（2015）宁民终字第6003号

裁判日期: 2015-11-13

公开日期: 2015-12-13

案件名称

上诉人江苏夫子庙大世界商贸有限公司与被上诉人合肥市百诚鞋业有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

江苏夫子庙大世界商贸有限公司,合肥市百诚鞋业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2015）宁民终字第6003号上诉人（原审被告）江苏夫子庙大世界商贸有限公司，组织机构代码××，住所地江苏省南京市秦淮区贡院街188号。法定代表人ＸＸ，该公司董事长。委托代理人李杰，江苏衡鼎律师事务所律师。委托代理人席凉冰，江苏衡鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）合肥市百诚鞋业有限公司，组织机构代码××，住所地安徽省合肥市庐阳区淮河路50号。法定代表人李忠武，该公司董事长。委托代理人丁添，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人江苏夫子庙大世界商贸有限公司（以下简称夫子庙大世界）因与被上诉人合肥市百诚鞋业有限公司（以下简称合肥百诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合肥百诚公司原审诉称，合肥百诚公司与夫子庙大世界于2007年6月29日签订《租赁合同书》，约定合肥百诚公司承租夫子庙大世界受托管理的位于南京市贡院街188号夫子庙大世界商业城负一层，以及一层部分面积，租期为2007年8月1日至2022年7月31日。后经夫子庙大世界同意并签订三方协议，合肥百诚公司将上述承租房屋转租给第三方南京三福服饰有限公司（以下简称三福公司）经营使用。合肥百诚公司一直按照约定向夫子庙大世界支付租金。2012年9月22日，夫子庙大世界致函合肥百诚公司，无故主张于2015年5月8日终止合肥百诚公司与夫子庙大世界之间的租赁合同，合肥百诚公司不予认可，其后仍实际继续履行双方的租赁合同，按期支付租金。2014年底，夫子庙大世界多次向合肥百诚公司表达将要终止租赁合同的意思。合肥百诚公司认为，双方签订《租赁合同书》合法有效，应继续履行，夫子庙大世界主张提前终止该合同的意思表示属违约行为。为维护合法权益，合肥百诚公司诉至法院，请求判令：1、确认合肥百诚公司与夫子庙大世界之间的租赁合同有效，并继续履行合同；2、夫子庙大世界承担本案诉讼费用。夫子庙大世界原审辩称，1、合肥百诚公司没有起诉的主体资格，合肥百诚公司与夫子庙大世界在2007年6月29日签订了租赁合同，但在2009年4月1日的转租合同中，承租方变更为南京百诚鞋业有限公司（以下简称南京百诚公司），合同主体已发生变更，夫子庙大世界的发函对象是南京百诚公司，故本案所有纠纷都发生在夫子庙大世界与南京百诚公司之间，与合肥百诚公司没有关系。2、夫子庙大世界向南京百诚公司发出解除合同的函件后，合肥百诚公司未回函表示反对，实际已经认可同意夫子庙大世界的解除行为。3、合肥百诚公司只收取租金，不履行管理职责，商场的经营管理出现巨大纠纷，夫子庙大世界解除合同也是为了合肥百诚公司的利益最大化。4、合肥百诚公司的营业执照被吊销，丧失了合同继续履行的前提条件。原审法院经审理查明，2007年6月29日，合肥百诚公司作为乙方与夫子庙大世界作为甲方签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于南京市贡院街188号的夫子庙大世界商业城负一层整层及一层现为“恒爱珍珠”门面房35平方米（以下简称涉租房屋）出租给乙方使用，作为乙方的营业场地；租赁期限自2007年8月1日起至2022年7月31日止；乙方经营项目为自营鞋类、服装类百货商品；合同约定乙方交纳租金和物业费用、灯箱广告费用具体数额为：1、2007年8月-2010年7月每年1000000元；2、2010年8月-2013年7月每年1050000元；3、2013年8月-2016年7月每年1102500元；4、2016年8月-2019年7月每年1250000元；5、2019年8月-2022年7月每年1300000元。