（2015）岳中民一终字第644号
裁判日期: 2015-11-13
公开日期: 2016-01-21
案件名称
蒋胜群与岳阳市兴振房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省岳阳市中级人民法院
所属地区
湖南省岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
岳阳市兴振房地产开发有限公司,蒋胜群
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）岳中民一终字第644号上诉人（原审被告）岳阳市兴振房地产开发有限公司，住所地岳阳市德胜南路湘天阁*栋***号。法定代表人王辉，该公司总经理。委托代理人薛东海，岳阳楼区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）蒋胜群。委托代理人谢君，湖南民望律师事务所律师。上诉人岳阳市兴振房地产开发有限公司（以下简称兴振公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第258号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员邵莉茜担任审判长，审判员许进、付妮参加评议的合议庭，于2015年11月5日公开开庭进行了审理，书记员刘蕾担任法庭记录。上诉人兴振公司的委托代理人薛东海，被上诉人蒋胜群的委托代理人谢君到庭参加诉讼。本案现在审理终结。原审法院审理查明，2010年11月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将金爵公寓731号房屋出卖给原告。合同第八条约定出卖人应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人。合同第九条第二项约定了逾期交房的违约责任：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之五的违约金”。合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机关提交办理权属登记的资料。合同附件四第四条第一项约定，买受人同意委托出卖人代办理房屋所有权、土地使用权转移登记手续。买受人应于出卖人通知买受人办理产权登记相关手续之日起十日内，向出卖人出具委托书……。合同签订后，原告按照合同的约定向被告一次性支付了购房款104951元整。被告没有按期向原告交房，至今没有向房屋登记机关提交办理权属登记的资料，也没有通知原告办理产权登记。本院于2011年受理了金爵公寓其他部分业主诉本案被告兴振公司房屋买卖合同纠纷案并作出了生效判决，确认被告兴振公司延期交房的时间统一计算至2011年7月15日止，共计延期76天。原告主张的第4项诉讼请求由于原告无法确定合同约定的装饰、设备标准与现有装饰、设备标准差距及损失，庭审过程中原告申请撤回此项诉讼请求，予以准许。原判认为，原告与被告兴振公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容并没有违反我国法律及行政法规的强制性规定，是合法、有效的合同，原、被告应当按照合同的约定全面履行各自的义务。原告已按合同的约定支付了购房款共计104951元整，被告兴振公司未能在合同约定的2011年4月30日前，将具备验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人，已构成违约，应承担合同约定的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房的违约责任为买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已支付房价款万分之五的违约金。被告延期交房应向原告支付的违约金为3988.14元（104951元×0.0005×76天）。另根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机关提交办理权属登记的资料”。被告兴振公司应当自2011年7月15日房屋实际交付使用后90日内，即2011年10月14日前向房屋登记机关提交办理权属登记的资料，履行协助原告蒋胜群办理房屋权属登记的义务，而本案被告兴振公司未履行提交办理权属登记资料的协助义务，致使原告至今不能办理房屋权属证书。原告可以要求被告参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准是在银行贷款利率的基础上浮动30%至50%，被告逾期办证已超过四年之久，按照2011年同期3-5年银行贷款利率5.76%不上浮计算至2013年10月14日，违约金都有12090元，原告现只主张违约金11334.7元，对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、限被告岳阳市兴振房地产开发有限公司在判决生效后十日内向原告蒋胜群支付延期交房违约金3988.14元；二、限被告岳阳市兴振房地产开发有限公司在判决生效后十日内协助原告蒋胜群办理房屋产权登记，并向原告蒋胜群支付逾期协助办理房屋权属证书违约金11334.7元；如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费333元，由被告岳阳市兴振房地产开发有限公司负担。宣判后，兴振公司不服，向本院提起上诉称，一、原审判决程序违法。上诉人兴振公司未收到本案一审民事起诉状、开庭传票、相关告知书，剥夺上诉人答辩、举证等权利，影响本案公正审理。二、原审判决认定事实错误。1、合同签订后，因东茅岭地下人防工程建设实行交通管制，导致上诉人停止施工活动一个多月，延误工期。根据合同约定，上诉人交房时间应当顺延至2011年5月30日。即使上诉人违约交房也只能按45天计算违约金。原审判决按76天时间计算违约金错误。此外，根据合同附件四第二条第6项约定，被上诉人主张违约金应在出卖人违约之日起三十日内以书面形式通知出卖人，因被上诉人未在约定时间内书面通知，应视为被上诉人放弃主张违约金的权利。2、原审判决兴振公司支付逾期协助办理房产证违约金错误。合同第十六条特别约定上诉人不需向被上诉人支付逾期协助办理房产证的违约金。且商品房买卖的有关税费由被上诉人承担，至今被上诉人没有交纳相关款项。此外，本案涉及房屋是上诉人兴振公司收购的烂尾楼工程，属免税对象，相关免税手续还在办理过程中，以及消防通道被封堵、占用等历史遗留问题，都是造成无法及时协助办理房产证的重要原因，上述原因不能归咎于上诉人，因此，原审判决上诉人支付逾期协助办理房产证违约金错误。综上，请求二审撤销原审判决，发回重审或依法改判，并由被上诉人承担诉讼费用。被上诉人蒋胜群辩称，一、原审法院审理程序合法，已依法向上诉人兴振公司送达传票，是上诉人自动放弃了诉讼权利。