（2015）东中法民二终字第1388号
裁判日期: 2015-11-13
公开日期: 2015-11-28
案件名称
广东金信联行置业有限公司与郑庭华、李宗平居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民二终字第1388号上诉人（原审原告）：广东金信联行置业有限公司。住所地：广东省东莞市东城区东泰社区四环路中信东泰花园会所*楼。法定代表人：罗凤，该公司董事长。委托代理人：梁盆弟，系该公司员工。委托代理人：陈耀祖，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：郑庭华。被上诉人（原审被告）：李宗平。委托代理人：黄海容。上诉人广东金信联行置业有限公司（以下简称金信联行公司）因与被上诉人郑庭华、李宗平居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法东民二初字第243号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金信联行公司向原审法院起诉称：2014年1月24日，金信联行公司（合同丙方）与李宗平（合同甲方）、郑庭华（合同乙方）就交易位于东莞市东城区立新新源南路376号景湖名郡19栋1单元304房签署《房地产买卖及居间合同》。《房地产买卖及居间合同》第二十条约定：“乙方（郑庭华）应于合同签订当日向金信联行公司支付居间服务费25440元，逾期支付居间费的，按每天1%向金信联行公司支付滞纳金。”《房地产买卖及居间合同》第二十二条约定：“甲乙任一方违反第三至第十九条约定，从而导致合同无法正常履行的，每逾期一日，违约方须按标的物的1‰向守约方支付违约金。逾期二十日仍未履行的，守约方可以书面通知形式解除合同，并可要求违约方承担相当于该物业转让价格20%额度的违约金。如最终导致合同无法实际履行��解除的，违约方还应赔偿守约方因此产生的居间服务费损失”。《房地产买卖及居间合同》签订后，金信联行公司的居间义务履行完毕，依据《中华人民共和国合同法》第426条规定，郑庭华、李宗平应向金信联行公司支付居间服务费，但郑庭华、李宗平一直未支付。因此，为维护自身合法权益，金信联行公司提起诉讼，请求：一、判决郑庭华、李宗平向金信联行公司支付居间费25440元；二、判决郑庭华、李宗平向金信联行公司支付滞纳金25440元（以25440元为本金，自2014年1月25日起按照每日1%的滞纳金暂计算至2014年1月7日共347日，以滞纳金不超过本金为限，合计25440元）；三、判决郑庭华、李宗平承担本案的全部诉讼费用。郑庭华向原审法院答辩称：案涉《房地产买卖及居间合同》第22条、第23条明确约定如因一方违约导致合同无法正常履行，应由违约方承担中介方应当收取的全部中介费用。所以，本案的居间费用支付问题郑庭华将尊重法院对于当事人是否违约所作出的判决。如法院在房屋买卖合同纠纷中认为郑庭华存在违约行为，郑庭华将遵照《房地产买卖及居间合同》的约定支付相应的居间费用。李宗平向原审法院答辩称：一、金信联行公司诉请李宗平支付居间服务费25440元，支付居间服务费滞纳金25440元，缺乏法律依据与合同依据，应予驳回。李宗平于2014年1月24日与郑庭华及金信联行公司签订了《房地产买卖及居间合同》以及《补充协议》；合同约定案涉房屋带装修、附带家私、家电。2014年2月15日，金信联行公司高级业务员主任陈牡丹、郑庭华、李宗平一起到涉案房产处填写物业交接清单，按照合同约定，李宗平在金信联行公司提供的《物业交接清单》上签名按了手印，但郑庭华不同意，拒绝签字。金信联行公司告知李宗平，会与郑庭华协商，待郑庭华签字后再通知办理后续手续。2014年2月20日，金信联行公司通知李宗平配合办理公证委托，李宗平及其配偶与金信联行公司的两位业务员同往东莞市司法局公证处，公证处人员告知风险，李宗平与金信联行公司的两位业务员商量提出不办公证委托，李宗平的贷款由李宗平自筹资金还清，这样也能缩短整个交易的时间。经两位业务员同意后，一同返回金信联行公司处领取定金，在等待办理定金交接的时候，李宗平问及物业交接清单，才知道郑庭华尚未在物业交接清单上签名。