合同约定在乙方按时足额支付租金的前提下，经甲方同意，乙方可以采用转租的营业方式，但须书面通知甲方并另行签订相关协议；在合同履行期间，甲方或甲方允许的第三人在大厦内经营鞋类商品不得超过100平方米；经双方协商一致可以提前终止合同，合同终止时乙方应在三十日内将场地及甲方原有固定装置和设备交还，对于乙方投入的任何装修及添置的任何设备设施等资产由乙方带走，因有关国家法律或政府执法、司法部门对法律的执行发生重大变化，导致本合同不能继续执行或双方签订本合同的目的已经难以实现的，在双方预期利益基本能够得到保障的前提下，双方应对合同进行必要的变更，以便合同能够继续执行。2009年3月11日，南京百诚公司与三福公司签订《租赁合同书》，约定由南京百诚公司将涉租房屋中夫子庙大世界商业城负一层整层出租给三福公司，租赁期限为2009年5月1日起至2015年4月30日。同年4月1日，夫子庙大世界作为甲方与南京百诚公司作为乙方、三福公司作为丙方签订《补充协议》，约定：甲方于2007年将其位于秦淮区贡院街188号负一层整层租赁给乙方经营，并签订了《租赁合同书》，现将涉租房屋作为经营场所转租给丙方经营，三方继续履行2007年的《租赁合同书》，并就租金支付进行了补充约定。2012年9月2日，夫子庙大世界向南京百诚公司发出《关于终止合同的函》，函称因夫子庙大世界商业城四楼由南京奥尚商贸有限公司经营的188购物中心与三福公司的经营范围发生冲突，导致夫子庙大世界商业城的经营秩序受到严重影响，夫子庙大世界多次邀请南京百诚公司的负责人商谈此事，但南京百诚公司并未采取措施，为减少各方损失，保证夫子庙地区的正常经营环境，现通知终止和南京百诚公司的合同，终止时间为2015年5月8日，并将于合同终止后将经营场所出租给奥尚公司。2015年1月10日，合肥百诚公司向夫子庙大世界发出《关于支付租金的函》，要求夫子庙大世界立即提供明确的账号，合肥百诚公司将及时按合同约定支付2015年的租金。同年1月15日，合肥百诚公司负责人张毓权前往夫子庙大世界负责人ＸＸ办公室，要求向夫子庙大世界支付2015年度租金，夫子庙大世界拒绝接收租金。原审法院另查明，涉租房屋系由江苏苏京房地产开发有限公司（以下简称苏京公司）委托夫子庙大世界进行经营与物业管理，并允许夫子庙大世界采用自主经营、转租或委托他人经营等多种方式进行经营。截至庭审结束时，合肥百诚公司已缴纳房屋租金至2014年底。合肥百诚公司和南京百诚公司的法定代表人均为李忠武，企业状态均为吊销状态。原审庭审中，南京百诚公司出具《说明》，认可其与夫子庙大世界及三福公司于2009年签订的《补充协议》系基于合肥百诚公司的委托，代理合肥百诚公司签订并履行该协议。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，合肥百诚公司、夫子庙大世界于2007年签订的《租赁合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，南京百诚公司作为合肥百诚公司的代理人，于2009年4月1日与夫子庙大世界及三福公司签订《补充协议》，夫子庙大世界在该协议中认可其于2007年将涉租房屋出租给南京百诚公司，并表示愿意继续履行租赁合同的约定，即夫子庙大世界认可南京百诚公司对于租赁合同的履行系代表合肥百诚公司，并接受《补充协议》的约束，故夫子庙大世界关于合肥百诚公司主体不适格的辩称意见，无事实和法律依据，原审法院不予采纳。当事人可以在合同中约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同，或出现法律规定的情形时，当事人亦可行使法定解除权。