（2015）甬海民初字第973号

裁判日期: 2015-11-13

公开日期: 2015-12-08

案件名称

宁波高登数码市场管理有限公司与王亚芝房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市海曙区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宁波高登数码市场管理有限公司,王亚芝

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

浙江省宁波市海曙区人民法院民事判决书（2015）甬海民初字第973号原告：宁波高登数码市场管理有限公司。法定代表人：沈涛。委托代理人：王晓华。委托代理人：乐柯南。被告：王亚芝。委托代理人：周绍坤（系被告丈夫）。委托代理人：钟铮铮。原告宁波高登数码市场管理有限公司（下简称高登公司）为与被告王亚芝房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月11日诉至本院，本院于同日立案受理后，先依法适用简易程序，由审判员袁永达独任审判，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转换普通程序，依法组成合议庭，并分别于2015年9月14日、2015年11月6日二次公开开庭进行了审理。原告的法定代表人沈涛及委托代理人王晓华，被告王亚芝及其委托代理人周绍坤、钟铮铮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁波高登数码市场管理有限公司诉称：2014年10月8日，被告王亚芝与原告高登公司签订《宁波高登数码广场商户进驻服务合同》一份，约定原告将高登数码广场二层2A38-42、2B05-08、2B23及所围通道共计445.17平方米的商铺租赁给被告经营手机维修服务，合同期限自2014年11月1日起至2015年10月31日止，综合服务费50000元／月，全年共计600000元，综合押金全年共计150000元。综合服务费半年一付，第一期于2014年10月10日支付300000元，第二期于2015年4月10日支付300000元。综合押金分二期支付，第一期于2014年10月8日支付10000元，第二期于2014年10月10日支付140000元。逾期未缴纳相关费用的，每逾期一日支付合同总金额的千分之五作为违约金，逾期超过15天的，原告有权单方面终止合同。合同签订后，原告即提供铺位供被告经营使用，被告先后开设宁波海曙汇诚聚信数码科技有限公司、宁波海曙汇诚永信数码科技有限公司、宁波海曙创宁数码科技有限公司开展经营活动，但被告于2014年10月9日支付综合押金10000元，2014年10月10日支付综合押金90000元，但随后被告声称装修资金紧张，又向原告申请退回押金80000元，即被告实际支付押金20000元。被告开展经营活动后，迟迟未支付综合服务费，原告多次催讨，被告均找各种理由拖延。鉴于被告延期支付综合服务费的行为已构成严重违约，严重损害了原告的合法权益，为此原告诉至法院，请求判令：1.解除双方于2014年10月8日签订的《宁波高登数码广场商户进驻服务合同》；2.被告限期腾退所经营使用的铺位并返还原告；3.被告向原告支付拖欠房屋租金600000元，并向原告支付违约金，违约金按拖欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率5.1%的四倍计算至实际支付之日（暂计算至2015年6月10日，违约金为51000元）；4.被告支付原告律师费20000元；5.本案所有诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确诉讼请求第1项为：确认双方于2014年10月8日签订的《宁波高登数码广场商户进驻服务合同》于2015年6月15日解除；第3项为：被告向原告支付拖欠的房屋租金375000元、占有使用费225000元，并向原告支付违约金，违约金按拖欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率5.1%的四倍计算至实际支付之日。被告王亚芝辩称：2014年6月，原告委托被告丈夫周绍坤把北京直信创邺码科技有限公司引入原告经营的商铺，后来由于其他原因，北京直信创邺码科技有限公司被苹果公司关闭了，但当时被告与原告公司的租赁合同已经签好了。签合同之前，富茂颐高公司答应北京直信创邺码科技有限公司以租金250000元／年入驻该公司经营的商铺，被告丈夫告知北京直信创邺码科技有限公司颐高公司能出，原告也能出，原告法定代表人也答应了被告丈夫的招商条件，但原告要求二楼招租面积要200平方米以上，被告表示同意，被告就与原告签订了涉案合同。因北京直信创邺码科技有限公司最终没有来，被告承租的地方过大，租金也过高。被告于2014年11月开始装修，历时2个半月，先后投资130000元多。被告承租的商铺是2015年1月17日开业的，2014年4月原告通知被告二楼要改做他用，要求被告搬到一楼，被告同意搬到一楼，但要求原告补偿装修费等相关费用。被告根据原告要求于2014年4月29日写了书面申请材料递交给原告，但原告不同意被告提出的补偿方案，被告就没有办法搬。