李宗平因担心郑庭华不愿购买而违约，日后造成更大的损失和麻烦，决定暂不领取定金，并要求金信联行公司尽快与郑庭华沟通协商，待其签字后，通知李宗平领取定金。另外，签合同当日，金信联行公司已将李宗平房产相关资料复印保存并拍照，2014年2月20日，金信联行公司通知李宗平资料拍得不清楚，拿原件再复印一次，李宗平都已积极配合。由于郑庭华拒签物业交接清单，为回避交易风险，李宗平没有将房产原件交给金信联行公司。在此后的协商中，郑庭华以种种理由拒绝在物业交接清单上签名，根据补充协议约定，应视郑庭华为无正当理由拒不履行义务导致合同无法正常履行。此后，各方再次协商，为尽快交易，李宗平同意让出所有的家私家电，郑庭华仍然不同意继续履行合同。于是李宗平于2014年7月14日致函郑庭华给予答复，不同意解除合同，并告知金信联行公司。从上述内容可知，金信联行公司一直未能促成郑庭华、李宗平共同签订《物业交接清单》，即未完成交易合同全部内容的签订，应视为居间义务尚未完成，因而无权获得居间服务费。况且，违反《房地产买卖及居间合同》以及《补充协议》��定的是郑庭华，李宗平没有违反法律和合同的相关约定，无需承担违约责任，也就无需承担居间服务费的责任。二、李宗平无需承担本案的诉讼费用。综上所述，金信联行公司的起诉无理，请求法院判决驳回金信联行公司的诉讼请求。原审法院经审理查明：2014年1月初，在金信联行公司促成下，郑庭华有意购买李宗平名下位于东莞市东城区立新新源南路376号景湖名郡19栋1单位304号房。2014年1月8日，郑庭华向金信联行公司支付购房定金20000元。2014年1月24日，金信联行公司、郑庭华及李宗平三方签订《房地产买卖及居间合同》，约定：李宗平向郑庭华出售案涉房屋，金信联行公司提供居间服务，转让价格1060000元（含物业主体转让价格、家电补偿价格、装修补偿价格等），定金20000元，由郑庭华支付金信联行公司居间服务费25440元，逾期支付居间服务费的，按每天1%向金信联行公司支付违约金；一方违约导致合同无法实际履行或解除的，违约方应赔偿守约方因此产生的居间服务费损失；买卖双方违反第三至十九条约定，逾期20日仍未履行的，守约方可书面通知解除合同，并要求违约方承担转让价格20%的违约金；第十六条约定，李宗平应于签订合同当日按照金信联行公司要求将交易所需资料原件托管于金信联行公司作办理转让手续之用；第十七条约定，买卖双方应在收到金信联行公司电话或书面通知之日起3个工作日内备齐办理物业产权过户所需资料，并同时到房管交易所签署相关文件以及办理产权过户手续；守约方因诉讼产生的律师费由违约方承担；等等。该合同的附件《交易告知》约定，案涉房屋附带家私、家电，详见物业交接清单。同日，郑庭华和李宗平签订《补充协议》，约定案涉房屋的转让总价为1060000元，包括物业主体转让价格741000元、装修补偿价格319000元。郑庭华在（2015）东一法东民一初字第60号案的庭审中主张《补充协议》的签订目的在于避税，并非排除家私电器补偿价格。2015年2月15日，金信联行公司与郑庭华、李宗平前往案涉房屋填写《物业交接清单》，买卖双方对家私家电清单有争议，李宗平在《物业交接清单》上签名，郑庭华未签名。《物业交接清单》上填写的家私家电清单只有4台空调。金信联行公司就《物业交接清单》的签订多次协调无果。李宗平于2014年2月11日到房管所打印了《房产登记信息查询结果》。2014年2月25日、3月19日，金信联行公司先后致函李宗平，指出李宗平至今未到金信联行公司处领取定金、未配合办理指定金信联行公司工作人员的公证委托、未按合同约定将产权资料原件托管于金信联行公司处，要求李宗平尽快联系金信��行公司配合办理。2014年5月21日，金信联行公司致函郑庭华，要求郑庭华支付居间费25440元。2014年7月2日，郑庭华委托律师向李宗平发出律师函，以李宗平拒不履行合同义务为由通知李宗平解除商品房买卖合同。2014年7月6日，郑庭华委托律师向金信联行公司发出告知函，通知与李宗平解除商品房买卖合同的事宜，并要求金信联行公司退回定金。2014年7月14日，李宗平向郑庭华发出告知函，称并未违约，不同意郑庭华单方提出解除合同。