（2015）佛中法民三终字第1041号

裁判日期: 2015-11-13

公开日期: 2016-01-21

案件名称

广东元海资产物业投资管理有限公司与何宝杯物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

何宝杯,广东元海资产物业投资管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第1041号上诉人（原审被告）：何宝杯，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码×××3819。委托代理人：邓琼新，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市禅城区，系上诉人何宝杯的妻子。被上诉人（原审原告）：广东元海资产物业投资管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区，组织机构代码××。法定代表人：周树登。委托代理人：彭文良，广东禅都律师事务所律师。委托代理人：谢静仪，广东禅都律师事务所律师。上诉人何宝杯因与被上诉人广东元海资产物业投资管理有限公司（以下简称元海公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1027号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。2015年6月12日，元海公司向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）何宝杯立即向元海公司支付自2011年8月至2014年12月期间的物业管理服务费4510元；（二）何宝杯向元海公司支付欠缴的物业管理服务费的违约金（违约金以110元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2011年8月后每月的6日起，逐月计至实际清偿时止。暂计至起诉之日的违约金是2327.16元）；（三）何宝杯承担本案的全部诉讼费用。原审法院查明：元海公司原名为佛山市元邦资产物业投资管理有限公司。2010年10月27日经佛山市禅城区工商行政管理局核准，变更名称为广东元海资产物业投资管理有限公司。经营范围为物业管理，停车场服务，房屋修缮，企事业机关团体后勤管理服务，物业租赁，通信业务代理，企业经理管理服务等。原告具有物业服务企业一级资质。2010年4月8日，元海公司（乙方）与何宝杯（甲方）签订《大江村农民公寓前期物业管理服务协议》，约定由元海公司对何宝杯所有的禅城区张槎二路##进行物业管理。物业服务的收费标准为：住宅管理服务费按建筑面积计每月每平方米1元；物业管理服务费支付方式：每月5日前交纳物业管理服务费及公共分摊费用。逾期交纳物业服务费的，乙方从逾期之日起按每日应交管理费的千分之五收取滞纳金。合同期限为三年，自公寓第一次正式交楼日起计。随后，何宝杯签署承诺书，承诺同意遵守元邦资产物业投资管理有限公司张槎##《业主公约》、《管理服务协议》、《装饰装修管理协议》的一切条款及有关修订。同日，何宝杯办理了涉案房屋的收楼手续，确认涉案房屋的建筑面积为130平方米。2014年12月31日，元海公司与案外人佛山市禅城区张槎街道大江股份经济联合社签署了《大江村农民公寓小区物业管理移交确认书》，双方确认：元海公司已按法定程序完成##小区物业管理移交工作。自此从2014年12月31日起，##小区将由佛山市禅城区张槎街道大江股份经济联合社接收并实施管理。诉讼中，元海公司陈述：因涉案房产为村民公寓，故村委会对每户补贴20元／月的物业管理费，故扣减了村委会的补贴后元海公司是按照110元／月的标准向何宝杯收取物业管理费。何宝杯在欠费之前，一直按照上述标准缴纳物业管理费。原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。元海公司、何宝杯双方签订的《##前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行合同的约定。关于元海公司诉请何宝杯支付欠缴的物业管理费的问题。元海公司、何宝杯双方虽自2013年4月9日至2014年12月31日期间未签订书面的物业服务合同，但根据原审法院查明的事实可知，元海公司在此期间一直为涉案的楼盘进行物业管理，元海公司、何宝杯之间形成了事实上的物业管理关系，故元海公司依据上述服务协议要求何宝杯支付2011年8月至2014年12月期间的物业管理费4510元［（1元／月／平方米×130平方米-20元／月）×41个月］，有合同和事实依据，原审法院予以支持。关于违约金。何宝杯逾期未交纳物业管理费已构成违约，故元海公司依据上述服务协议要求何宝杯按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金，合理合法，原审法院予以支持。元海公司主张的计算滞纳金本金及起算日期符合协议约定，原审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决：何宝杯于判决发生法律效力之日起十日内，向元海公司支付2011年8月至2014年12月期间的物业管理费4510元及上述时段的滞纳金（滞纳金计算方法：以每月拖欠的物业管理费110元为本金，从当月6日开始按中国人民银行同期贷款利率四倍分段累计至本判决确定的给付之日止）。一审适用简易程序，受理费减半收取25元，由何宝杯负担。