（2015）穗中法民五终字第3087号
裁判日期: 2015-11-13
公开日期: 2016-06-01
案件名称
廖宝珍与广东元邦房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
廖宝珍,广东元邦房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3087号上诉人（原审原告、反诉被告）：廖宝珍，住广州市天河区。委托代理人：黄育德，住广州市天河区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：林叶菊，该公司执行董事。委托代理人：邹征泽，广东华勋律师事务所律师。委托代理人：许西湖，该公司职员。上诉人廖宝珍因房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第61号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：原xx路xx街21号房屋（原址房屋）是黄绍华的房产，由黄某乙华及黄某丙居住。广州市房屋开发建设有限公司（以下简称：广房公司）经广州市城市规划局（87）城地批字第22x号《国家建设征用土地通知书》、穗规地换证字（1999）第xx号《建设用地规划许可证》及广州市房地产管理局穗房拆字（1998）xxx号《广州市房屋拆迁公告》核准征用拆迁荔湾区xxx路以东242-272号、荷溪通津以北xx街以西及兴光里以南等地段土地使用权及房屋。2000年7月21日，黄绍华与广房公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：黄绍华同意广房公司拆除xx路xx街21号房屋，广房公司应于2004年12月31日将自有的荔湾区xx路原地段高层回迁楼第七层、北梯东向、建筑面积为72.689平方米第711、712号单元的房屋用作拆除黄某乙华原址房屋后的产权调换，原址房屋建筑面积48.55平方米与广房公司调换给黄某乙华的72.689平方米，相差了24.139平方米，由黄某乙华以71964.50元向广房公司购买，并于收到回迁通知书时付清该款项；（第六条）广房公司逾期安排回迁的，应按每超期一天赔偿按政策的标准向黄某乙华承担违约责任。同日，黄某乙华与广房公司签订了《房屋拆迁安置协议》约定，黄绍华同意广房公司拆除xx路xx街21号房屋，广房公司应于2004年12月31日前在原地段高层回迁楼第七层产权属于自有的建筑面积为72.689平方米第711、712房安置给黄某乙华回迁居住；黄某乙华自行解决临时搬迁，广房公司发放临迁补助费874元至广房公司通知黄某乙华回迁之月止；交通补助费凭单位证明按月卡的标准领取；（第五条）如广房公司逾期安排回迁的，应按每超一天赔偿按市42号文的标准向黄某乙华承担违约赔偿责任；（第六条）广房公司不将约定面积的房屋安排回迁的，黄某乙华可以依照法律程序请求人民法院保护，在属于广房公司所有的房屋中选择同等面积的房屋回迁的权利；（第七条）如因城市规划需要变更协议的，广房公司应在接到规划部门的变更意见书后，在七天内向黄某乙华发出通知，黄某乙华应服从城市规划的建设需要，依法变更本协议的有关条款。上述协议签订后，黄某乙华将原址房屋交由广房公司拆除。2006年4月30日，黄某乙华死亡，原址房屋的拆迁权利义务由廖宝珍承继。2005年11月17日，广房公司公开作出《国有土地使用权转让挂牌公告》，委托挂牌公开转让涉案地块。2005年12月2日，广东元邦房地产开发有限公司（以下简称：元邦公司）与广州市房地产交易中心（挂牌转让主持方）签订《广州市国有土地使用权转让挂牌成交确认书》，确认元某公司为上述地段地块的土地使用权竞得人，成交价款人民币8550万元，竞得人与转让方的其它权利义务按照本次土地转让挂牌公告及《国有土地使用权转让挂牌成交确认书》，确认元某公司为上述地块的土地使用权竞得人。同日，广房公司与元某公司签订《广州市国有土地使用权转让合同书》约定：自签订本合同后该地块上所发生的债权与债务，由竞得人承担。