（2015）钦民一终字第325号

裁判日期: 2015-11-13

公开日期: 2015-12-23

案件名称

余新旺与浦北县小江镇人民政府建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区钦州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区钦州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

浦北县小江镇人民政府,余新旺

案由

建设用地使用权转让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区钦州市中级人民法院民事判决书（2015）钦民一终字第325号上诉人（一审被告）浦北县小江镇人民政府。住所地浦北县小江镇希望街**号。法定代表人王卫华，镇长。委托代理人叶忠广，广西港天律师事务所律师。被上诉人（一审原告）余新旺，职工。委托代理人吴济烈，职工。上诉人浦北县小江镇人民政府因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服浦北县人民法院（2015）浦民初字第103号民事判决。向本院提出上诉。本院于2015年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人小江镇人民政府（下称小江镇政府）的委托代理人叶忠广，被上诉人余新旺的委托代理人吴济烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，原告于2001年1月24日向浦北县城乡房产开发公司江城分公司（以下简称江城分公司）购买一块宅基地，面积86.4平方米，该宅基地位于浦北县县城南部开发区，江城分公司对其编号为A类556号（宗地号为450722100021GB00130）。原告于当日一次性交清价款伍万叁仟元整（53000.00元），但当时没有签订书面合同。2001年7月9日，江城分公司与原告在《南区规划平面布置示意图》签字确认了该宅基地位置。为了办理准建手续，江城分公司于2001年7月6日出具了一份《证明》，证明原告“已全部交清基地款”。原告于2001年7月13日取得了房屋准建手续。办理准建证（三层半）的费用共为6544.79元。原告于2002年在该宅基地建成住宅入住。2004年国家整顿土地市场，土地管理部门对该小区不再直接办理用地批准书给购地户，要江城分公司补交出让金后，被告于2004年8月31日以自己的名义补办了尚未办理用地批准书给购地户的19892平方米土地的出让手续。但由于江城分公司管理混乱，包括原告在内的8户购地户的宅基地没有列入补办范围。2010年10月10日，江城分公司补签了一份《购买宅基地合同》给原告，合同第六条约定：“甲方帮助乙方办理第一层《准建证》，费用由甲方负责”。8购地户因办理转让土地使用权证问题多次向被告等有关部门上访，请求解决。被告为了解决土地转让遗留问题，于2013年9月6日以小政报（2013）56号小浦北县江镇人民政府文件向浦北县人民政府请示处理，浦北县国土资源局于2013年9月22日将此请示向县人民政府作出报告，浦北县人民政府同意了浦北县国土资源局的处理意见。被告于2013年9月补交出让金并办理了上述八宗土地的出让手续后经登记取得了土地使用权证书。8户中的6购地户已于2004年初取得土地使用权证书。但是，被告对原告及另一购地户王瑞，却以他们的《购买宅基地合同》与其他购地户不同为由，要求补交出让金才能办理，因而发生纠纷。原告于2015年1月4日向本院起诉，请求就法院判令：1、被告按约定将浦北县县城南部开发区A类556号宅基地国有土地使用权过户到原告名下；2、减少价款10221元，利息按银行贷款利率从2001年4月25日计至被告返还之日；3、被告赔偿原告损失8250元，利息按银行贷款利率从2001年4月25日起计至被告支付之日；4、被告向原告给付办理准建手续费用6544.79元，利息按银行贷款利率从2001年7月11日计至被告给付之日。庭审中，原告放弃了部分请求，只请求法院判令被告按约定将浦北县县城南部开发区A类556号宅基地国有土地使用权过户到原告名下；判决被告向原告给付办理准建手续费用6544.79元的三点五分之一即1869.94元（办理第一层的准建费用），并按银行贷款利率从2001年4月25日起至被告支付之日止支付利息。由被告负责土地使用权过户手续的费用。一审另查明，江城分公司是由浦北县原江城乡政府于1992年9月成立的房地产开发企业。2005年8月撤销江城镇，整建制并入小江镇，江城分公司成为小江镇政府的下属企业。2013年7月被吊销。江城分公司在没有取得土地证书的情况下，于1994年开始开发销售南区的宅基地，购地户签订《购买宅基地合同》和交清地价款后，由江城分公司把《国有土地使用权出让合同》发给购地户签字，再由江城分公司分批次交给土地管理部门直接办理用地批准书给购地户，所需费用由江城分公司结算支付。