（2015）金婺民初字第2945号
裁判日期: 2015-11-13
公开日期: 2015-12-07
案件名称
金华市东莱发达物业管理有限公司与李玉苹物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
金华市婺城区人民法院
所属地区
金华市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金华市东莱发达物业管理有限公司,李玉苹
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2015）金婺民初字第2945号原告：金华市东莱发达物业管理有限公司。法定代表人：陈海英。委托代理人：胡国炎，浙江金元律师事务所律师。委托代理人：楼红锋，浙江金元律师事务所律师。被告：李玉苹。委托代理人：金向忠。原告金华市东莱发达物业管理有限公司（以下简称发达物业公司）为与被告李玉苹物业服务合同纠纷一案，于2015年9月24日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员刘敬礼独任审判，于同年10月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡国炎、被告李玉苹的委托代理人金向忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告发达物业公司起诉称：被告购买了横店集团金华发达房地产有限公司开发的盛世绿园7-2-501号房屋。2005年12月23日，原告与横店集团金华发达房地产有限公司签订《金华盛世绿园及碧云小区前期物业管理协议》，正式受托对盛世绿园小区实施前期物业管理。按该协议第1条约定，物管费由原告收取，多层按每平方0.35元的标准收取物管费。另根据《金华市盛世绿园住宅小区业主公约》第四条第2项规定，业主逾期交纳物管费的，应以欠交金额万分之五比例支付滞纳金。自2013年1月1日至2014年12月31日，被告一直拖欠物管费。经原告多次催缴并发律师函催缴，至今仍未交纳。现原告请求判令：被告支付拖欠的物管费900元，滞纳金81元（滞纳金从2014年1月1日暂算至2014年12月31日），共计人民币981元；本案诉讼费由被告承担。被告李玉苹答辩称：缴纳物业管理费，是向物业管理购买服务的一种，对服务并不满意，有何理由要求被告支付。小区里面所有服务质量管理问题，就算是交了物管费的人，意见也很大。停车位，原告私自将停车位转让给别人，管理方式极其不公平。1.原告主体合法性方面。原告并未与业主直接签订服务合约，原告系由原横店集团金华发达物业管理有限公司于2005年12月30日变更成立，公司变更后从未书面告知或口头告知业主。原告提供的横店集团金华发达房地产有限公司（盛世绿园小区开发商）与原告签订的《金华盛世绿园及碧云小区前期物业管理协议》日期为2005年12月23日，明显早于公司成立日期，该物业前期协议为无效协议，原、被告不存在权利与义务关系。2.原告法定代表人陈海英和原东莱社区主任系同一人，因利益原因，原告一直拒绝、不配合业主成立业主委员会，业主相关诉求只能向物业公司反映，但大部分都得不到解决，而且物业等收费情况极不公正，不透明。另外，小区的物业专项维修基金缴存和使用情况也未公示，不透明，需要原告向我们广大业主一个交待。3.原告服务质量和安全管理方面极差。盛世绿园小区狗患成灾。单元门损坏未及时修理，无关人员可自由进出单元。中心广场晚上跳舞音量严重扰民。消防设施不及时检修。安检不严格，致使小区内发生多次盗窃事件。由于原告不负责任，造成小区绿化破坏严重，杂草丛生，绿色长廊凳子、花坛都破败不堪，小区路塌陷不修复补，路灯杆生锈翻倒损毁，路灯和广告宣传牌电线暴露在外。对小区监控不进行日常维护。在审理过程中，本院依法组织双方对原告提交的证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：原告向本院提交的证据有：1.企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、变更登记情况1份，证明原告的基本身份情况及诉讼主体资格；2.金华盛世绿园及碧云小区前期物业管理协议1份，证明原告受建设单位委托对盛世绿园小区进行前期物业管理，对多层每平方收取0.35元物管费等有明确约定的事实；3.物业管理服务协议1份，证明原被告约定多层按每月每平方0.35元计算物业费的事实；4.