（2014）曲商初字第1045号

裁判日期: 2015-11-13

公开日期: 2016-01-24

案件名称

中国人民解放军山东陆军预备役炮兵师第二团与程文喜房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

曲阜市人民法院

所属地区

曲阜市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中国人民解放军山东陆军预备役炮兵师第二团,程某某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第二百二十三条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第六十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第六十九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条，第十四条

全文

山东省曲阜市人民法院民事判决书（2014）曲商初字第1045号原告（反诉被告）中国人民解放军山东陆军预备役炮兵师第二团。住所地曲阜市。负责人李某。委托代理人徐某。被告（反诉原告）程某某。委托代理人张某。原告（反诉被告）中国人民解放军山东陆军预备役炮兵师第二团（以下简称预备役）诉被告（反诉原告）程某某房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月2日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）预备役委托代理人徐某，被告（反诉原告）程某某及其委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中国人民解放军山东陆军预备役炮兵师第二团诉称，2007年1月1日，我单位将所属的院内1133平方米及地上附属物租赁给被告，并签订了三十年合同。2014年6月20日济南军区下发“关于进一步规范全区房地产租赁工作的通知”，并要求超过十八年租期的合同必须解除，为了贯彻通知精神，结合我单位与被告合同约定第八条第三项、第四项之规定，在军区下达通知后，我单位通知被告解除合同并商定解除事宜，然而，被告置我单位通知及合同约定于不顾，拒绝解除合同。综上所述，为维护军队利益不受侵害，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持上述请求。被告（反诉原告）程某某辩称及反诉称，2007年1月1日，原、被告双方签订了一份房地产租赁合同，约定：反诉被告自愿将坐落在曲阜市××庙街一侧的空余场地面积1133平方米出租给原告，租赁期限30年，自2007年1月1日至2037年1月1日，租金十万元。合同签订后，反诉原告一次性付清了30年的租金10万元，并在取得被告同意后，建设了房屋及大门、院墙等建筑物，花费数十万元，按照双方的合同约定，这些建筑物的所有权归原告所有。在合同履行不到八年时间，反诉被告依据其内部规定向曲阜市人民法院提起诉讼要求解除合同，势必给反诉原告造成了巨大的经济损失。故反诉原告依法提出反诉，请求被告赔偿因解除合同造成的建筑物损失40万元。反诉被告预备役辩称，要求驳回反诉原告的诉讼请求，原因是针对承租场地上的新建、添建建筑物的处理双方合同第7、8条有约定，且反诉原告建筑时未经反诉被告同意。根据司法解释的规定，未经同意扩建的费用，应由反诉原告执行承担。经审理查明：2007年1月1日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，约定被告程某某租赁原告位于曲阜市××庙街一侧的空余场地用于办加工厂或居住，面积1133平方米，期限自2007年1月1日至2037年1月1日止，租金共计10万元，一次性结算。合同第七条约定“不得在承租的场地身上新建或添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建或添建建筑物、构建物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归乙方所有”。第八条约定合同的解除与终止的四种情形：因军事及地方城市规划建设需要、因非军事需要提前终止的提前三个月通知、因需要提前终止的提前三个月通知、因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等）。租赁合同签订后，被告一次性付清租赁费，并实际使用至今，期间被告陆续在该场地上新建房屋。原告预备役未提出异议。现原告依据2014年7月1日山东省军区转发济南军区预备役炮兵团的传真电报要求、《关于进一步从严规范空余房产租赁管理有关问题的通知》（后营（2015）78号）文件、印发《济南军区空余房地产违规租赁问题整治实施方案》（联（2015）110号）文件为由起诉至法院，要求解除同被告的租赁合同。在审理过程中，在本院主持下，经双方共同指定山东长恒信资产评估有限责任公司对被告自建房屋及附属物残存价值进行评估，评估数额共计233730元（其中东屋价值35305元，围墙价值25469元），评估费5000元。但原告预备役对评估物中的东屋及围墙的权属提出异议，主张在被告程某某承租时已经存在，并提交了其营房坐落基本资料，证明该建筑物在租赁前已经存在。