一审法院审理后认为，江城分公司在未取得土地权属证书的情况下销售宅基地给原告，是双方真实意思表示，已形成建设用地土地转让合同关系。江城分公司未取得土地使用权证书，其转让土地合同应当是无效的。但是，被告在补缴交涉案土地出让金后已于2013年9月2日取得了该宗地的国有土地使用权证。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”被告在原告起诉前取得了涉案土地的出让土地使用权证书，应当认定江城分公司与原告土地使用权转让行为是合法有效的，其补签的《购买宅基地合同》，除第二条和条七条因不符合法律规定，土地管理部门不再给予办理从而无法履行之外，应认定其他条款有效。江城分公司是小江镇政府的下属企业，现已被吊销，其权利义务应由被告承担。被告应当按合同约定履行义务。以补签的《购买宅基地合同》为准，原告主张参照其他购地户的合同来确定原告与江城分公司之间的具体权利义务的内容，法院不予支持。原告请求被告将浦北县县城南部开发区A类556号宅基地使用权过户到原告名下的主张，符合合同约定和法律规定，本院应予以支持。按双方合同约定，被告应负责第一层准建证的费用，原告办理准建三层半楼房的费用是6544.79元，故被告应当负责第一层的费用是1869.94元。被告没有按合同履行义务，已构成合同违约，应承担违约责任，原告请求被告给付负责一层准建费用的利息请求合法，本院应予以支持，但利息计付应从原告主张权利之日起（从2015年1月4日起）至本案判决生效履行期限届满之日止。对于土地使用权过户手续的费用由谁负责的问题，因双方合同并无约定，双方应依有关规定来决定由谁负担。原告主张由被告全部负担无事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定：“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。….”被告原下属的江城分公司于2004年8月30日与浦北县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，依法律规定是由江城分公司缴交土地出让金。到了2013年4月，被告又补交了8宗土地的出让金171.314万元。因此，该涉案土地的出让金是由被告作为受让人负责缴交的，并不是被告再转让土地给购地户负责。所以，被告请求原告支付其缴交了土地出让金无事实依据和法律依据，不予采纳其意见。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条、第二十五条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，判决：一、被告浦北县小江镇人民政府协助原告余新旺办理浦北县县城南部开发区A类556号（宗地号为450722100021GB00130）宅基地国有土地使用权的过户手续，将土地使用权转让给原告余新旺使用；过户费用依有关规定由原、被告各自负担；二、被告浦北县小江镇人民政府支付给原告余新旺因办理准建手续已付的第一层的办证费用1869.94元，并按银行贷款利率从2015年1月4日起至本案判决生效履行期限届满之日止计付给原告王瑞。本案受理费425元，由被告浦北县小江镇人民政府负担。小江镇人民政府不服判决，上诉称，一、一审判决认为双方于2010年10月10日所签订的《购买宅基地合同》第二条和第七条不符合法律规定是错误的。该合同依据相关法律应认定为有效合同。一审法院认为第二条和第七条内容法律规定没有依据，并没有说明该内容违反什么法律规定，此地为国有土地，双方于2001年转让及2010年签订合同时，没有办理土地出让手续，该地应为国有划拨土地。根据《城市房地产管理法》第39条规定，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照规定交纳土地使用权出让金。因此，一审判决认为合同第二条不符合法律规定是完全不当的。二、一审认为对土地使用权过户手续费用因双方没有约定，双方京九依有关规定决定由谁负担是错误的。双方所签订的合同第七条明确了费用由乙方即被上诉人负担。三、一审认为被告请求原告支付其缴交的土地出让金没有事实依据和法律依据是错误的。一审法院适用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条的规定是错误的，该条是在国家以上土地所有者的身份将土地使用权在一审年限内让与土地使用者，并由土地使用者作向国家支付土地出让金所发生的行为才适用。而本案是政府依浦政发（1993）47号文件批准上诉人转让该划拨土给被上诉人，发生土地出让金由谁承担的问题。应当适用城市房地产管理法第39条的规定。综上，一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，判决不公。请求二审法院：1、撤销浦北县人民法院（2015）浦民初字第103号民事判决第一、二项；2、判决被上诉人支付土地金224640元给上诉人的同时协助办理变更登记手续；3、由被上诉人承担本案的诉讼费。