（2015）绵民再终字第12号

裁判日期: 2015-11-13

公开日期: 2016-01-04

案件名称

罗清华、罗云贵与成都市金港房屋开发公司房屋优先购买权纠纷一案的再审民事判决书

法院

四川省绵阳市中级人民法院

所属地区

四川省绵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

成都市金港房屋开发公司,罗清华,罗云贵

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条

全文

四川省绵阳市中级人民法院民事判决书（2015）绵民再终字第12号上诉人（原审被告）：成都市金港房屋开发公司。住所地：成都市二环路西三段***号。法定代表人：巫文俊，该公司总经理。委托代理人：黄万琼，女，汉族，生于1944年1月15日，四川省广汉市人，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：罗清华，女，汉族，生于1964年2月14日，四川省梓潼县人，自由职业者。被上诉人（原审原告）：罗云贵，男，汉族，生于1974年2月4日，四川省梓潼县人，自由职业者。二被上诉人之共同委托代理人：刘厚义，四川翠云律师事务所律师。罗清华、罗云贵与成都市金港房屋开发公司（简称金港公司）房屋优先购买权纠纷一案，梓潼县人民法院于2012年5月4日作出（2011）梓民初字第984号民事判决，宣判后，金港公司不服，向本院提起上诉。本院于2013年1月5日作出（2012）绵民终字第815号民事裁定，撤销梓潼县人民法院（2011）梓民初字第984号民事判决，发回梓潼县人民法院重审。梓潼县人民法院于2013年4月12日作出（2013）梓民初字第307号民事判决，宣判后，金港公司不服，向本院提起上诉。本院于2013年7月1日作出（2013）绵民终字第675号民事判决。该判决生效后，金港公司向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2013年12月5日作出（2013）川民申字第1792号民事裁定，提审本案。2014年5月20日，四川省高级人民法院作出（2014）川民提字第226号民事裁定，撤销本院（2013）绵民终字第675号民事判决及梓潼县人民法院（2013）梓民初字第307号民事判决，本案发回梓潼县人民法院重审。梓潼县人民法院于2015年4月21日作出（2014）梓民再字第4号民事判决，宣判后，金港公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年9月8日公开开庭审理了本案，上诉人金港公司的委托代理人黄万琼、被上诉人罗清华、罗云贵的委托代理人刘厚义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告罗清华、罗云贵诉称：2008年8月7日，原告租赁被告所有的位于潼江花园五间门面，并签订了租赁合同。2009年，被告金港公司在未通知原告的情况下，将租给原告的五间门面出售给了第三人。经人民法院确认，原告在同等条件下对该五间门面拥有优先购买权。被告与第三人签订的房屋买卖合同严重损害了原告的合法权益，请求法院：判令被告赔偿因侵犯原告承租人优先购买权所造成的损失642200元。原审被告金港公司辩称：原告在重审中要求赔偿损失的请求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。梓潼县人民法院（2014）梓民再字第4号民事判决认定：2008年8月7日，罗清华以“一品鲜鱼庄”（乙方）的名义与成都金港房屋开发公司下属的成都金港房屋开发公司梓潼分公司（甲方）签订《租房协议》一份。双方约定：甲方同意将位于2号楼的2＃、3＃、4＃、6＃、7＃门面，面积共计338㎡房屋租于乙方，租赁期为贰年（即2008年8月14日至2010年8月13日），租金为每平方米200元／年，房屋租金为每年一次性付清。甲方为回馈社会，在合同期内特作出优惠让利方案，每年减半收取租金，共收取租金每年33800元。罗清华租用5间门面房后，以罗云贵的名义向梓潼县工商行政管理局办理了个体工商户登记，办理了个体营业执照，合伙开办“一品鲜鱼庄”，并对所租门面房进行了装修。2009年12月16日，被告将2＃门面62.31㎡，以每平方米3714.2元卖于吴尧，共计价款231432元；将3＃门面62.31㎡，以每平方米3600.5元卖于张燕、谢勇，共计价款224247元；将4＃门面117.15㎡，以每平方米3572元卖与王政、唐丽，共计价款418460元；将6＃、7＃门面93.27㎡，以每平方米3620元卖与张碧爱，共计价款337637元，5个门面总面积335.74㎡，共计价款1211876元，并完成了转移登记。