（2015）沪一中民二（民）终字第2708号
裁判日期: 2015-11-13
公开日期: 2015-11-26
案件名称
上海本巧实业有限公司诉上海盛昆实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第2708号上诉人（原审被告）上海本巧实业有限公司。法定代表人。委托代理人徐松婷，上海市徐松婷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海盛昆实业有限公司。法定代表人。委托代理人刁骅，上海刁骅律师事务所律师。上诉人上海本巧实业有限公司（以下简称本巧公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第3184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月26日立案受理后依法组成合议庭，于同年9月10日公开开庭进行了审理。上诉人本巧公司的委托代理人徐松婷，被上诉人上海盛昆实业有限公司（以下简称盛昆公司）的法定代表人＊＊＊及委托代理人刁骅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，盛昆公司、本巧公司从2009年开始建立房屋租赁合同关系。后因本巧公司承租面积扩大，2012年5月18日，盛昆公司作为出租人（甲方）、本巧公司闵行分公司作为承租人（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将合法拥有的上海市松江区新桥镇＊＊＊号厂房仓库底楼496平方米、二楼522平方米出租给乙方使用。租赁期限三年，自2012年6月1日至2015年5月30日止。该合同第七条第三款约定，本巧公司另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先通知盛昆公司，方可进行，本巧公司增设的附属设施的维修责任由双方另行书面约定，租赁期满，本巧公司应按照盛昆公司要求是否恢复原状，并承担相关费用。2012年6月8日，因承租面积再次发生变化，盛昆公司作为出租人（甲方），本巧公司闵行分公司作为承租人（乙方）又签订一份《租赁合同》，约定租赁期限为3年，自2012年10月1日至2015年9月31日止。合同第四条约定，首期付款六个月，以后按每六个月为一个付款单位（从第二年起租金递增5％）。租金必须在每个付款单位的前一周全部付清，每逾期一天，乙方将支付租金的千分之三予甲方，作为滞纳金。房租租金逾期15天未付的，视为违约，甲方可单方面解除合同。合同第七条第三款约定，本巧公司另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先通知盛昆公司，方可进行，本巧公司增设的附属设施的维修责任由双方另行书面约定，租赁期满，本巧公司应按照盛昆公司要求是否恢复原状，并承担相关费用。2013年9月，盛昆公司诉至上海市松江区人民法院，要求本巧公司支付欠付租金并承担滞纳金。本巧公司提起反诉，要求确认盛昆公司、本巧公司之间租赁合同解除，盛昆公司返还押金并赔偿本巧公司损失。该案审理过程中，法院释明合同解除后，双方对于涉案房屋是否符合返还条件争议较大。法院于2014年2月13日再次至现场勘验。经勘验，二楼靠西面部分是一个大的通间，中间靠南位置处有一封闭的电梯间，西南角进门处有个卫生间。二楼靠东部分中间有个过道，过道南北被分隔成不同的小房间，过道尽头（最东面）有一扇门，过道尽头处南边还有个卫生间。盛昆公司要求将地面垃圾清理、除电梯间和西南角进门处卫生间外的所有隔断拆除，恢复成一个大的通间。因本巧公司强烈要求盛昆公司当日接收房屋，除二楼隔断的恢复问题外，其他不存在影响房屋交接的因素，为避免资源浪费，减少双方损失，法院要求盛昆公司接收房屋，同时对于双方存有争议的隔断，告知盛昆公司可以在自行拆除后，向本巧公司主张拆除费用。盛昆公司、本巧公司双方对此表示接受，双方于当天完成了房屋交接。该案于2014年3月7日判决解除盛昆公司、本巧公司签订的租赁合同等内容。本巧公司就该判决提起上诉，上海市第一中级人民法院于2014年5月28日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。