2015年6月1日，原告找了30多人将被告在承租商铺内的物品都砸了，还打了人。被告无法再经营。其实2015年4月的时候二楼商铺就已经只有被告一户了，灯也没有了，其他经营户都已经搬出了。被告意见腾退房屋的话需要原告赔偿被告损失。原告高登公司为证明其主张，向本院提供了下列证据，经被告王亚芝当庭质证，本院作如下认证：证1.房屋所有权证、土地使用证各一份、租赁协议二份、企业名称变更核准通知书一份，拟证明原告对涉案房屋享有使用出租权的事实。被告没有异议。本院认为，原告提供的证据形成完整的证据链，该组证据载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。证2.《宁波高登数码广场商户进驻服务合同》、平面图各一份，拟证明原、被告于2014年10月8日签订《宁波高登数码广场商户进驻服务合同》一份，约定被告向原告租赁市场的铺位，并对合同期限、综合服务费、综合押金的支付、违约责任等进行了明确约定的事实。被告对该组证据的真实性没有异议，但认为2005年4月经双方协商一致租金已变更为100000元／年。本院认为，原告提供的证据形成完整的证据链，该组证据载明的内容能证明原告的待证事实，被告对其抗辩主张未提供切实证据予以证明，本院对该组证据予以认定。证3.收款收据二份、中国建设银行转账支票存根、中国建设银行进账单、中国建设银行单位客户专用回单各一份，拟证明被告分别于2014年10月9日、10日支付综合押金10000元、90000元，后因被告装修资金紧张，经其申请原告退回综合押金80000元，即被告实际支付综合押金20000元的事实。被告对真实性没有异议。本院认为，原告提供的证据载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。证4.工商登记信息、《宁波高登数码广场商户进驻服务合同》各三份，拟证明被告先后开设宁波海曙汇诚聚信数码科技有限公司、宁波海曙汇诚永信数码科技有限公司、宁波海曙创宁数码科技有限公司开展经营活动，该三份合同系为工商登记注册需要签订并非原、被告实际履行合同的事实。被告对真实性没有异议，但认为600000元／年的合同是招商合同，因北京直信创邺码科技有限公司最终没有来，双方经协商一致，最终按100000元／年合同履行。本院认为，原告提供的证据载明的内容能证明原告的待证事实，本院予以认定。证5.催款通知单一份，拟证明原告向被告发送书面催款通知，要求被告限期支付综合服务费600000元，但被告至今没有缴纳的事实。被告认为没有收到过。本院认为，因被告否认收到催款通知单，原告也未提供被告收到该通知单的证据，故本院不予认定。证6.聘请律师合同、发票、银行进账单各一份，拟证明原告为本案诉讼支付律师费20000元，根据合同约定应由被告承担的事实。被告意见为不予认可。本院认为，原告提供的证据形成完整的证据链，该组证据载明的内容能证明原告的待证事实，本院对予以认定。证7.录音资料、文字材料各一份，视频资料二份，拟证明如下事实：1.2015年5月22日，原告与被告商讨租金支付事宜，被告不愿意缴纳租金，还要求原告赔偿被告损失；2.2015年6月1日上午，被告擅自撕毁原告在二楼的广告布；3.2015年6月1日下午，原告在被告既不支付租金、又采取不当行为的情况下，只能派人将被告的铺位物品整理清空，目的是要求其停止营业，原告在清理过程中，并没有殴打被告，且相关物品都整理打包放在被告的商铺内及三楼办公室的事实。被告对该组证据的真实性没有异议，认为被告撕毁广告布与本案没有关联性。本院对该组证据的真实性予以认定。被告王亚芝为证明其抗辩主张，向本院提供了下列证据，经原告高登公司当庭质证，本院作以下认证：证8.《宁波高登数码广场商户进驻服务合同》（复印件）、录音及文字描述各一份，拟证明原、被告约定年租金为100000元的事实。原告对该组证据的真实性没有异议，对关联性及被告要证明的目的有异议，被告总的租赁合同面积有400多平方米，被告打算开设三家公司，办理工商登记的时候需要原告提供具体的地址，故将合同拆分成三个分合同，三个分合同的总面积和地址与总的租赁合同的面积和地址一致，被告提供的这份合同是为了工商登记所签的三份合同之一，并不能证明租金变更为100000元／年。本院对该组证据的真实性予以认定，被告提供的证据载明的内容不能证明被告的待证事实，本院不予认定。综上证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：2014年10月8日，原、被告签订《宁波高登数码广场商户进驻服务合同》一份，约定原告将位于宁波市海曙区药行街6号高登数码广场内二层2A38-42、2B05-08、2B23及所围通道铺位（建筑面积为445.17平方米）租赁给被告经营手机维修服务，合同期限自2014年11月1日起至2015年10月31日止，综合服务费50000元／月，全年综合服务费合计600000元，综合押金为150000元，综合服务费半年一付，第一期于2014年10月10日支付300000元，第二期于2015年4月10日支付300000元，综合押金分两期支付，第一期于2014年10月8日支付10000元，第二期于2014年10月10日支付140000元；如逾期缴纳，则按每逾期一日支付合同总金额千分之五的违约金，逾期超过15天的，原告有权单方面终止合同。