金华市盛世绿园小区业主公约1份，证明被告逾期未交纳物管费，需支付欠交金额万分之五滞纳金的事实；5.未交纳物业服务费及违约金清单1份，证明被告拖欠物管费及滞纳金的具体情况；6.催交物业服务费的函、律师函及重要函件详情单1份，证明经书面多次催缴，被告均未交纳物管费的事实。被告提出质证意见：对证据1：主体资格有异议。本院认为，被告的异议不成立，合同签订后，原告按照合同约定实施了物业服务，对该证据的证明力本院予以确认。对证据2、3：无异议。本院对该证据的证明力均予以确认。对证据4：有异议，我方并非无理拒交服务费，是因物业不履行服务管理责任。本院认为，被告行使权利的最有效途径是通过业主大会或业主委员会向物管公司交涉、监督，或依法向物管公司主张权利，而不是以拒缴物业费的方式抗议，但原告诉请的滞纳金标准过高，本院将酌情予以调整，对该组证据的证明力部分予以确认。对证据5：未缴纳管理费时间无异议，滞纳金有异议，不存在滞纳金。本院认为，被告的异议部分成立，原告主张的滞纳金过高，应予以调整，对该证据的证明力部分予以确认。对证据6：没有收到过。本院认为，从该份证据可看出原告向被告催缴物业费的事实。根据上述确认有证明力的证据及原、被告双方的当庭陈述，本院确认本案事实如下：原告的前身系金华发达房地产物业管理有限公司，金华发达房地产物业管理有限公司于2001年2月22日工商变更登记为横店集团金华发达物业管理有限公司。2005年12月30日，又通过工商变更登记为现名发达物业公司。2005年12月23日，横店集团金华发达房地产有限公司与原告发达物业公司签订了《金华盛世绿园及碧云小区前期物业管理协议》，约定由原告对盛世绿园小区提供前期物业服务至小区业主委员会成立止。2005年4月20日，横店集团金华发达物业管理有限公司与被告签订了《物业管理服务协议》、《金华市盛世绿园住宅小区业主公约》，约定：多层住宅按建筑面积0.35元／平方·月标准收取，费用在每年三月底前结清。业主逾期交纳物业服务费的，应以欠缴金额万分之五比例支付滞纳金。合同签订后，原告入驻小区提供物业服务。被告李玉苹系7幢2单元501室业主，房屋面积为107.07㎡。2013年至2014年的物业费被告未缴纳。2014年12月31日，原告公司退出该小区。2015年1月12日，原告以挂号信方式向被告寄送物业服务催费通知。被告李玉苹以原告公司服务有瑕疵等理由拒付。本院认为：建设单位依法与物业服务公司签订的前期物业服务合同对业主具有拘束力。被告提出的原告主体资格问题，属于行政审批登记变更事项，且横店集团金华发达房地产有限公司（原告）与被告间签订的《物业管理服务协议》、《金华市盛世绿园住宅小区业主公约》早于原告和横店集团金华发达房地产有限公司签订的《金华盛世绿园及碧云小区前期物业管理协议》，因此被告抗辩的原告主体不适格本院不予采信。原告按约提供物业服务后，业主应当缴纳物业费用。如业主认为权利受到损害，行使权利的最有效途径，是通过业主大会、业主委员会或者以其他合法方式向物管公司交涉、监督、主张权利，而不是以拒缴物业费的方式抗议。否则形成恶性循环，物管服务质量必将下降，最终损害的仍是业主权益。被告对物业费欠缴时间予以认可，根据物业服务合同的约定，被告应交纳2013年和2014年的物业费为900元。对于原告主张的逾期滞纳金，合同约定的滞纳金计算标准过高，本院酌情调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，根据原告的催收情况，可自2015年1月17日起开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告李玉苹支付原告金华市东莱发达物业管理有限公司物业管理服务费900元，并支付滞纳金（从2015年1月17日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至款项付清之日止）；款于本判决生效后10日内付清。二、驳回原告金华市东莱发达物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告方李玉苹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时按不服部分诉讼标的额预交案件受理费，上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘敬礼二〇一五年十一月十三日代书 记员 蔡甪月 更多数据：搜索“”来源：