2014年3月16日，盛昆公司同案外人A公司（以下简称A公司）签订《合同书》一份，载明，盛昆公司委托A公司进行＊＊＊号的拆除修补，工期从2014年3月18日至2014年5月17日。A公司于2014年6月10日作出工程结算，载明系争房屋2楼拆除工程总价145，413元（人民币，下同）。该结算单载明人工费41，092元、材料费42，899元、垃圾外运费用30，880元、另还包含措施费、机械费、税金等费用。拆除工程预算书中包含拆除砌块墙、拆除地坪等拆除费用以及轻钢龙骨强筋、混合砂浆、乳胶漆、新装管线等费用。2014年9月11日，盛昆公司向A公司支付145，413元。A公司开具工程款发票。2014年9月，盛昆公司起诉至原审法院，要求判令本巧公司支付盛昆公司拆除隔断的费用145，413元。原审另查明，2006年8月18日，盛昆公司登记为上海市松江区新桥镇＊＊＊号1幢厂房的所有权人，建筑面积5，393平米。2008年5月28日，盛昆公司办理系争房屋的生产用房加夹层的建设工程规划许可证。2008年8月6日，盛昆公司重新办理系争房屋1幢产权登记手续，建筑面积10，786.32平米。夹层部分平面图显示本巧公司租赁区域西南侧为卫生间，其他部分均为框架结构的通间。原审庭审中，就盛昆公司、本巧公司租赁时的状况，盛昆公司陈述二楼租赁区域系2008年8月获得产权登记的夹层部分，2009年租赁给本巧公司之前未向他人进行过租赁，双方最终确定的二楼租赁范围中靠西面部分是一个大的框架结构通间，东侧部分盛昆公司为消防要求设置了消防通道，消防通道北墙系用水泥砖墙搭建的实墙（北墙以北为通间），南墙为石密板隔离的（南墙以南用木头石密板钉了6间房间）。其房屋原有状况可以通过双方租赁区域以外空置、未做改动的区域看出。本巧公司陈述，确实存在一条通道，但通道两侧均为实墙，南侧开了一扇门，该侧盛昆公司出租给本巧公司时已经按照本巧公司要求进行了隔间处理；其他认可盛昆公司陈述。原审庭审中，就本巧公司返还盛昆公司时房屋的状况，盛昆公司陈述为本巧公司将原消防通道位置向北移了60-70公分，在通道两侧本巧公司搭建了隔间用于男女员工宿舍、浴室、厨房之用，其中南侧用于女员工宿舍中间还有一条狭窄的过道。本巧公司陈述返还盛昆公司时房屋系盛昆公司出租时的状况。原审庭审中，法庭到系争房屋现场进行勘察。经勘察确认，目前就二楼租赁范围，盛昆公司已经进行了重新的装修和改造，其中西南角卫生间已经改动，靠西面通间部分已经进行隔断处理并作为办公使用，返还时通道已经拆除并向南60-70公分处设置新的通道。新设置的消防通道同盛昆公司、本巧公司租赁外区域的消防通道位置一致。通道两侧地面有明显曾经存在过道的痕迹。原审庭审中，本巧公司认为盛昆公司提供的结算单工程量同现场不符，且单价过高，并申请对该结算单单价和总量合理性进行鉴定。据此，法院于2014年12月31日委托B公司（以下简称B公司）对系争房屋拆除工程进行司法审价。B公司于2015年6月1日出具鉴定报告，该报告载明拆除费用为25，471元，恢复工程费用为98，417元。就该鉴定结论，盛昆公司认为部分拆除的隔断已经没有痕迹，且当时拆除的隔断厚度为20CM，但评估均按半墙计算。B公司认为鉴定报告中隔断面积系实际测量获得的，且双方均书面确认，隔断厚度根据天棚上的痕迹及提交的书面资料进行的判断。本巧公司认为恢复工程并非其委托审价内容，不应当就该部分进行审价，故仅认可拆除费用中的20，000元。庭审中法庭询问B公司恢复工程所涉具体工作内容，B公司明确审价报告中的工程除部分管线和插座外其余均为双方争议通道发生的实际工程，恢复工程中除包含通道两面墙的轻钢龙骨隔断、粉刷、涂料外，还包含了通道南面进行的局部吊顶、通道北侧地面、小办公室进行的地板和装饰等施工内容。原审认为，根据盛昆公司、本巧公司合同约定，租赁期满本巧公司应按照盛昆公司要求恢复原状，并承担相关费用。本案中盛昆公司主张尽管表述为拆除工程，但是其主张金额和依据表明其所述拆除工程包含了拆除和恢复两部分含义。现双方租赁合同解除，盛昆公司在前案中明确要求本巧公司拆除搭建、恢复原状后接收房屋。鉴于诉讼经济考虑，后同意先行接收房屋后就搭建问题另案主张，因此如系争房屋内的搭建为本巧公司作出，则应当承担相应的拆除和恢复原状费用。庭审中双方均确认本巧公司承租房屋时确存在一条通道。