于2011年8月28日签订的《租赁合同》，拟证明原告的租赁期限为8年，合同双方对房屋征收拆迁造成的损失进行了明确约定以及两被告签订征收补偿协议侵犯了原告的知情权；被告胡新科质证后对该证据的“三性”均无异议，被告武陵源征收办质证后对该证据的真实性无异议，但认为与武陵源征收办没有关联。2.营业执照、餐饮服务许可证、税务登记证，拟证明原告取得了合法的经营资格，是合格的经营户；两被告质证后对其真实性、合法性无异议，但认为与本案没有关联性。3.缴纳税费清单、税收完税证明，拟证明原告经营期间平均每月为国家缴纳税款5000元以上，按照缴税比例可以计算原告每月的经营收入达10万元以上；被告胡新科质证后对该证据的“三性”均无异议，被告武陵源征收办质证后对其真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。4.《武陵源区百溪沟城市棚户区项目被征收范围内房屋、装修及附、构筑物评估补偿明细表》及补充明细表，拟证明房屋装饰装修、附、构筑物、搬迁费等补偿金额；两被告质证后对该证据三性均无异议。5.武陵源区人社局短信及武陵源区百溪沟城市棚户区改造项目协调指挥部通告，拟证明被告武陵源征收办对原告经营的“柴火饭”餐馆进行了经营限制、违法违规停水停电，迫使原告停产停业，给原告造成了物资损失和经营损失。被告胡新科质证后对该组证据“三性”没有异议，被告武陵源征收办质证后对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为不符合证据的有效形式，也不能达到原告的证明目的。被告胡新科没有向本院提交证据。被告武陵源征收办为支持其事实主张，向本院提交了武陵源征收办与被告胡新科签订的《房屋征收补偿协议》、房屋征收补偿款支付审批单、百溪沟城市棚户区改造项目房屋拆迁补偿资金发放表，拟证明武陵源征收办与被告胡新科签订了征收协议，并按照协议的约定完全履行了合同义务，原告主张的相关损失，武陵源征收办已经补偿给了被告胡新科。原告胡友平质证后对该组证据真实性无异议，但对证明目的有异议，认为原告主张的损失，武陵源征收办没有完全补偿给被告胡新科。被告胡新科质证后对真实性没有异议，对证明目的有异议，认为其将房屋租赁给原告时，已经进行了整体装修，武陵源征收办对装饰装修部分只按照480元／㎡进行补偿，装饰装修部分应归其所有。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4及被告武陵源征收办提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，均确认为有效证据；原告提交的证据5不符合证据形式要件，与本案也没有关联性，本院不予认定。根据当事人的陈述及有效证据，确认以下事实：2011年8月28日，原告胡友平与被告胡新科签订了一份《租赁合同》。合同约定了被告胡新科（甲方）将其位于武陵源天子街后的两层房屋租赁给原告胡友平（乙方）；租赁期限为8年，自2011年9月28日起至2019年9月27日止；年租金为6万元／年，每两年递增5000元，于每年9月28日前一次性付清；乙方对租赁房屋进行改造需经甲方同意，改造费由乙方自行承担；租赁期间，甲方如对房屋拆除重建，需提前6个月书面通知乙方，双方协商相关事宜；如政府或开发商对房屋征收拆除，由此造成的损失甲方不承担补偿和赔偿责任，乙方与征收方协商相关事宜；乙方恶意拖欠或不支付到期租金，甲方有权解除合同；甲方违约致合同目的不能实现或者合同无法继续履行，乙方可以要求终止合同，并要求甲方赔偿因此造成的损失。合同还约定了房屋转让与转租、保证条款、违约责任等内容。合同签订后，原告胡友平即对租赁房屋进行了整体装修，并从事“柴火饭”餐饮经营。2015年2月9日，张家界市武陵源区人民政府作出了《关于武陵源区百溪沟城市棚户区改造项目房屋征收的决定》，胡新科租赁给胡友平的房屋在该项目的红线图范围内。2015年4月10日，胡新科与武陵源征收办签订了《房屋征收补偿协议》，胡新科被征收房屋建筑面积为355.69㎡，确认合法面积为355.69㎡。被告胡新科选择了产权调换和货币补偿方式，置换144㎡的住房一套、一层商业门面两个（100㎡）、二层商业门两个（100㎡），置换后剩余住宅面积主体补偿金额为46501.12元，室内装饰装修补偿金额163895元，附、构筑物补偿金额155102元，住改非补偿金额63831.84元，停产停业损失补偿金额25711.22元，临时安置补偿费12804.84元，搬迁补偿费2893.96元，以上合计470739.98元。