（2015）蒸民一初字第875号

裁判日期: 2015-11-13

公开日期: 2016-02-17

案件名称

洪余林与李琼华、蒋炳建房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

衡阳县人民法院

所属地区

衡阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

洪余林,李琼华,蒋炳建

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条

全文

湖南省衡阳县人民法院民事判决书（2015）蒸民一初字第875号原告洪余林，男，1973年5月8日生，汉族，衡阳县人，职工。委托代理人曹晓明，湖南鸿明律师事务所律师。被告李琼华，女，1960年8月14日生，汉族，衡阳县人，教师，中专文化。被告蒋炳建，男，1981年10月18日生，汉族，衡阳县人，农民，初中文化，住湖南省衡阳县西渡镇保安村桌子塘组。委托代理人朱芝香，湖南追正律师事务所律师。原告洪余林与被告李琼华、蒋炳建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月23日立案受理后，依法由审判员谭建宝适应简易程序于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告洪余林及其委托代理人曹晓明和被告李琼华及被告蒋炳建的委托代理人朱芝香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洪余林诉称：2015年6月18日，原告洪余林与被告李琼华、蒋炳建签订《购房合同》，约定：原告购买被告蒋炳建卖给被告李琼华保安兴隆小邮F8层房屋一套，建筑面积147.5平方米，由被告蒋炳建在2015年9月1日将房屋交给原告居住，并包水电开户。《购房合同》签订后，原告依约一次性付给卖房人李琼华购房款137000元，由被告李琼华转交给被告蒋炳建。交房期限届至，经与二被告多次协商，被告蒋炳建拒绝交房，二被告也不退还原告购房款。故原告提起诉讼，请求判令：由二被告共同退还原告购房款137000元，诉讼费由二被告负担。原告为支持其诉讼请求，向法庭提供了下列证据：证据1、《购房合��》1份，拟证明：原、被告就购房事宜达成一致意见，购房款由原告支付给被告李琼华，李琼华转付给被告蒋炳建；证据2、收条1份，拟证明：《购房合同》签订当日被告李琼华收到了原告购房款137000元。被告李琼华辩称：对原告诉请无异议，原告所付购房款137000元是被告李琼华收取的，被告李琼华给付了被告蒋炳建2000元，现被告李琼华愿意返还原告购房款137000元。被告李琼华未就其诉讼主张举证证明。被告蒋炳建辩称：因城镇居民不能购买农村建房，《购房合同》无效；被告蒋炳建没有收到原告诉称由被告李琼华转交的购房款，不承担返还购房款的责任。被告蒋炳建为支持其诉讼主张，向法庭提供了下列证据：证据3、《集体土地建设用地使用证》1份，拟证明涉案房屋的土地属集体的，原、被告双方签订的《购��合同》无效；证据4、《购房合同》、欠条各1份，拟证明被告蒋炳建未收到合同约定的购房款，无需承担购房款返还责任。经庭审质证，二被告对原告提供的证据1、2无异议；原告对被告蒋炳建提供的证据3和证据4中的《购房合同》无异议，对证据4中欠条的真实性无异议，对其关联性有异议，不能达到被告蒋炳建的证明目的；被告李琼华对被告蒋炳建提供的证据本身没有异议，但被告李琼华表示：其当时不清楚房屋土地的性质，由于《购房合同》无效，房子未交付，被告李琼华向被告蒋炳建出具的欠条也应无效。本院认为，证据1、2、3、4均属书证，当事人对证据的真实性均无异议，与本案亦存在关联性，可以作为本案认定事实的依据。根据本院采信的证据和双方当事人的陈述，本院对下列事实予以确认：2015年6月18日，被告蒋炳建与被告李琼华签订《购房合同》，约定：被告蒋炳建将建设的兴隆小邮F八层1套面积为147.5平方米的房屋以每平方米1048元单价卖给被告李琼华，总计价款154580元，另需交付房产证、土地使用证办理费用25000元，屋内铝合金、防盗网、河沙、防盗门、电子对讲门、水电到户费用23800元。被告李琼华向被告蒋炳建出具了1张金额为173664元的欠条，注明该欠款包括购房款149864元，铝合金、防盗门、沙子、门窗、楼梯房门价款23000元，并作了还款计划。同日，被告李琼华又将该房屋转让给原告洪余林，被告蒋炳建也在原《购房合同》上签字同意，并约定：被告李琼华应付被告蒋炳建购房款173664元、水电开户费6800元，原告洪余林应付被告蒋炳建房屋面积补差款4716元、房产证费用25000元。原告于当日支付给被告李琼华购房款137000元。另查明，涉案房屋建设用地坐落��衡阳县西渡镇保安村桌子塘组保安小学南面。涉案房屋至今没有实际交付。综上所述，本院认为，本案是一宗农村房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；村民使用本集体经济组织农民集体所有的土地建设住宅应经依法批准。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，或者违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案原告洪余林、被告李琼华均为城镇居民，其与被告蒋炳建签订房屋买卖合同，购买蒋炳建在本集体经济组织农民集体所有的土地上建设的住房，违反了土地管理法的规定，有损本集体经济组织的利益，依照《最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》（法办（2011）442号）第15条规定，应认定该房屋买卖合同无效。庭审中，双方当事人亦承认该房屋买卖合同无效，但对本案责任承担存在争议。原告认为，原告所支付的购房款应当由二被告共同负责返还；被告李琼华认为，原告所付购房款在被告李琼华处，被告李琼华愿意向原告如数返还；被告蒋炳建认为，被告蒋炳建没有收取原告购房款，不承担购房款返还责任。本院认为，原、被告违法签订房屋买卖合同，导致合同无效，双方当事人均有过错，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，本案被告李琼华依据上述房屋买卖合同收取原告购房款137000元，依法应予返还。被告蒋炳建未收取原告购房款，原告请求被告蒋炳建与被告李琼华共同返还购房款，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告李��华辩称，被告李琼华支付了被告蒋炳建购房款2000元，没有事实依据，被告蒋炳建亦未予承认，本院依法不予采纳。案经调解未成。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，判决如下：一、被告李琼华应在本判决生效后30日内返还原告洪余林购房款137000元；如未在判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告洪余林的其他诉讼请求。本案受理费3040元，减半收取1520元，由原告洪余林负担520元，被告李琼华、蒋炳建各负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员　　谭建宝二〇一五年十一月十三日书记员　　刘蓉蓉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。来自：