经现场勘查，双方租赁外区域内的消防通道位置同勘查现场的通道位置一致，同时现场存在原有过道等迹象，且盛昆公司从新建夹层到双方租赁开始时间间隔不长，因此，法院确认盛昆公司在前案中要求本巧公司拆除的关于东侧的搭建为本巧公司所为。因本巧公司拒不认可且不进行拆除，盛昆公司拆除后有权向本巧公司主张相关费用。本案中盛昆公司主张的拆除费用达145，413元，然而经司法审计，鉴定单位经现场实际测量后确认拆除费用为25，471元，恢复工程费用为98，417元。本案中，盛昆公司应对于现场本巧公司已经发生的搭建及其主张费用合理性承担举证责任。现盛昆公司自认现场已经不存在部分拆除部位的痕迹，故其提出的20CM隔断厚度的意见，法院不予采信。而本巧公司提出的其并未就恢复工程进行审计的意见同其委托申请不一致。法院认为，根据现场勘查状况可以显示鉴定报告中部分恢复工程中确系本巧公司原因产生，同时也存在部分系盛昆公司另行装饰装修产生。综上，结合房屋返还时状况、现场状况及恢复工程的组成，法院酌定盛昆公司主张的拆除工程（含恢复工程）为80，000元。原审法院审理后于2015年7月13日（原审笔误为2014年7月13日）作出判决：被告上海本巧实业有限公司于本判决生效之日起十日支付原告上海盛昆实业有限公司拆除费用（含恢复工程）80，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，208元，鉴定费4，000元，合计7，208元，由原告上海盛昆实业有限公司负担3，408元，被告上海本巧实业有限公司负担3，800元。判决后，本巧公司不服，上诉至本院称，被上诉人盛昆公司认为租赁房屋交还时与原状不同，要求恢复原状，依据谁主张谁举证的原则，被上诉人没有明确合理证据证明隔断搭建为上诉人所为，法院仅凭间隔时间确定是上诉人隔断搭建，该事实认定非常牵强。原审法院委托司法审价机构去现场勘查后表示拆除费用为25，471元，后又重新让审价公司补上另行恢复和装修的费用98，417元，超出当事人委托审价拆除费用的范围。另，原审简易程序转为普通程序的第一次庭审被上诉人未参加。故请求二审撤销原判，并依法改判为驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人盛昆公司辩称，其不同意上诉人本巧公司的上诉请求。上诉人改变了系争房屋的消防通道，并重新分割南面，做了宿舍、食堂、浴室。另案已经认定系争房屋的搭建是上诉人所为。上诉人拆除了被上诉人的消防通道，故被上诉人要求恢复。请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为系争房屋内的搭建主体的确定以及拆除费用的认定。对此，本院注意到，其一，本案双方当事人在《租赁合同》中约定上诉人本巧公司另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先通知被上诉人盛昆公司，租赁期满，上诉人应按照被上诉人要求是否恢复原状，并承担相关费用，因此，双方在签订《租赁合同》时已经预见到上诉人使用系争房屋存在搭建的需要与可能，并且双方对此进行了事先约定；其二，经现场勘查，新设置的消防通道同上诉人、被上诉人租赁外区域的消防通道位置一致，通道两侧地面有明显地曾经存在过道的痕迹，该状况与被上诉人的陈述一致，并且被上诉人从新建夹层到双方租赁开始时间间隔确实不长，原审据此认定被上诉人在前案中要求上诉人拆除的关于东侧的搭建为上诉人所为，并无不当，本院予以确认。至于上诉人应当承担的拆除费用确定问题，被上诉人要求上诉人将系争房屋恢复原状，恢复原状包括将搭建拆除与相关的恢复工程，根据B公司出具的鉴定报告，再结合现场勘查可以显示鉴定报告中部分恢复工程确系上诉人原因而产生，故原审结合系争房屋返还时的状况、现场状况及恢复工程的组成，酌情确定被上诉人主张的拆除工程（含恢复工程）的费用，公平合理，应予维持。上诉人本巧公司的上诉请求，缺乏依据，本院难以支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币3，208元，由上诉人上海本巧实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈懿欣审 判 员 翟从海代理审判员 潘俊秀二〇一五年十一月十三日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：