上诉人何宝杯提起上诉称：元海公司没尽到物业管理的责任，何宝杯投诉多次均无效，元海公司当时亦都把何宝杯排除在物业管理的范围之外，因此何宝杯无须交纳物业管理费用，请求撤销原审判决。被上诉人元海公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，何宝杯的上诉请求与事实不符，请依法驳回何宝杯的上诉请求。（一）元海公司已全面履行物业服务企业的职责，何宝杯应依照《##前期物业管理服务协议》的约定按时、足额向元海公司缴交物业服务费。《中华人民共和国物业管理条例实施细则》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。元海公司在《##前期物业管理服务协议》履行期间及2013年4月9日至2014年12月31日存在事实物业管理关系期间，对何宝杯所在的楼盘提供了物业管理服务。因此，何宝杯应足额向元海公司支付2011年8月至2014年12月期间的物业服务费。（二）何宝杯上诉所称“元海公司无做到物管的责任，投诉多次均无效”不是事实。元海公司作为具有一级管理资质的物业服务企业，已全面履行了物业服务合同约定的义务，对何宝杯所在楼盘提供的日常管理和服务已经尽到一个物业服务企业应尽的职责。在元海公司进行的2012年度满意度调查中，何宝杯的同住亲属对元海公司的物业服务工作满意度为“满意”，也证明了元海公司已履行了合同义务，否则何宝杯不可能对元海公司的物业服务工作表示“满意”。另外，元海公司在向何宝杯提供物业服务期间，并没有收到何宝杯的任何书面投诉。（三）根据物业服务的特点，元海公司在对何宝杯所在楼盘提供日常物业服务时不可能把何宝杯排除出管理范围。在整个大江村农民公寓小区与元海公司存在物业服务合同的情况下，元海公司对楼盘小区提供了整体服务，包括环境卫生的保洁、秩序维护等方面工作，何宝杯已实际接受了元海公司的物业服务。因此，元海公司不存在将何宝杯排除出管理范围的情况，何宝杯以此为由拒绝缴纳物业服务费无法律和事实上的依据。上诉人何宝杯在二审期间未向本院提交新证据。被上诉人元海公司在二审期间向本院提交了元海公司保安人员巡逻签到表、秩序维护员交接班记录表、外来人员来访登记表等资料的照片四张，拟证明元海公司定时定点在何宝杯所在的##小区巡查，并做好相关资料登记，已尽到物业管理服务的义务。上诉人何宝杯对元海公司提交的上述照片反映的巡查登记资料的真实性予以确认，但认为保安人员没有每天巡查和签名，有时候三四天才签一次，不能证明元海公司尽到了物业管理的责任。经审查，何宝杯对元海公司提交的照片的真实性无异议，且与本案相关，本院予以确认。经审理，本院对原审查明的事实予以确认。本院另查明：根据元海公司提供的元海公司保安人员巡逻签到表、秩序维护员交接班记录表、外来人员来访登记表等资料的照片以及何宝杯的陈述，元海公司为##小区提供了维护公共秩序的服务。何宝杯在二审庭审中确认：对元海公司在一审中提交的证据的真实性无异议；元海公司自2010年4月8日至2014年12月31日一直是何宝杯所在的##小区的物业管理公司；何宝杯自接收涉案物业后一直居住至今。何宝杯陈述元海公司没有提供的物业管理服务具体是指：签订合同时约定小区物业不能对外出租，村委会和元海公司对这一点是一致认同的，何宝杯楼上的物业被出租给其他人，该住户一直在深夜打扰何宝杯全家的休息，何宝杯多次向元海公司投诉，但元海公司不予协调，亦未对该住户强制停水停电；2011年何宝杯欠缴三四个月的物业管理费后，元海公司就不提供其家门口的卫生保洁服务；何宝杯须自己支付家中对讲机的维修费用；小区有些绿化植物枯死；地下停车场的摩托车丢失；保安巡逻几天才签一次名。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。何宝杯和元海公司于2010年4月8日签订了《大江村农民公寓前期物业管理服务协议》，合同期限为三年，自公寓第一次正式交楼日起计。该协议到期后，双方虽未续签合同，但元海公司仍作为小区的物业管理公司为##小区提供物业服务直至2014年12月31日，何宝杯对此亦予以确认，双方形成事实上的物业服务合同关系。因此，在双方未达成新的合意前，双方均应按照协议的约定履行义务。根据原审法院查明的事实和元海公司二审提交的照片资料及何宝杯在庭审中的陈述，可以认定元海公司已为小区业主提供了约定的物业管理服务，元海公司根据协议约定要求何宝杯支付欠缴的物业管理费和违约金有事实和法律依据，本院予以支持。何宝杯抗辩称元海公司未对其提供物业管理服务，因此无须交纳物业管理费。对此本院认为，根据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，何宝杯的该抗辩理由不成立，其仍应依约缴纳物业管理费。况且何宝杯陈述的元海公司未提供的物业管理服务内容均为单方陈述，并未提供任何证据证明。何宝杯所称的外来租户管理问题并非《大江村农民公寓前期物业管理服务协议》约定的元海公司应承担的管理义务。因此，何宝杯以元海公司未向其提供物业管理服务为由拒绝交纳物业管理费，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，何宝杯的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何宝杯负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘建红代理审判员　　郑正坚代理审判员　　吴媛媛二〇一五年十一月十三日书　记　员　　梁启星第9页共9页 百度搜索“”