（2015）含民三初字第00281号
裁判日期: 2015-11-13
公开日期: 2015-12-24
案件名称
安徽徽超置业有限公司与唐翠平、潘延平商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
含山县人民法院
所属地区
含山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽徽超置业有限公司,唐翠平,潘延平
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省含山县人民法院民 事 判 决 书（2015）含民三初字第00281号原告：安徽徽超置业有限公司（以下简称徽超公司），住所地合肥市。法定代表人：胡磊，该公司总经理。法定代表人：王国香，安徽汉合律师事务所律师。被告：唐翠平，女，1967年6月5日出生，汉族，户籍地安徽省含山县，现租住安徽省含山县锦绣华城B区**号楼***室。被告：潘延平，男，1966年8月2日出生，汉族，户籍地安徽省含山县，现租住安徽省含山县锦绣华城B区**号楼***室。两被告共同委托代理人：康文华，江西至中律师事务所律师。原告安徽徽超置业有限公司诉被告唐翠平、潘延平商品房预售合同纠纷一案，于2015年5月11日向本院起诉，本院受理后依法适用普通程序，由审判员成正林、魏明明与人民陪审员许琴组成合议庭审理此案。本案于2015年7月21日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王国香、两被告及其委托代理人康文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徽超公司诉称：2012年2月，原、被告签订房屋买卖合同，约定了被告在15日内，将按揭所需资料向银行初审。办理贷款提供所需资料及支付房款是两被告义务。而两被告却没有履行上述义务，构成违约。该违约事实在（2014）马民一终字第00248号判决书中已认定。此外，合同约定逾期超60天付房款按应付款日万分之二支付违约金。同时合同约定2012年5月31日交房。因此，至2015年5月31日，两被告大大超过60天未付款。此外，因两被告原因违约致使原告不能按约交房，过错在两被告，在（2014）马民一终字第00248号判决书中判令赔偿了两被告逾期交付的违约金，该损失应由两被告承担。故原告诉至本院，请求：1、判令两被告立即支付房款34万元；2、判令两被告支付逾期交房违约金（从2012年5月31日计算至两被告付清房款止，按未付房款34万元日万分之二计算）；3、请求判令两被告因违约赔偿直接损失7400元及（从2012年5月31日计算至两被告付清房款止，按未付房款349369元日万分之二计算）；3、本案诉讼费由被告负担。唐翠平、潘延平共同辩称：（一）、原、被告发生商品房买卖关系是事实；（二）、合同违约方是原告，被告从未有违约行为。1、双方约定原告应当在2012年5月31日将本案所涉的经验收合格的房屋交付于被告。但是原告至今没有按约定交房。甚至经被告三番五次催促交房，但被告一直不予交房。为此有生效判决书在案佐证。2、被告已经按照约定给付购房款。首先已经按照约定交付首付款。其次，已经按照约定办理贷款手续。但是由于原告的责任，导致贷款至今没有完成。贷款银行方面的答复是，由于原告开发的房产质量不达标，且信誉度较差，以致迟迟发放不了贷款。3、作为被告来说，银行没有不办理贷款的理由和借口。首先，被告已经为本案所涉房屋支付房款349369元，但原告至今没有交房，这显然不是被告的购房初衷。被告当然希望早日取得房屋，实现房屋的价值。更希望早日付清房款，但由于贷款不能实现，以至于至今没有付清房款。其次，被告贷款的信用诚信没有不良记录，同时也达到首付款的交付条件，且具备收入证明等方面贷款资料，银行没有理由不予贷款给予被告。4、对于贷款出现问题，被告多方面向原告反映，但原告置若罔闻，既不向银行方面沟通，也没有通知被告变换交款方式。从而导致贷款部分的房款至今无法落实。由此可见，导致贷款不能，责任在于原告，而被告没有任何责任。（三）、由于拒绝办理贷款造成的购房款逾期，在双方的合同补充协议第七条已经明确约定，作为原告来说，即使主张逾期付款违约金，应当按照该条办理。但是，在出现贷款不能情况下，原告至今没有通知被告变更付款方式，也至今没有与银行方面沟通。（四）、原告为了达到抵消对被告逾期交房的违约金，以致起诉被告的。其实，原告的起诉没有依据和道理。综上，原告诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉请。经审理查明：2011年2月，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于含山县清溪镇兴隆大道东侧“清水湾”楼盘第7幢104号、105号两间门面房，建筑面积分别为69.738平方米和63.079平方米，单价分别为5208.31元和5169.06元，合计房款分别为363217元和326152元，其中购买104号门面房的合同第六条约定了付款方式及期限：买受人（原告）按下列第3种方式按期付款……3、买受人在2011年8月18日前交清首付款壹拾捌万叁仟贰佰壹拾柒元（￥：183217）给出卖人，余款壹拾捌万元向银行办理银行按揭，同时在买受人签署合同15日内，将按揭所需资料向银行初审……。购买105号门面房的合同第六条约定了付款方式及期限：买受人（原告）按下列第3种方式按期付款……3、买受人在2011年8月18日前交清首付款壹拾陆万陆仟壹佰伍拾贰元（￥：166152）给出卖人，余款壹拾陆万元向银行办理银行按揭，同时在买受人签署合同15日内，将按揭所需资料向银行初审……。两份合同第七条均约定了买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经买受人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金……。两份合同的第八条均约定了交付期限：出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。两份合同签订后，原告于2011年8月9日支付两间门面房首付款349369元（166152元＋183217元）。两被告也将按揭所需的相关资料送到中国农业银行含山支行初审，但贷款并没有通过核批。两被告尚欠原告购房款340000元。上述事实有当事人陈述、庭审笔录、商品房买卖合同等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原告向被告购买房屋时，涉案房屋尚在建设中，属于期房，双方虽然签订的是商品房买卖合同，实为商品房预售行为。该商品房买卖合同是双方真实意思表示一致所签订的，且不违反有关法律规定，应是合法有效的。双方此后也没有就如何支付340000元购房款进行重新约定。但两被告没有以此为由向原告提出解除合同，还于2013年12月18日向本院提起诉讼要求原告支付逾期交付房屋的违约金。由此可见两被告愿意继续履行合同。虽然双方没有约定给付剩余购房款的期限。但根据买卖合同交易习惯，两被告应于合同约定的交房之日（2012年5月31日）前给付340000元购房款。故对原告要求两被告给付购房款340000元的诉请予以支持。合同明确约定了逾期超过60日的给付购房款的违约责任，故两被告应从2012年5月31日按每日违约金68元（逾期支付房款340000元的万分之二）支付至购房款付清之日。关于原告要求两被告承担违约损失7400元及利息，因该7400元是原告逾期交付房屋支付给两被告的违约金，与本案没有关联性，故对该项诉请不予支持。两被告抗辩因原告的原因导致两被告的按揭贷款没有通过审批，但没有提供证据予以佐证，故本院不予采信。综上，根据据此本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告唐翠平、潘延平于本判决生效之日起十日内向原告安徽徽超置业有限公司支付购房款340000元及违约金（以340000元为基数，从2012年5月31日按每日68元计算至实际给付之日）；二、驳回原告安徽徽超置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8590元，由原告安徽徽超置业有限公司负担190元，被告唐翠平、潘延平负担8400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审 判 长 成正林审 判 员 魏明明人民陪审员 许 琴二〇一五年十一月十三日书 记 员 徐晨炜附件：本判决所援引的法律条款原文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度搜索“”