2006年12月26日，广州市城市规划局作出穗规函（2006）9889号《关于变更建设用地单位名称问题的复函》，载明：根据《广州市国有土地使用权转让挂牌成交确认书》和广东省工商行政管理局《核准变更登记通知书》，同意穗规地换证字（1999）第65号《建设用地规划许可证》中，经《广州市国有土地使用权转让挂牌成交确认书》转让的11023平方米用地，用地单位名称由“广州市房屋开发建设有限公司”变更为“广东元邦房地产开发有限公司”。元某公司取得上述地块使用权后，在2007向广州市城市规划局申请新的建筑设计方案，广州市城市规划局以穗规函（2007）7706号文审批准许可元某公司的建筑设计方案。2007年9月13日元某公司在报刊上发布公告，公告建筑设计方案已变更，请被拆迁人前来办公室或电话了解设计方案变更情况，并办理变更拆迁协议。由于规划变更，原址新建大楼东向没有符合合同约定的711、712房。2011年9月18日，元邦公司按廖宝珍提供的地址、收件人姓名在邮局交寄了内附《回迁通知书》、《回迁收楼须知》的邮件，但该邮件因“多班投递无人签收退回寄件人”而退件。上述《回迁通知书》载明，回迁房已具备回迁使用条件，元某公司安排廖宝珍回迁新楼E栋2301、1214房，现通知廖宝珍于2011年10月24日至2011年10月31日工作日时间亲自前往元某公司驻现场拆迁办公室办理回迁手续，临时安置补助费及其他所有费用发到2011年10月份止。2011年9月23日元某公司在报刊上刊登公告，公告回迁楼已经竣工，回迁房已具备回迁使用条件，请原业主或住户于2011年10月24日至10月31日到公司办理回迁手续，临迁费及其它费用发到2011年10月止。因E栋2301、1214房是西北朝向，廖宝珍不同意回迁，要求在A栋东南向房屋回迁，双方对回迁房屋产生争议，廖宝珍曾就回迁房问题提起诉讼，其中（2012）穗荔法民三初字第22号廖宝珍要求在原址星辉楼A座东南向七楼间隔出二个合共74.689平方米的独立单元给廖宝珍回迁，原审法院及广州市中级人民法院驳回了廖宝珍的请求；（2014）穗荔法民三初字第288号廖宝珍要求在原址星辉楼A座2701房间隔出二个合共74.689平方米的独立单元给廖宝珍回迁，原审法院作出一审判决：一、广东元某房地产开发有限公司自判决发生法律效力之日起十日内，在xxx路246号2011房（建筑面积48.4845平方米）划出建筑面积24.5009平方米的房屋，并连同xxx路246号1809房（建筑面积48.1881平方米）一并交付给廖宝珍回迁居住，并作为对廖宝珍的产权补偿；二、驳回廖宝珍的其他诉讼请求。廖宝珍、元某公司对上述判决均不服，提出上诉，现该判决尚未生效。廖宝珍曾因临迁费等问题提起诉讼，其中（2013）穗荔法民三初字第1618号判决内容为：一、广东元某房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向廖宝珍支付2011年11月1日至2013年10月31日期间的临迁安置补助费（按每月1079元的标准计付）；二、广东元某房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向廖宝珍支付从2011年12月1日至2013年10月31日止的延期补助费（按每月874元×200%的标准计算）；三、广东元某房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向廖宝珍支付从2011年12月1日至本判决发生法律效力之日止的逾期支付临迁安置补助费的补偿金（按每日874元×3%的的标准计算）。上述判决由广州市中级人民法院维持。（2013）穗荔法民三初字第1617号判决内容为：一、广东元某房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向廖宝珍支付2012年9月12日至本判决发生法律效力之日止的延期交付房屋违约金（按每月874元的标准计付）。二、驳回廖宝珍的其它诉讼请求。上述判决由广州市中级人民法院维持。该两判决的生效时间是2014年11月19日。