（2015）茂南法民三初字第632号
裁判日期: 2015-11-13
公开日期: 2016-01-04
案件名称
广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司与余凤燕物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
茂名市茂南区人民法院
所属地区
茂名市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司,余凤燕
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三条，第四条，第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2015）茂南法民三初字第632号原告：广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司。法定代表人：郑力源，该公司经理。委托代理人：李海云，该公司员工。被告：余凤燕。原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司（以下简称广州蓝悦茂名公司）诉被告余凤燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文锋适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州蓝悦茂名公司的委托代理人李海云到庭参加诉讼，被告余凤燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州蓝悦茂名公司诉称：被告余凤燕是位于茂名市光华北路336号大院雍景东园5梯1701房业主，根据《前期物业合同》和《物业管理条例》约定由原告提供物业管理服务，被告应每月依时缴纳管理费、水电费、设备维保分摊费和其他相关费。但被告却未能依时缴纳上述费用。从2014年8月至2015年5月，共欠管理费、水电费、设备维保分摊费和其他相关费共计3375.23元。为此，原告方工作人员每月按时向其派发费用通知单及通过电话、上门催缴、邮寄催款通知书等方式与被告沟通，但被告均未缴纳上述费用。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求：判令被告向原告偿付自2014年8月至2015年5月的物业管理费人民币2103.99元；判令被告向原告偿付自2014年8月至2015年5月的自用水电费人民币381.2元；判令被告向原告偿付自2014年8月至2015年5月的分摊水电费人民币696.14元；判令被告向原告偿付自2014年8月至2015年5月的设备维保分摊费人民币179.9元；判令被告向原告偿付自2014年8月至2015年5月的其他相关费人民币14元；判令被告承担本案全部诉讼费用。被告余凤燕辩称：一、被告住在雍景东园，但不是雍景东园屋主。二、被告没有和原告签订物业服务管理合同。三、原告出具的证据4是原告自己编写的收费单据，不具公正性，不是有效证据。经审理查明：茂名油城建筑工程有限公司（甲方）与原告广州蓝悦茂名公司（乙方）双方于2014年6月10日签订一份《前期物业服务合同》，约定：“第一条、物业基本情况。物业名称：茂名市雍景东园。座落位置：茂名市光华北路东侧。物业管理区域：雍景东园小区。第七条、本物业管理区域物业服务收费实行包干制形式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费和分摊费用具体标准如下：（一）物业服务费：物业服务费的收费面积按房产证房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积。1、住宅物业服务费由乙方向业主按月收取，其收费标准为：（1）、七楼以下（含七楼）住宅物业服务费0.7元／平方米／月。（2）、八楼以下（含八楼）住宅物业服务费1元／平方米／月。2、业主的住宅物业或单车房、车库改作办公用途或者商业用途的，物业服务费由业主按2元／平方米／月向乙方缴纳。3、单车房、杂物房物业服务费由业主按0.5元／平方米／月向乙方缴纳。4、首层商铺物业服务费一层0.5元／平方米／月，二层商铺0.2元／平方米／月.5、业主缴纳物业服务费的计费起始日期从统一交楼之日起。6、因业主原因未及时办理收楼手续的业主，其交纳物业服务费起计费时间与第七条第二款第5项相同。第九条、物业服务费和分摊费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5号前，履行交纳当月物业费用义务。第三十一条、本合同期限自2014年6月13日起至2017年6月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十四条、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。”甲方茂名油城建筑工程有限公司与乙方广州蓝悦茂名公司分别在合同盖印公章及双方的法定代表人在合同上签名确认。上述合同签订后，原告广州蓝悦茂名公司称其进场对雍景东园小区提供物业管理，认为被告余凤燕从2014年8月至2015年5月，共欠原告管理费、水电费、设备维保分摊费和其他相关费共计3375.23元，双方因此致成纠纷。另查明，原告与被告未签订过《物业服务合同》。原告庭审中称，其进场前已经在雍景东园小区张贴进场公告，履行告知义务。以上事实，有原告提供的《前期物业服务合同》及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：合同的成立应当包含以下三个条件：一是订立合同主体存在双方或多方当事人；二是双方当事人订立合同必须是依法进行；三是当事人必须就合同的主要条款协商一致。本案中，原告广州蓝悦茂名公司从未与被告余凤燕签订过任何合同，其只是与茂名油城建筑工程有限公司签订一份《前期物业服务合同》。原告广州蓝悦茂名公司亦未能提供证据证明茂名油城建筑工程有限公司与被告余凤燕签订的物业买卖合同，已经包含《前期物业服务合同》约定的内容，故原、被告并不存在合同关系。因此，原告以物业服务合同理由起诉请求被告支付物业管理费，证据不足，理由不充分，本院不予支持。至于原告起诉要求被告支付自用水电费、分摊水电费、设备维保分摊费、其他相关费用的问题，因原告未能向本院提供证据证明上述费用的发生、其已经履行代缴义务及代缴的金额，对原告上述请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司的诉讼请求。本案适用小额诉讼程序审理，减半收取的案件受理费25元（原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司已预交），由原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司负担。本判决为终审判决。审判员 陈文锋二〇一五年十一月十三日书记员 屈玲红速录员 杨志新 微信公众号“”