二、关于延期交房时间认定问题，2013年的相同案情的生效判决已确认延期交房时间为76天，对上诉人提出的45天时间被上诉人不能认可。三、关于延期办理产权证违约金问题，上诉人在合同中排除被上诉人权利且没有作出特别提示，合同中第十六条关于违约金的约定等于没有约定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人兴振公司向本院提供以下证据：第一份证据为岳府阅（2011）57号关于《湘太园小区房产办证和原柏泰商务酒店消防通道建设有关问题的会议纪要》，用以证明延期交房、逾期办理房产证的原因是消防通道被堵，消防未验收，导致不能办理房产证。另该会议纪要明确消防通道问题是由政府交给国资委处理，不是由上诉人来处理。第二份证据为岳阳市人民政府办公室公文处理单，用以证明相关税费的免除手续在办理中，政府部门同意免除相关费用，但税务和房产部门还在落实中。被上诉人质证认为，第一份证据不是新证据且没有原件。另消防通道问题与本案纠纷没有关联性，本案所涉房屋于2011年已实际交付使用，消防通道没有影响交付。第二份证据没有原件，且与本案纠纷没有关联性，上诉人有义务办理房屋产权证，上诉人与政府如何协调和被上诉人没有关系。被上诉人在二审期间未向本院提供证据。本院对上诉人兴振公司提供的证据认证如下，兴振公司提供的证据均为复印件，且不能说明来源，本院均不予认可。二审经审理查明，2010年11月3日，上诉人兴振公司与被上诉人签订《商品房买卖合同》，合同第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机关提交办理权属登记的资料，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第1或2处理。其中1约定“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失”。其中2约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金。”兴振公司将房屋交付被上诉人使用后，因消防通道被堵导致房屋未完成消防验收等原因致使房屋至今不能办理房地产权属证书。但被上诉人作为房屋买受人没有要求退房。另外，2011年金爵公寓31户购房户诉兴振公司房屋买卖合同纠纷案经过了原审法院一审以及本院二审，在法院作出的该31案生效判决中，已确认交通管制与兴振公司延期交房没有必然联系。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系一起商品房销售合同纠纷案件，双方当事人对一审认定的《商品房买卖合同》的效力及兴振公司没有按合同约定的日期交付房屋的事实均无异议。二审争议的焦点为：一、上诉人延期交房的时间应当如何认定以及上诉人是否应当承担延期交房的违约责任。二、兴振公司是否应当协助被上诉人办理房屋产权登记并支付逾期协助办理房屋产权登记违约金。三、原审程序是否合法。关于焦点一，上诉人兴振公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》为有效合同，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。被上诉人按照合同约定履行了支付购房款的义务，兴振公司却未能在合同约定的2011年4月30日前，将具备验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人，已构成违约，应承担合同约定的违约责任。兴振公司上诉称合同履行期间，由于市政府对“金爵公寓”项目路段进行交通管制导致交房延期，应当扣除30天交通管制时间，即使违约只能按45天时间计算违约金。因本院在原金爵公寓购房户诉兴振公司房屋买卖合同纠纷一案所作出的生效判决中，已确认交通管制与兴振公司延期交房没有必然联系，而本案该项事实与上述生效判决确认的事实相同，故兴振公司上诉认为计算延期交房违约金的期间应减去30天交通管制时间的主张不能成立，本院不予采纳。另外，合同附件四《兴振.金爵公寓补偿协议》第二条第6项为格式条款，约定的是排除非提供格式条款一方即被上诉人的主要权利，上诉人没有采取合理的方式提示，应认定无效。故上诉人以此约定认为被上诉人已放弃主张违约金的观点不能成立，本院不予支持。另外，根据《中华人民共和国消防法》的规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。金爵公寓商住楼至今未办理消防验收，不符合我国相关法律规定的交付使用条件，应当禁止使用。上诉人与被上诉人将未办理消防验收的房屋交付使用违反了上述法律规定。关于焦点二，根据合同约定，兴振公司应当将验收合格的商品房交付被上诉人使用，并按期向房产登记机关提交办理权属登记的资料。兴振公司因房屋消防未验收等原因导致不能提交办理房屋权属登记的资料，被上诉人也不能取得房地产权属证书。根据双方在《商品房买卖合同》第十六条的约定，买受人可选择退房，如买受人不退房，根据该条“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金”的约定。上诉人无需向被上诉人支付违约金。被上诉人认为《商品房买卖合同》第十六条第2项约定不生效的观点，因该约定系双方协商确定的填充式条款，且约定不支付违约金的内容并没有违反法律规定，本院不予支持。但被上诉人要求兴振公司协助办理房屋产权登记的主张，具有事实和法律依据，应予支持。关于焦点三，经查，原审法院工作人员将本案相关法律文书送至上诉人兴振公司办公室，因拒绝签收，遂依法留置送达，并依法缺席审理本案，审理程序并无违法之处，兴振公司认为原审法院违反法定程序的理由不能成立。综上，本案原审判决认定事实不清，处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）款之规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第258号民事判决第一项；二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第258号民事判决第二、三项；三、限岳阳市兴振房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内协助蒋胜群办理房屋产权登记；如迟延履行金钱给付义务或其他义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金；四、驳回蒋胜群的其他诉讼请求。本案一审案件受理费333元，二审案件受理费183元，共计516元，由岳阳市兴振房地产开发有限公司负担256元，由蒋胜群负担260元。本判决为终审判决。审判长 邵莉茜审判员 许 进审判员 付 妮二〇一五年十一月十三日书记员 刘 蕾 来源：