同日，李宗平向金信联行公司发出告知函，称不同意郑庭华单方提出解除合同，并要求金信联行公司将郑庭华支付的定金支付给李宗平。金信联行公司员工于2015年1月12日签名确认收到李宗平交来房产证、销售发票、契税完税证复印件各一份，并注明是补签。郑庭华提供了2014年3月19日与李宗平的通话录音，内容显示：郑庭华���李宗平房屋买卖的事情如何处理，李宗平称其妻子不是很愿意卖房，开始的原因是觉得中介方没有尊重她的本意，对合同有意见，后来又觉得这个房子自己居住比较便利；李宗平愿意继续做其妻子的思想工作。李宗平提供了其妻子2014年7月9日与郑庭华律师的通话录音。内容显示，郑庭华律师称，双方开始洽谈房屋买卖很愉快，后来因家私电器问题多次不能达成一致，之后李宗平不交材料，不收定金。李宗平妻子称原因在于中介在家私电器问题上分别与买卖双方说的内容不一样，导致双方在签订《房地产买卖及居间合同》当时以为已经达成一致，但实际没有，李宗平一方一直在等中介协调家私电器清单问题，要求协调好了再履行合同。郑庭华主张李宗平违反《房地产买卖及居间合同》第五条、第十三条、第十六条的约定，包括一直未将产权资料原件托管于金信联行公司、未办理公证委托书、未按约定提交公证所需资料。金信联行公司对郑庭华该主张予以认可。李宗平主张郑庭华违反《房地产买卖及居间合同》第五条及补充协议，包括要求李宗平交付全部家私电器、不愿意收房。金信联行公司称产权转移与物业交接是分别办理的，物业交接不影响产权过户，李宗平存在违约情况，洽谈合同当时双方口头约定含全屋家私电器。以上事实，原审法院审查认定的如下证据：《房地产买卖及居间合同》、《交易告知》、《代办委托经纪服务合同》、业务联系函（编号03）、房产登记信息查询结果、2014年3月19日金信联行公司员工与郑庭华电话录音及文字记录、2014年2月25日《温馨提示》、2014年3月19日《业务联系函》、《物业交接清单》及金信联行公司高级业务主任名片、《补充协议》、2014年5月21日《业务联系函》、2014年7月14日致金信联行公司《告知函》及致李宗平的《告知函》、2014年7月9日李宗平配偶与郑庭华律师电话录音及文字记录9′50″-10′46″、14′-14′10″、《签收表》、2015年1月13日李宗平配偶与金信联行公司客服经理电话录音及文字记录、客服经理名片以及原审法院的庭审笔录等在卷证实。原审法院认为：郑庭华和李宗平签订了《房地产买卖及居间合同》（含附件《交易告知》）、《补充协议》。《交易告知》内容表明双方已经就交付的房屋装修及家私电器情况达成一致，详见物业交接清单。此处的物业交接清单应为合同附件之一，所记载的装修物、家私电器为合同交易标的。但实际上，郑庭华和李宗平因对家私电器内容有分歧而未签订书面《物业交接清单》。金信联行公司称李宗平在签订《房地产买卖及居间合同》当时口头承诺附送全屋家私电器。附送即赠与，并非合同义务。郑庭华和李宗平签订的《补充协议》约定交易价款不含家私电器，郑庭华主张该《补充协议》签订目的只是为避税，并非为排除家私电器的补偿价。李宗平在《物业交接清单》上载明含4台空调，郑庭华不同意而拒绝签名，金信联行公司多次协调而无果。若双方约定家私电器为赠与，则郑庭华拒绝签名不符合常理，结合郑庭华的庭审意见，可知买卖双方认可家私电器为合同交易标的，但双方就家私电器的交付内容存在重大分歧。标的物条款是合同必备条款，标的物条款未确定，则合同未成立。郑庭华和李宗平未能就交易的家私电器达成一致协议，即未能就交易标的达成一致协议，因此双方的房屋买卖合同尚未成立。由于金信联行公司并未促成郑庭华和李宗平之间的房屋买卖合同成立，因此金信联行公司要求郑庭华和李宗平全额��付居间服务费和逾期付款违约金没有合法依据，原审法院依法予以驳回。