本案中，夫子庙大世界未举证证明解除双方租赁合同的条件已成就，或出现法定的解除合同的情形，故夫子庙大世界关于合肥百诚公司已认可夫子庙大世界解除合同的辩称意见，无事实和法律依据，原审法院不予采纳。夫子庙大世界辩称合肥百诚公司不履行管理责任，影响商场经营秩序，但未就此举证，故对于该项辩称意见，原审法院不予采纳。夫子庙大世界辩称合肥百诚公司企业状态为吊销，故不具备主体资格，原审法院认为，企业法人的状态为吊销，并不当然导致其主体资格的消灭，故夫子庙大世界该项辩称意见，无法律依据，原审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、合肥市百诚鞋业有限公司与江苏夫子庙大世界商贸有限公司于2007年6月29日签订的《租赁合同书》有效。二、合肥市百诚鞋业有限公司与江苏夫子庙大世界商贸有限公司继续履行上述《租赁合同书》。原审案件受理费77569元，由夫子庙大世界负担。上诉人夫子庙大世界不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、涉案租赁合同已经实际解除，包含了两层意思，一是双方在2009年4月1日签订了补充协议，合同的履行主体已经由被上诉人变更为南京百诚鞋业有限公司，此时上诉人与被上诉人之间的合同关系已经解除。第二层意思，上诉人于2012年9月2日也向案外人南京百诚鞋业有限公司发出了解除合同的通知，但直到起诉之日起，南京百诚鞋业有限公司从未提出异议。根据合同法的司法解释二第二十四条之规定，没有在法定期限内向人民法院提出异议的，人民法院不予支持。二、双方签订的合同基础已经丧失。本案虽然是租赁合同纠纷，但实际上是商场的租赁合同，无论是被上诉人还是南京百诚鞋业有限公司，必须具有法定的经营资格，否则没有能力履行合同的相关权利和义务。因此，我们认为，被上诉人或南京百诚鞋业有限公司已经丧失了经营的主体资格，导致合同无法继续履行。三、上诉人解除合同是基于维系商场经营管理的需要，在南京百诚鞋业有限公司被吊销营业执照后，其管理人员全部撤离，导致商场失去管理，南京百诚公司以完全转租的方式获取巨大的利润，而不进行商场的管理，这是违背租赁合同签订的根本目的及商场租赁基本规则的。因此，上诉人解除合同是经营管理和维系商场经营的需要。四、一审判决有一个明显的事实认定错误，被上诉人根本没有起诉的主体资格，一审法院认定的委托关系是错误的。因为补充协议的乙方是南京百诚公司，而不是合肥百诚公司。因此本案的合同主体应当是南京百诚公司。虽然南京百诚公司和合肥百诚公司是关联企业，但是在法律上，应当依法严格区分其独立的法人主体资格。综上，被上诉人在本案中没有起诉的主体资格。双方合同权利义务关系在2009年已经终止。且在2012年上诉人也向南京百诚公司发出解除合同通知，双方的租赁合同依法终止。上诉人解除合同既符合法律规定，也是维护商场经营管理秩序的需要，减少上诉人自身的损失和风险。因此，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人合肥百诚公司辩称，一、上诉人认为合同已经依法解除，该观点不符合司法解释的规定。最高院对合同法解释（二）第二十四条的适用问题有明确答复，要求引用该条解除合同必须具备当事人根据合同法93、94条之规定符合法定解除条件的情形下方能适用。本案中没有任何法定解除理由，故本案不适用合同法司法解释的相关规定。二、上诉人一直认为被上诉人的营业状态影响了合同的履行和本案的诉讼主体资格，这一观点也与法不符。现行法律规定，并不因为营业执照被吊销而影响到已签订合同的继续履行及作为诉讼主体的资格。而且本案所涉及的租赁物事实上仍由第三方正常租赁使用中，说明该合同实际上也正在继续履行，并没有任何法定的或事实上的履行障碍。三、根据一审中被上诉人提供的证据，包括租赁协议及补充协议以及一审中法庭调查所作的上诉人及被上诉人的各方陈述，可以得出如一审判决所明确的结论，南京百诚公司在该案中仅仅是被上诉人代理人的身份。这一法律关系已经得到相关证据的确认。