原、被告发生纠纷后，被告停止经营“一品鲜鱼庄”，另行租赁场地开设梓潼县原野度假山庄经营中餐。2010年4月，二原告曾起诉到梓潼县人民法院，要求确认对5间门面享有优先购买权，梓潼县人民法院以（2010）梓法民初字第618号判决书判决原告对五间门面在同等条件下享有优先购买权，被告侵犯原告优先购买权承担相应民事责任。宣判后，被告不服，向本院提起上诉，2011年3月本院以（2011）绵民终字第191号民事判决书判决原告对5间门面房享有优先购买权。2011年10月，原告起诉至梓潼县人民法院，要求判决被告与原告在同等条件下签订房屋买卖合同；依法撤销被告与第三人签订的房屋买卖合同。2012年5月，梓潼县人民法院作出（2011）梓民初字第984号民事判决：限被告以卖与第三人的同等条件与原告签订房屋买卖合同，撤销被告与第三人签订的房屋买卖合同。被告不服，向本院提起上诉，2013年1月本院作出（2012）绵民终字第815号民事裁定，撤销原判，发回梓潼县人民法院重审。重审中，原告将诉讼请求变更为赔偿损失642200元，2013年4月梓潼县人民法院以（2013）梓法民初字第307号民事判决书判决被告赔偿原告罗清华、罗云贵经济损失439020元。被告不服上诉后，本院以（2013）绵民终字第675号民事判决书判令驳回上诉，维持原判。2014年5月，四川省高级人民法院以（2014）川民提字第226号民事裁定书将本案发回梓潼县人民法院重审。2013年2月27日，受原告委托代理人的委托，四川盈信天地房地产评估有限公司对5个门面338㎡进行了评估，评估总价为246万元整，在本次庭审中，被告对原告的评估报告持有异议，但不主张重新评估。以上事实，有原、被告的当庭陈述、被告与第三人签订的商品房买卖合同，缴税凭证、合伙企业营业执照复印件、评估报告、（2010）梓民初字第618号判决书、（2011）绵民终字第191号判决书、（2011）绵民终字第1430号民事判决书、（2013）梓法民初字第307号判决书、（2013）绵民终字第675号民事判决书、（2014）川民提字第226号民事裁定书等证据在卷佐证，足以认定。梓潼县人民法院（2014）梓民再字第4号民事判决认为：被告在原告租赁合同期内，在原告不知情的情况下，将租赁房屋卖与他人，侵犯了原告的优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持”。因此本案原告的房屋优先购买权受到侵害时，被告应当承担赔偿责任。房屋优先购买权损害赔偿之请求权应属于债权。承租人在其债权实现受到阻碍时，应该主张合同法上的救济，因此损害赔偿请求权实为违约责任赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。因此其损害赔偿的范围应当包括直接损失和间接损失。直接损失：一是承租人行使优先购买权或要求出租人承担赔偿责任而支出的费用，如确定房屋价格而发生的鉴定费用、诉讼费用；二是承租人在租赁期届满后另行购买或租赁房屋所支出的装修等费用。间接损失：则是使承租人丧失了与买受人同等条件购买房屋的机会，从而因房屋价格上涨，产生了房屋价差损失。本案中，原告提供了书面证言，欲证明“一品鲜鱼庄”装修费用，由于证人未到庭，也未提供费用清单，本院不予采信；原告提供的梓潼县炮连维修加固工程竣工结算总价表由于无任何人的签章，无法达到证明目的，因此不予采信。由于原告未能提供有效证据证明其直接损失，同时根据原告主张的损害赔偿计算方式来看，原告主张的损失实际是间接损失，即因房屋价格上涨而造成其另行购买房屋需支付的差价。由于原告一直在通过诉讼主张其享有优先购买权，因此其损失的起算时间应当从被告与他人签订房屋买卖合同时起（即2009年12月16日）至（2011）绵民终字第191号民事判决书确认原告享有优先购买权止（即2011年3月29日）。被告虽对评估报告持有异议，但不主张重新评估，也未提供该时段与诉争门面同类的门面市场价格，因此，对于损害赔偿数额应参照原告评估报告金额确定该时间段房屋实际上涨差额，其计算方式为：2460000（现房价）－1211876（原卖出房价）＝1248124元；1248124－16448.5（评估报告多出的2.26㎡×7278.1）＝1231675.5元；1231675.5÷3年＝410558.5元／年（每年涨幅）；410558.5÷12＝34213.2元（每月涨幅）；房屋上涨的损失=34213.2元／月×15月＝513198元。