廖宝珍于2014年12月22日诉至原审法院，请求判令：1、元某公司承担向廖宝珍支付从2013年11月1日至2014年12月31日的临迁费，按每月1651元＋205元合共1856元标准计算，即付清临迁费合共25984元；2、元某公司承担向廖宝珍支付2013年11月1日至2014年12月31日的延期补助费，按每月1651元的200%的标准计算，合共46228元；3、元某公司承担向廖宝珍支付从2014年11月20日起至判决之日止的补偿金，按每日补助费的3%计算，即按1651元×3%×天数；4、元某公司向廖宝珍支付从2014年11月20日至判决之日止的违约赔偿金，按每月1651元的标准计算；5、元邦公司在荔湾区xxx路270号2701房（面积达336平方米）的东南向间隔出两个合共72.689平方米的独立单元给廖宝珍回迁，作为拆迁补偿；6、元某公司承担本案全部诉讼费。元某公司在原审期间提出反诉，请求判令：1、解除廖宝珍、元邦公司间的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《房屋拆迁安置协议》；2、本案诉讼费由廖宝珍承担。原审法院认为：黄绍华与广房公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定了广房公司拆除原址房屋后应提供自有的荔湾区xx路原地段高层回迁楼第七层、北梯东向、建筑面积为72.689平方米第711、712号单元作为产权补偿。元某公司取得涉案房屋所在地段地块的建设用地使用权后依法承接了广房公司建设该地块的权利义务，故元某公司应承担安排房屋给廖宝珍回迁及进行产权调换补偿的义务。由于元某公司取得讼争地块土地使用权后规划发生了变更，原址新建大楼没有符合《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的711、712房，根据法律规定，双方应对用哪两个房屋作为产权补偿进行协商变更。由于双方一直未能协商成功，廖宝珍才提起了诉讼。廖宝珍在（2014）穗荔法民三初字第288号中已经提出在原址星辉楼A座2701房间隔出二个合共74.689平方米的独立单元给廖宝珍回迁的诉讼请求，本案廖宝珍又重新提出该请求，违反了“一事不再理”原则，属于重复诉讼，对于该诉讼请求，本案不予处理。对于廖宝珍提出的临迁费等各项费用，由于双方尚未协商成功，法院对房屋产权调换补偿问题尚未作出最终的判决，故元某公司仍应按照合同约定支付相应的费用，其中临迁费、延期补助费、逾期支付临迁安置补助费的补偿金、延期交付房屋违约金的标准已由（2013）穗荔法民三初字第1618号、1617号案件审查判定，故仍应按照该两判决确定的标准支付。廖宝珍的诉讼请求有部分超过了该标准，超过部分缺乏合同和法律依据，该院不予支持。对于元某公司提出的反诉请求，由于元邦公司仍愿意在xxx路246号（自编E栋）现有空余房屋中继续提供相应的房屋给廖宝珍回迁和进行产权调换补偿，其行为实质是通过协商或诉讼方式对用哪些房屋作为回迁房和产权调换补偿房屋的合同条款作变更，并非无法履行合同和无法实现合同目的，故元某公司要求解除合同缺乏法律依据，该院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2015年1月30日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广东元某房地产开发有限公司一次性向廖宝珍支付2013年11月1日至2014年12月31日期间的临迁安置补助费（按每月1079元的标准计付）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广东元某房地产开发有限公司一次性向廖宝珍支付从2013年11月1日至2014年12月31日止的延期补助费（按每月874元×200%的标准计算）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广东元某房地产开发有限公司一次性向廖宝珍支付从2014年11月20日至本判决发生法律效力之日止的逾期支付临迁安置补助费的补偿金（按每日874元×3%的标准计算）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，广东元某房地产开发有限公司一次性向廖宝珍支付从2014年11月20日至本判决发生法律效力之日止的逾期交付房屋违约赔偿金（按每月874元计算）；五、驳回廖宝珍第一至四项诉讼请求中超出该院支持部分的诉讼请求；六、驳回广东元某房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费853元，由廖宝珍负担426元，由广东元某房地产开发有限公司负担427元。