被上诉人王瑞辩称，一审认定双方合同除第二条和第七条不符合法律规定而无法履行是正确的。江城分公司既不符合取得划拨国有土地的条件，更从来没有领取过其所开发的土地使用权，但当时的土地管理部门把关不严，准许购地户办理土地用地手续。到2004年，国家调整土地市场，土地部门不再准许购地户直接办理用地手续。江城分公司于204年8月补办了19892平方米的土地出让手续，然后按规定办理转让过户登记手续到购房户，因此，合同第二条及第七条从2004年8月30日起属于履行不能。二、一审认定过户费用无约定，双方应按有关规定来决定由谁负担是正确的。双方的合同因第七条约定《国有土地批准书》不符合规定，土地部门不再办理，无法履行。该批准书与土地使用证性质不同，前者为土地行政许可，后者为土地行政登记。双方是土地使用权转让关系，按照法律规定，须由出让人经登记取得涉案土地的土地证，然后办理过户手续。被上诉人没有必要也不可能办理批准书。三、一审认为上诉人请求被上诉人支付土地出让金没有法律依据而不予支持是正确的。江城分公司作为政府设立的专门经营房地产开发的企业，在没有取得土地证书的情况下，与购地户签订合同，行为不合法。则上诉人补办土地证书是其应负义务。双方所补签的合同也没有约定出让金由被上诉人负责。土地出让合同由上诉人与土地部门签订，其所支付的费用（含出让金）当然由其负责。不论人从2004年8月30日由购地户办理用地手续还是此后，由江城分公司补办19892平方米土地出让手续，直至2013年上诉人补办8宗地的出让手续，都是江城分公司及上诉人支付出让金。四、上诉人以江城分公司与被上诉人签订的合同与其他购地户签订的合同不同为由而要被上诉人支付出让金是无理的。在一审庭审中，上诉人明确表示“根据合同第二条的规定及城市房地产管理法30条规定，应由原告交纳出让金”。对照其在一审提交的黄永彬、刘强与江城分公司签订的合同，可以推断其与被上诉人于2007年补签的合同第二条与其他购房户的合同第二条是完全的，其他购房户的合同第二条可以执行，上诉人不向其他购房户主张出让金，却向第二条无法执行的被上诉人主张，与勒索无异。综上，上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，判决正确，请予维持。双方当事人均没有提交二审新的证据。对一审查明事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。归纳诉辩双方的分歧意见，本院确定本案争议的焦点为：被上诉人是否应当向上诉人支付出让金，上诉人是承担其他相应费用。本院认为，被上诉人于2001年向上诉人购买宅基地后，已履行了相应义务，支付了购地款，并在得到了该宅基地后，建起了房屋，合同已实际履行。但由于上诉人在当时尚未取得该地的相关权利证书，未能给被上诉人办理相关的权利证书，以至于被上诉人未能据此办理该房屋的相关手续。本案的关键在于，2001年双方转让宅基地时，并没有约定出让金等其他费用应由谁负担的问题。在被上诉人购买宅基地的同时，与其情况相同的，共有八人，除本案及另案中的王瑞外，其他六人均不用交纳宅基地的出让金。并在上诉人的配合下，取得了相应的权利证书。上诉人所依据的是，其他人的合同已约定了出让金，而被上诉人余新旺的合同并没有约定，上诉人已替其交纳，其应当返还给上诉人。对于双方合同中争议较大的第二条及第七条，因在2004年后，政府已不允许再直接办理用地批准书给购地户，导致该条款已不能履行。上诉人于2004年在按照相关的规定交纳了出让金后，取得了土地使用权证书。因此，本案涉及到上诉人所补交的土地出让金，是否应当由被上诉人承担。上诉人作为出让土地的受让人，交纳土地出让金是其义务，而由于上诉人与被上诉人转让土地的行为在先，被上诉人已交足了购地款，双方在所补签的合同中也没有约定由被上诉人负担，因此，此款项为应由被上诉人负担。上诉人应当协助被上诉人办理相关的土地使用权过户手续。对于其他费用问题，双方合同第六条已约定了办理第一层的准建费用由江城分公司负担。因此，该款项4011.58元应由被上诉人负担。由于此款已由被上诉人代交，应由上诉人返还。对被上诉人因此而产生的损失，即利息损失，也应当由上诉人负担。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确。但判决第二项将利息支付给王瑞不当，应为余新旺，本院予以纠正。上诉人的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持浦北县人民法院（2015）浦民初字第103号民事判决第一项；二、变更浦北县人民法院（2015）浦民初字第103号民事判决第二项为：被告浦北县小江镇人民政府支付给原告余新旺因办理准建手续已付的第一层的办证费用1869.94元，并按银行贷款利率从2015年1月4日起至本案判决生效履行期限届满之日止计付给原告余新旺。上诉案件受理费683元，由上诉人浦北县小江镇人民政府负担。本判决为终审判决。审判长　陈　成审判员　陆　斌审判员　文其谦二〇一五年十一月十三日书记员　严克明微信公众号“”