被告若能实现可得利益，即购买诉争门面，在办理房屋转移登记时，必然还需支出一定的交易税费，因此该部分费用应当从损失额中扣出，根据有关税费缴纳标准，认定为该税费应为74178元为宜，因此原告的损失应为439020元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百三十条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，遂判决：限被告成都市金港房屋开发公司在本判决生效后十日内，赔偿原告罗清华、罗云贵经济损失439020元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10930元，保全费6422元，共计17352元，予以免收。宣判后，金港公司不服，向本院提起上诉。请求：撤销（2014）梓民再字第4号民事判决书，驳回罗清华、罗云贵的诉讼请求。本案诉讼费用均由二被上诉人承担。其主要理由是：一审认定房屋优先购买权损害赔偿实为违约赔偿缺乏依据，优先购买权赔偿是基于对优先购买权的侵害形成的，应当是侵权赔偿，只应当计算直接损失。被上诉人辩称：本案实际上是赔偿数额问题，最高人民法院的司法解释也明确了侵害优先购买权的赔偿问题，但没有具体赔偿标准。梓潼县人民法院的一审判决是根据现行法律和最高人民法院的司法解释、司法实践所作出的，并无不当，请求维持原审判决。本院再审查明的事实与（2014）梓民再字第4号民事判决认定的事实一致。本院认为：上诉人金港公司侵犯被上诉人罗清华、罗云贵房屋优先购买权的事实已经被人民法院生效判决所确认。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持”之规定，金港公司应当赔偿侵犯罗清华、罗云贵优先购买权所造成的损失。本案争议的焦点是该损失的认定问题。优先购买权并非基于双方当事人在租赁合同中的约定，而是法律赋予承租人的权利，故侵害优先购买权是侵害承租人的强制缔约请求权，应属于侵权行为。依照最高人民法院《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（六）项“承担侵权责任的方式主要有：（六）赔偿损失”之规定，“损失”主要指财产损害，财产损害可以划分为直接财产损害和间接财产损害，间接财产损害指受害人受到侵害而发生的可得利益的丧失。本院以金港公司将门面卖与第三人之时至罗清华、罗云贵知道或者应当知道权利被侵害之时，门面之间的市场价差作为损失计算。本案金港公司将门面卖给第三人后，罗清华、罗云贵于2010年4月就优先购买权向人民法院主张权利，应当认定至迟在此时间罗清华、罗云贵知道或者应当知道权利被侵害，故本案的损失应当认定为2010年4月潼江花园或同等地段门面的价格与金港公司将门面卖与第三人的价差。鉴于本案罗清华、罗云贵提供了潼江花园门面在2013年2月的评估价格，成都金港公司虽然对此评估报告有异议，但其在一、二审中均未申请对潼江花园门面房的价格重新评估。故原审依据现有证据，以该评估报告作为参考，计算出门面房每月的增值额并无不当。但原审判决将门面增值期间计算至2011年3月（即罗清华、罗云贵主张优先购买权，人民法院终审判决下判时间）显失公平，扩大了成都金港公司的责任。综上，本案罗清华、罗云贵的损失应当为34213.2元／月（计算方式同一审判决）×4月=136852.8元。上诉人成都金港公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚、适用法律错误。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款“人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定”、第一百七十条第一款第（二）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、撤销梓潼县人民法院（2014）梓民再字第4号民事判决；二、上诉人成都金港房屋开发公司在本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人罗清华、罗云贵损失136852.8元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审诉讼费17352元，由成都金港房屋开发公司负担7352元，由罗清华、罗云贵负担10000元。本判决为终审判决。审判长　　李红玉审判员　　陈兴旺审判员　　李　平二〇一五年十一月十三日书记员　　钟明宪来源：百度搜索“”