然而，考虑到金信联行公司在从事案涉居间活动过程中支出了一定的必要费用，因此结合金信联行公司提供的居间劳务情况原审法院酌情认定郑庭华、李宗平分别向金信联行公司支付劳务费2500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审判决如下：一、限郑庭华于判决发生法律效力之日起五日内向金信联行公司支付居间劳务费2500元；二、限李宗平于判决发生法律效力之日起五日内向金信联行公司支付居间劳务费2500元；三、驳回金信联行公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉��法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费1072元，由金信联行公司承担966元，由郑庭华承担53元，由李宗平承担53元。上诉人金信联行公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、《房地产买卖及居间合同》是金信联行公司与郑庭华、李宗平三方真实意思表示，且经三方真实签章，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立并有效。二、一审法院认为郑庭华、李宗平就家私家电未达成一致，缺失合同必备条款，判定合同不成立没有事实与法律依据。1.导致房屋无法交易的根本原因是一方反悔最终导致房屋交易无法履行；2.郑庭华、李宗平交易的主要标的物为案涉房屋主体，且因房屋价格标的物是合同权利义务指向的对象，房地产买卖合同的根本目的在于房屋主体的买卖，并非家电家私，标的物明确，合同成立并生效；3.郑庭华、李宗平因案涉房屋交易分别提起起诉与反诉请求，且双方诉请追究对方的违约责任，可知郑庭华、李宗平均认可《房地产买卖及居间合同》合法成立并有效。三、根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。金信联行公司已为郑庭华、李宗平提供居间服务，并促成其签订《房地产买卖及居间合同》，买卖双方已在该合同上签字，合同成立，金信联行公司的居间服务已完成，郑庭华、李宗平应当按合同约定支付居间服务费。综上，金信联行公司上诉请求：一、撤销原审判决；二、郑庭华、李宗平向金信联行公司支付居间费25440元；三、郑庭华、李宗平向金信联行公司支付滞纳金25440元（以25440元为本金，自2014年1月25日起按照每日1%的滞纳金暂计算至2014年1月7日共347日，以滞纳金不超过本金为限，合计25440元）；四、本案一、二审诉讼费由郑庭华、李宗平承担。上诉人金信联行公司在二审期间没有向本院提交新证据。被上诉人郑庭华向本院答辩称：一、一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确。郑庭华与金信联行公司及李宗平之间就案涉房屋买卖纠纷（2015）东一法东民一初字第60号民事判决已生效，该案亦确定案涉合同未成立，金信联行公司的上诉请求应予驳回。二、因案涉合同未成立，金信联行公司应当返还郑庭华支付的购房定金20000元。被上诉人郑庭华在二审期间向本院提交（2015）东一法东民一初字第60号民事判决书一份。金信联行公司及李宗平针对前述证据均发表质证意见称：真实性没有异议。被上诉人李宗平向本院答辩称：一、金信联行公司诉请撤销原审判决并诉请李宗��支付居间服务费25440元及滞纳金25440元缺乏法律与合同依据，应予驳回。金信联行公司称李宗平、郑庭华交易的主要标的物为涉案房屋主体，且房屋价格标的物是合同义务指向对象，并非家私家电，因此合同成立，与合同不符。《房屋买卖及居间合同》第五条写明1060000元的转让价格包含物业主体转让价格、家电补偿价格、装修补偿价格等；《补充协议》写明物业转让总价格为1060000元，其中物业主体转让价格为741000元，装修补偿价格为319000元。且《交易告知》写明装修、家私、家电详见物业交接清单或备注。故《物业交接清单》属于合同附件，《物业交接清单》未签订，即标的物条款未确定，合同未成立。金信联行公司未促成李宗平、郑庭华签订《物业交接清单》，居间义务尚未完成，无权获得居间服务费。二、李宗平无需承担本案的诉讼费用。被上诉人李��平二审期间没有向本院提交新证据。本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。