判后，廖宝珍不服原审判决，向本院提起上诉称：开发商为了赚钱，将该楼盘的容积率由35%更改为43%，多建面积，更改规划，多赚几个亿，却将廖宝珍回迁的711、712东南向两个独立单元拿来高价销售，每平方米高达4.5万元。既然xxx路246号2011房（建筑面积48.4845平方米）可以划出24.5009平方米的房屋，那么xxx路270号2701房也可以分割。请求：支持廖宝珍的原审诉讼请求。元某公司针对廖宝珍的上诉答辩称：一、元某公司按约定履行了合同义务，无须继续向廖宝珍支付任何费用。1、双方有“服从城市规划需要”的事先约定，应按约定执行，廖宝珍没有履行约定。涉案房屋所在地段曾存在烂尾情形，不符合城市建设要求，需调整规划，廖宝珍应按约定服从规划、设计方案变更。2、2007年9月规划部门批准规划变更后，元某公司及时通过电话、报纸公告的形式通知廖宝珍，廖宝珍没有按照《商品房销售管理办法》规定，在通知到达之日15日内作出书面答复，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。2011年9月18日发出的《回迁通知》、《回迁收楼须知》已送达，元某公司已安排并多次通知廖宝珍回迁，廖宝珍既未提出书面异议也未回迁，责任不在元某公司，元某公司自2011年11月起无须向廖宝珍支付任何费用。二、廖宝珍主张的各项费用及标准没有合法依据。1、廖宝珍请求的临迁费没有合同依据，《房屋拆迁安置协议》明确该补助费发放至通知回迁之日，且元某公司已提供房屋供廖宝珍回迁（临时居住），不会产生临迁费用。2、用作产权调换的房屋的面积、价值均远远超过被拆除的房屋，原协议又约定了各项补偿费用，已公平考虑了各种因素；3、原协议约定的费用已明确包含了正常补助费用，无违反法律和政策规定；4、廖宝珍第四项诉讼请求没有约定依据，与第一、二项请求内容重复计算。三、廖宝珍的第五项诉讼请求书已经另案审理，依法应驳回其起诉。四、因出现合同约定的事由，廖宝珍怠于履行合同义务，不应由元某公司承担责任，廖宝珍应本着公平、诚实信用、等价有偿的原则，从xxx路246号（自编E栋）现有空余回迁房屋中选择定房屋回迁，并按照双方约定及相关规定结清差价。请求驳回廖宝珍的上诉请求。经审理查明：双方当事人对原审法院查明的事实部分均无提出异议，本院予以确认。另查明：本院于2014年11月17日作出的（2014）穗中法民五终字第2062号民事判决书中查明：元某公司一直按临时安置补助费1079元（含临迁费874元及交通费205元）及延期补助费向廖宝珍发放。本院认为：廖宝珍已经在（2014）穗荔法民三初字第288号案中提出在原址星辉楼A座2701房间隔出二个合共74.689平方米的独立单元给廖宝珍回迁的诉讼请求，又在本案中再次提出该请求，原审法院认定其该诉讼请求属于重复诉讼，对该诉讼请求不予审理并无不当。根据涉案《房屋拆迁安置协议》的约定，广房公司本应安排原地段高层回迁楼第七层711、712房供廖宝珍居住，回迁房屋建筑面积为72.689平方米，现元某公司在承接涉案地段地块的权利义务之后，拟安排廖宝珍回迁的1214、2301房与拆迁协议约定的楼层、方位均不符，廖宝珍亦表示不同意回迁上述1214、2301房，廖宝珍至今尚未回迁的责任在元某公司而不在廖宝珍，原审法院判决元某公司向廖宝珍支付临迁安置补助费、延期补助费、逾期支付临迁安置补助费的补偿金以及逾期交付房屋的违约赔偿金并无不当。涉案《房屋拆迁安置协议》约定了临迁费为874元／月，且元某公司一直按照1079元（含临迁费874元及交通费205元）向廖宝珍发放临迁安置补助费，现廖宝珍要求按照1856元／月（含205元交通费）计算临迁安置补助费并按照1651元／月的标准计算延期补助费、逾期支付临迁安置补助费的补偿金以及逾期交付房屋的违约赔偿金依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人廖宝珍的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费852元，由上诉人廖宝珍负担。本判决为终审判决。审判长 万力平审判员 梁淑敏审判员 李 静二〇一五年十一月十三日书记员 邹凌青黄咏欣 更多数据：搜索“”来源：