（2015）烟民四终字第1803号

裁判日期: 2015-11-13

公开日期: 2015-12-10

案件名称

烟台开发区福德物业管理有限公司与张顶良物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张顶良,烟台开发区福德物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省烟台市中级人民法院民事判决书（2015）烟民四终字第1803号上诉人（原审被告）：张顶良，律师。被上诉人（原审原告）：烟台开发区福德物业管理有限公司，住所地烟台经济技术开发区晨光小区7号楼103号。法定代表人：于礼君，经理。委托代理人：郭春强、孙贵明，山东德扬律师事务所律师。上诉人张顶良因与被上诉人烟台开发区福德物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2015）芝民一初字第250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告烟台开发区福德物业管理有限公司诉称，原告于2009年12月1日与烟台圣淘沙置业有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定自2009年12月1日起到山海阳光小区业主委员会成立止，由原告为山海阳光小区提供物业服务，住宅按建筑面积每月每平方米0.70元的标准向业主或物业使用人收取物业管理服务费。合同签订后，原告对该小区提供了优质高效的物业服务。被告在山海阳光小区购买了5A-2-401号、建筑面积133.95平方米的房屋，但拒绝交纳2012-2014年度的物业费用，故请求判令被告支付2012-2014年度的物业服务费3375.54元，滞纳金641.35元（按日万分之五分段计算至2015年1月16日），同时自2015年1月17日起至判决确定的给付之日止，仍按合同约定支付滞纳金。原审被告张顶良辩称，原告物业服务不到位，具体表现为：1、五年没有给被告家供电，电卡也没有交给被告；2、走廊卫生没有及时打扫；3、小区路灯90%是损坏的，一直没有修好；4、小区围墙倒塌至今三年，尚未维修好；5、小区绿化没有进行维修管理，绿化带里垃圾众多；6、单元门损坏一年多，原告一直没有派人维修。综上，要求驳回原告的诉讼请求。原审法院审理查明，原告系具有三级物业管理资质的法人企业。2009年12月1日，原告与山海阳光小区开发商烟台圣淘沙置业有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定由原告为山海阳光小区提供物业服务，服务期限自2009年12月1日起至该小区业主委员会成立时止；物业服务事项包括对房屋建筑共同部位的维修、养护和管理及公用设施及附属配套建筑、公共环境卫生的养护、维修和管理等；住宅按建筑面积每月每平方米0.70元计收物业管理费，半年交纳一次，逾期，则自逾期之日按应交纳费用的日百分之一支付滞纳金。之后，原告进驻该小区开始提供物业服务。被告于2010年3月28日接收山海阳光小区5A-1-401号、建筑面积133.95平方米的房屋，因对原告服务不满，未支付2012年1月至2014年12月的物业管理费3375.54元。原审法院认为，（一）本案原告与山海阳光小区开发商烟台圣淘沙置业有限公司签订的前期物业管理服务协议，不违反国家法律的强制性规定，法院依法认定有效，对小区内所有业主均具有约束力。（二）原告为山海阳光小区提供物业服务，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业服务费用。被告关于原告没有对物业进行有效管理的抗辩，未能提供足够的证据支持，但考虑到原告作为物业公司，就物业服务问题未与小区业主充分沟通，本身亦有瑕疵，故不支持其主张被告支付滞纳金的诉讼请求；被告如因原告的行为不当造成损失，应另行向原告主张。综上，原告请求被告支付2012年1月至2014年12月间物业服务费3375.54元于法有据，法院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条之规定，原审法院于2015年8月3日判决：一、限被告张顶良于判决生效之日起10日内给付原告烟台开发区福德物业管理有限公司2012年1月至2014年12月间的物业服务费3375.54元。