另查明：金信联行公司、郑庭华、李宗平在签订《房地产买卖及居间合同》时也签订了《代办委托经纪服务合同》，《代办委托经纪服务合同》第一条约定：金信联行公司提供如下代办经纪服务，包括代为联系相关部门、代为到相关部门办理相关手续并提前准备相关资料、取回产权资料、代为递件申请直至相关部门办理相关手续，具体有：代为办理提前还贷、取回产权资料及注销抵押登记手续；代为办理过户及代为缴费纳税手续；代为办理郑庭华名下《房地产权证》；代为办理按揭贷款手续；代为办理该物业抵押登记手续。郑庭华以李宗平为被告、金信联行公司为第三人向原审法院提起诉讼，请求李宗平向郑庭华支付违约金212000元、向第三人金信联行公司支付居间服务费25440元，并承担律师费及诉讼费，案号为（2015）东一法东民一初字第60号，李宗平提出反诉，请求郑庭华向李宗平支付违约金212000元及律师费3000元，并承担诉讼费用。原审法院于2015年7月6日作出判决，分别驳回郑庭华的请求及李宗平的反诉请求，郑庭华、李宗平均没有上诉，该判决发生法律效力。本院认为：本案为居间合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对上诉人金信联行公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：一、案涉《房地产买卖及居间合同》是否成立；二、李宗平、郑庭华应否支付居间费用给金信联行公司。关于《房地产买卖及居间合同》是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自���方当事人签字或者盖章时合同成立。”李宗平、郑庭华、金信联行公司均已于2014年1月24日在案涉《房地产买卖及居间合同》上签字、摁手印及盖章，《房地产买卖及居间合同》在2014年1月24日已经成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《房地产买卖及居间合同》不存在办理批准、登记手续生效的情形，自合同成立时生效。房屋买卖合同的标的物为房屋，各方当事人对交易的房屋均没有争议，争议的是房屋内的家私、家电的范围，这是各方当事人在履行房屋买卖合同过程中产生的争议，不能以此来认定合同未成立。金信联行公司对此上诉有理，本院予以支持。原审法院对此认定不当，本院予以纠正。关于李宗平、��庭华应否支付居间费用给金信联行公司的问题。金信联行公司已促使李宗平、郑庭华签订《房地产买卖及居间合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，金信联行公司可以按照约定收取报酬。但按照《代办委托经纪服务合同》的约定，金信联行公司在促成买卖双方订立合同之后，仍需为李宗平、郑庭华办理提前还贷、注销抵押登记、过户、缴费纳税及抵押登记手续等服务。也即合同约定的居间服务费25440元包括了完成上述服务的费用。李宗平、郑庭华因在履行合同过程中产生争议导致双方没有履行合同，金信联行公司也没有完成上述服务，如还收取原合同约定的居间服务费，对李宗平、郑庭华不公平。原审法院酌定李宗平、郑庭华向金信联行公司各支付居间费用2500元并无不当，且李宗平、郑庭华也没有异议，本院予以维持。综上所述��上诉人金信联行公司针对合同成立的上诉理由成立，本院予以支持；针对居间费用的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定合同未成立，适用法律有瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1072元，由上诉人广东金信联行置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 姚渠旺代理审判员 谢佳阳代理审判员 殷莉利二〇一五年十一月十三日书 记 员 杨 曦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决��裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。第15页共17页 来源：