《武陵源区百溪沟城市棚户区项目被征收范围内房屋、装修及附、构筑物评估补偿明细表》及补充明细中，原告胡友平承租期间增添的附、构筑物有：构筑物（钢架棚）、立式空调拆安费、挂式空调拆安费、连二灶、三口灶、不锈钢烟罩、招牌、喷绘钢架广告牌、钢架招牌、钢管大门、室外水池、电话、实木吧台、酒水柜、大件物品（桌、椅、冰柜、蒸汽柜等）搬运费、桥面、混凝土柱、横梁。武陵源征收办对该部分附、构筑物的补偿金额为59998元。被告胡新科在《房屋征收补偿协议》签定后领取了协议中确定的各项补偿款。因征收补偿款相关事宜未达成一致协议，原告胡友平于2015年8月17日诉至本院。本院认为，原告胡友平与被告胡新科签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应当确认合法有效。该房屋租赁期限为8年，现因不可归责于双方的政府征收拆迁行为导致租赁合同不能继续履行，原告胡友平要求解除与胡新科于2011年8月28日签订的《租赁合同》，本院予以支持；被告武陵源征收办对该被拆迁的租赁房屋按照《武陵源区百溪沟城市棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》进行了相应补偿，并由被拆迁人实际领取，对应属于承租户享有的补偿款项，被拆迁人应支付给承租人。原告胡友平与被告胡新科在《租赁合同》第四条第4项约定“……如政府或开发商对房屋征收拆除，由此造成的损失，甲方（胡新科）不承担补偿和赔偿责任，乙方（胡友平）与征收方协商相关事宜。”该约定并不表示武陵源征收办作出的相应损失补偿原告不应享有，双方应根据该项目的征收补偿方案及公平原则合理分配被告武陵源征收办给予的相关补偿费用。原告要求被告胡新科赔偿《房屋征收补偿协议》以外的相关损失的请求违反了双方租赁合同的约定，本院不予支持。本院对双方争议的补偿项目作如下认定：一、关于附、构筑物及装饰装修补偿费的归属问题。原告胡友平的租赁期限尚未届满，房屋出租人尚不能取得其承租期间增添的附、构筑物的所有权，原告胡友平承租期间增添的附、构筑物补偿款59998元，被告胡新科应支付给原告胡友平；关于装饰装修补偿费的归属问题，因租赁双方在《租赁合同》中对装饰装修残值没有明确约定，剩余租期内装饰装修残值补偿，由双方按照公平原则分担。本案中，租赁房屋的装饰装修补偿款为163895元，该部分装修是原告在被告胡新科原已装修的基础上进行的再次装修，且已实际使用三年多时间，根据公平原则，原告适当分配该部分装修补偿款，即被告胡新科按每平方米80元的标准支付原告装饰装修补偿款28455.2元；二、关于停产、停业损失的归属问题。因原告胡友平为被征收房屋的实际经营人，停产、停业损失25711.22元应归其享有；三、关于临时安置补助费的归属问题。临时安置补助费是房屋征收部门对自行安排周转房的被征收人支付的一种安置补偿费用，承租人无权享有；四、关于搬迁补偿费的归属问题。原告胡友平在附、构筑物的补偿明细中已经获得相应的搬运费用，不应重复补偿。综上，原告胡友平应分配的补偿款总额为114164.42元。武陵源征收办对胡友平租赁期限尚未届满而终止合同的相关损失已经实际补偿到被征收人名下，胡新科辩称原告的损失应由被告武陵源征收办赔偿的意见，本院不予采纳。被告武陵源征收办辩称对原告的相关损失已经补偿，不应重复补偿，原告针对武陵源征收办的诉讼请求应予驳回的抗辩意见，理由成立，本院予以采纳。在本案审理过程中，原告要求增加诉讼请求，但其未在法定期限内补交诉讼费，本院视为没有增加诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条第一款、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决如下：一、解除原告胡友平与被告胡新科于2011年8月28日签订的《租赁合同》；二、被告胡新科于本判决生效后三日内支付原告胡友平附、构筑物补偿款、停产停业损失补偿款、装饰装修补偿款共计114164.42元；三、驳回原告胡友平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8575元，减半收取4287.5元，原告胡友平负担2995.5元，被告胡新科负担1292元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 唐 亮二〇一五年十一月十三日书记员 梁文英相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 搜索“”