二、驳回原告烟台开发区福德物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告张顶良未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告烟台开发区福德物业管理有限公司。案件受理费50元，由原告烟台开发区福德物业管理有限公司负担25元，被告张顶良负担25元。因原告已向原审法院全额预交，故限被告张顶良于判决生效之日起10日内迳付给原告烟台市开发区福德物业管理有限公司25元。宣判后，上诉人张顶良不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审判决认定事实错误。被上诉人未尽服务合同义务，并存在重大过失。按照合同的约定，路灯要保持95%的完好率，而被上诉人提供物业服务的涉案小区90%以上的路灯损坏；涉案小区围墙倒塌三年，被上诉人未予以维修；上诉人未对涉案小区绿化带进行管理维护；上诉人所在楼道过去三年内被上诉人未提供过保洁服务，并且被上诉人五年没有给上诉人家中供电，电卡也没有交给上诉人。2、物业服务合同为双务合同，原审在认定事实错误的基础上，无视上诉人未履行物业服务合同义务并存在重大过失，判决上诉人单方面向被上诉人支付物业费，不符合双方合同的约定，也有悖于合同法的相关规定。综上，被上诉人未尽物业服务合同义务并存在重大过失，根据合同权利义务对等性，被上诉人无权向上诉人主张物业费。请求二审法院依法撤销原判，改判驳回上诉人的诉讼请求。被上诉人烟台开发区福德物业管理有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。本院查明，上诉人于2010年3月28日与被上诉人签订了前期物业管理服务协议。本院审理期间，上诉人主张房屋交付以后应由被上诉人发放电卡，上诉人多次与被上诉人交涉，被上诉人讲电卡找不到可以补办，但是一直未补办。上诉人交了200元电费给了开发商，开发商让上诉人到物业公司取电卡。根据是被上诉人与烟台圣淘沙置业有限公司签订的前期物业管理委托合同第19条烟台圣淘沙置业有限公司的权利义务第9项约定：协调、处理合同生效前发生的物业管理遗留问题。被上诉人提出异议，主张被上诉人是物业服务管理公司，提供的是小区物业管理服务，对于上诉人与开发商之间房屋内相应设施的交接工作，应当由上诉人向开发商主张权利。被上诉人并没有收取200元电费，被上诉人没有义务为上诉人办理电卡。小区内所有业主的电卡都在开发商售楼处领取，被上诉人从来没有发放过电卡。前期物业管理委托合同第19条第9项所约定的内容并没有明确体现要为包括上诉人在内的业户办理电卡，因此上诉人据此条款主张被上诉人没有履行合同义务，没有事实根据和法律依据。本院经审理查明的其他案件事实与原审查明的事实一致。本院认为，被上诉人于2009年12月1日与山海阳光小区开发商烟台圣淘沙置业有限公司签订了前期物业管理委托合同，约定由被上诉人对山海阳光小区进行物业管理。合同签订后，被上诉人依约向山海阳光小区提供物业服务至今。上诉人于2010年3月28日与被上诉人签订了前期物业管理服务协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，应合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。上诉人作为山海阳光小区的业主，接受了被上诉人提供的物业服务后，就应按照规定向被上诉人交纳物业管理费。现被上诉人要求上诉人交纳所欠的物业服务费，理由正当，于法有据，依法应予支持。上诉人以被上诉人存在服务不到位、未给付电卡等问题为由，主张不应支付物业管理费，对此，本院认为，上诉人主张被上诉人不向其发放电卡，被上诉人提出异议，主张被上诉人没有发放电卡的义务，上诉人主张应由被上诉人发放电卡，证据不足，且上诉人主张200元电费交给了开发商。如果被上诉人在服务中确实存在上诉人所主张服务不到位等问题，上诉人一方面可按合同约定要求被上诉人限期整改，另一方面上诉人认为被上诉人损害了其合法权益，可另案诉讼解决，但不能以此为由拒交物业管理费。因此，本院对上诉人的上诉主张依法不予支持。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张顶良负担。本判决为终审判决。审判长　门　伟审判员　徐怀育审判员　于　青二〇一五年十一月十三日书记员　肖　婷微信公众号“”