以上事实，由原告提交的2007年1月1日原、被告双方签订的《军队房地产租赁合同》一份、2014年7月1日山东省军区转发济南军区预备役炮兵团的传真电报、《关于进一步从严规范空余房产租赁管理有关问题的通知》（后营（2015）78号）文件、印发《济南军区空余房地产违规租赁问题整治实施方案》（联（2015）110号）文件，被告提交的照片一宗及评估报告，双方当事人当庭陈述为证，均已记录在卷。本院认为，（一）关于合同是否解除的问题。原、被告签订的《军队房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，且该合同及协议已经实际履行。原告预备役提交的证据足以证明军队对军产房的租赁管理政策产生重大变化，符合合同中约定的“因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行”的解除条件。根据调整后的政策，该租赁合同确已无履行可能性。故原告预备役主张解除双方租赁合同关系，本院予以支持。被告程某某一次性向原告预备役交纳了30年的租金10万元，合同解除后，原告预备役应当退还未履行租期的租金，即剩余21年的租金70000元。（二）关于原告预备役是否应当给予补偿的问题。原告预备役辩称合同中明确约定了“……租赁期满后或解除合同时应当无偿移交给甲方”及“因不可抗力原因……甲乙双方均不承担责任”，且被告程某某建造房屋未经原告预备役同意，故其不应当给予赔偿。本院认为，合同中虽约定不予补偿，但被告程某某依据30年的租赁期限投资建设，现租赁期限仅履行1／3，承租人对按原约定履行期限投资的建筑物价值并未完全享用，残存价值较大。合同解除原因系双方不可抗力，在不能归责于双方的情况下，将损失全部由被告程某某承担，显失公平。故从公平原则出发，原告预备役应当对被告程某某的损失给予一定补偿。被告程某某没有书面证据原告预备役是否同意建房，也无法证明口头同意过，被告程某某应当承担举证不能的责任，其违反合同约定私自建造房屋，对造成目前的重大损失应当承担主要责任。但双方租赁合同已经实际履行九年，被告程某某房屋建造完毕并早已投入使用，鉴于双方系一墙之隔，原告预备役应当知道被告程某某建造房屋的情况，但未对此提出异议或予以阻止，应当视为对该建房行为的默认，故原告预备役应当对损失的造成负有过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”，因本案涉及房屋未办理合法建设手续，双方应当按照过错承担。但原告预备役出租的租赁物系军产房，因其权属及管理上的特殊性，在未办理合法准建手续的事由中原告预备役应负主要责任。故被告程某某反诉要求原告预备役承担建筑物补偿，本院予以支持。鉴于双方在损失产生扩大上负有的责任，本院认为，双方应当平均分担产生的建筑物损失。（三）关于双方存在争议的东屋及围墙的权属问题。本院认为，合同中约定租赁空余场地，现原告预备役主张东屋系其所有，应当承担举证责任，原告预备役提交的营房坐落基本资料系1991年制作，仅能显示在该位置上有建筑物，无法证实其建筑物样貌，该证据不能证明现有的东屋系1991年填报时的建筑物，在2007年合同签订前存在建筑物灭失的可能性。故原告预备役应对东屋权属承担举证不能的法律后果。对于围墙，合同中明确约定了场地位置、面积，从日常生活中考虑，租赁场地上应该存在围墙对其位置、范围予以标示。被告程某某主张围墙系其新建的，其应当承担举证责任，被告程某某仅提交书面证言，证人无正当理由未出庭作证，且无其他证据予以作证，本院不予认可，被告程某某应当承担举证不能的责任。故本院对被告程某某主张的东屋予以支持，对围墙不予支持。综上，本院认为，对建筑物及附属物损失费承担比例上，原告预备役与被告程某某各承担50%的责任，即残存价值233730元，扣除围墙价值25469元，原告预备役与被告程某某各负担104130.5元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十三条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第六十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的《军队房地产租赁合同》。二、由原告（反诉被告）中国人民解放军山东陆军预备役炮兵师第二团于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）程某某剩余租金70000元。三、由原告（反诉被告）中国人民解放军山东陆军预备役炮兵师第二团于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）程某某建筑物补偿104130.5元。四、被告（反诉原告）程某某于本判决生效后三十日内将租赁土地及建筑物腾退给原告（反诉被告）中国人民解放军山东陆军预备役炮兵师第二团。五、驳回被告（反诉原告）程某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费100元，由被告（反诉原告）程某某负担。反诉部分案件受理费7300元，原告（反诉被告）负担3178元，被告（反诉原告）负担4122元。评估费5000元，原告（反诉被告）负担2500元，被告（反诉原告）负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审　判　长　　王　杨审　判　员　　贾林雪人民陪审员　　王茂峰二〇一五年十一月十三日书　记　员　　李成伟关注公众号“”