四、上诉人声称商场出现经营困难，并有重大的风险，这与本案无关，且该风险的出现在一审中被上诉人已经予以陈述，并非被上诉人的过错，并且目前该所谓的风险已经不复存在。基于以上四点，被上诉人认为，双方的租赁关系依然有效，而且仍然在履行状态，也符合履行的条件，同时符合各方已经确定的、应当得到法律保护的明确的利益。也是当前夫子庙处于正常经营的一个最佳状态。请求维持原判。上诉人主张涉案房屋产权人不是苏京公司，而是102个业主。被上诉人称对涉案房屋的产权情况其不太清楚，但其认可上诉人有出租的主体资格。双方对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。二审中上诉人提交苏京公司出具的证明一份，证明涉案房屋是由102个商铺组成，有102个产权业主，房屋的所有权人不是苏京公司，也不是上诉人，苏京公司作为房地产开发公司与102个业主的风险承受能力不同。被上诉人质证称，该证据与本案无关，证明是由苏京公司出具，但不能证明商铺的最终所有权。二审中另查明，双方在2007年6月29日签订的租赁合同中约定，如合肥百诚公司在南京办理工商营业执照，按新的工商核定名称开展经营活动时，本合同主体不受其影响，合同条款同样具有法律效力。关于南京百诚公司和合肥百诚公司的关系，上诉人夫子庙大世界陈述，两家公司事实上就是一家，因为在南京经营，必须在南京成立公司，合肥百诚公司才成立了南京百诚公司；被上诉人陈述，南京百诚公司和合肥百诚公司是关联公司，股东和法定代表人都一样，一审中南京百诚公司提交了书面说明，证明南京百诚公司只是作为合肥百诚公司代理人在补充协议中签字。以上事实，由苏京公司出具的《证明》、二审谈话笔录在卷证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。二审中双方对原审法院认定的涉案合同的效力均无异议，但对涉案合同是否应当继续履行产生争议。上诉人主张涉案合同不应当继续履行，理由为：一、涉案合同的承租人已经变更为南京百诚公司，被上诉人无权作为本案原告起诉；二、被上诉人营业执照已经被吊销，丧失了经营管理该公司的资格，涉案合同事实上无法履行；三、被上诉人营业执照被吊销后人员全部撤离，管理失控，引发多起纠纷，本案合同已经无法履行；四、其在2012年9月2日已经向南京百诚公司发出《解除合同通知书》，而被上诉人在三年后才起诉，故双方之间的合同已经解除。本案双方在合同中约定，如合肥百诚公司在南京办理工商营业执照，按新的工商核定名称开展经营活动时，本合同主体不受其影响，合同条款同样具有法律效力，故即使南京百诚公司代表合肥百诚公司进行经营活动，合肥百诚公司的承租人地位亦不因此而改变，且本案审理过程中，南京百诚公司亦出具《说明》，认可其与合肥百诚公司之间的委托代理关系，故上诉人主张涉案合同的承租人已经变更为南京百诚公司、被上诉人无权作为原告起诉没有依据。本案被上诉人营业执照虽然已经被吊销，但并未被注销，故该企业法人仍应视为存续，上诉人仅以此为由主张涉案合同事实上无法履行依据不足，本院对此亦不予支持。上诉人主张被上诉人营业执照被吊销后人员全部撤离，管理失控，引发多起纠纷，本案合同已经无法履行，但以上情形并非双方约定的或者法律规定的解除合同的条件，故上诉人以此为由主张解除合同依据不足。关于上诉人在2012年9月2日发出的《解除合同通知书》，因上诉人提供的证据并不足以证明双方约定的或法律规定的解除合同的条件已经满足，故其虽然通知南京百诚公司或者被上诉人解除合同，但该通知并不发生解除合同的效力。综上，上诉人上诉理由均不成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77569元，由上诉人江苏夫子庙大世界商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　夏海南代理审判员　　汪德全代理审判员　　刘　凡二〇一五年十一月十三日书　记　员　　芮旭丽