如发生违约，违约方除依照国家法律规定和本合同约定承担责任外，还应就其违约行为给对方及第三方造成的损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）进行赔偿；因一方违约导致本合同不能履行的，违约方必须向对方支付相当于综合押金额度的违约金。该合同签订后，原告向被告交付了约定的铺位。被告于2014年10月9日向原告支付综合押金10000元，2014年10月10日支付综合押金90000元。被告因装修资金紧张，向原告申请退回综合押金，原告于2014年10月21日退回被告综合押金80000元。因注册公司需要，案外人陈剑红于2014年10月31日向原告领取《宁波高登数码广场商户进驻服务合同》一份，用于开办宁波海曙创宁数码科技有限公司（铺位位置为被告所租赁上述铺位中的2A41-42、2B05-06及两铺中间通道）；被告于2014年11月4日向原告领取《宁波高登数码广场商户进驻服务合同》二份，分别以被告名义开设宁波海曙汇诚聚信数码科技有限公司（铺位位置为被告所租赁上述铺位中的2A39-40、2B07-08及周边通道）、以被告丈夫周绍坤名义开办宁波海曙汇诚永信数码科技有限公司（铺位位置为被告所租赁上述铺位中的2A38、2B23及周边通道），三份合同租赁面积总和、综合服务费总额、租赁期限与前述原、被告所签订合同一致。被告租赁铺位后一直未向原告支付综合服务费。2015年4月，原告因经营业态调整，要求被告铺位由二楼迁移至一楼，被告要求原告补偿损失后再搬。原告对被告提出的补偿申请未予同意，并要求被告支付拖欠的租金并搬离。被告未迁移铺位，也未支付租金。2015年6月1日，原告派人将被告铺位内的部分物品打包搬离至仓库存放，双方为此发生纠纷，被告不再经营。双方经自行协商未果，原告遂诉至法院，请求依法解决。审理中，被告曾提起反诉，要求原告赔偿其经营、装修等损失，后撤诉。2015年10月27日，经本院现场勘验，被告在承租铺位内的所有物品打包与前述物品存放于同一仓库，原、被告一致确认被告承租铺位于该日返还给原告。因原、被告各执己见，致调解不成。本院认为，原、被告于2014年10月8日签订的《宁波高登数码广场商户进驻服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告依约履行了交付商铺的义务，被告未按期支付综合服务费，显属违约，现原告要求解除合同符合法律规定及合同约定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告在起诉前未通知被告解除合同，原告通过诉讼来主张解除合同，合同自本院向被告送达起诉状副本之日即2015年6月15日解除。合同解除后，被告应当将承租的铺位返还给原告，在本院主持下，原、被告一致确认被告于2015年10月27日将承租的铺位返还给原告，故本院不再判决被告返还铺位。原告要求被告支付拖欠的综合服务费及占有使用费并按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的四倍支付逾期付款违约金，不违反法律规定，本院予以支持。经本院核算，被告实际腾退铺位的日期为2015年10月27日，故被告应按合同约定支付原告综合服务费375000元（自2014年11月1日至2015年6月15日止）、占有使用费216935元（自2015年6月16日至2015年10月26日止），其中300000元自2014年10月11日起计算逾期付款违约金，291935元自2015年4月11日起计付逾期付款违约金。原告要求被告赔偿律师费损失20000元，符合合同约定并不违反法律规定，本院予以支持。被告抗辩原告于2015年6月1日强行清退被告铺位，认为合同于该日解除并支付租金至该日，此后的租金无需支付。本院认为，原告于2015年6月1日只是搬离了被告部分物品，被告仍实际占有铺位，并未将铺位内物品全部搬离并返还给原告，故被告仍应支付原告占有使用费，对原告搬离被告部分物品导致被告无法经营，被告可另行向原告主张经营损失，故对被告的该抗辩意见本院不予支持。被告抗辩双方于2015年4月已协商一致按100000元／年计付综合服务费。本院认为，被告为证明其该抗辩意见提供了被告于2014年10月10日签署的《宁波高登数码广场商户进驻服务合同》，但根据原告提供的三份《宁波高登数码广场商户进驻服务合同》，显然该合同为工商登记所需签订，双方实际并未按该合同履行，故对被告该抗辩意见，本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告宁波高登数码市场管理有限公司与被告王亚芝于2014年10月8日签订的《宁波高登数码广场商户进驻服务合同》于2015年6月15日解除；二、被告王亚芝应支付给原告宁波高登数码市场管理有限公司综合服务费375000元、占有使用费216935元，并按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的四倍支付逾期付款违约金至上述款项付清之日止（其中300000元自2014年10月11日起计付逾期付款违约金，291935元自2015年4月11日起计付逾期付款违约金），上述款项被告王亚芝在本判决生效之日起十日内履行完毕；三、被告王亚芝应赔偿给原告宁波高登数码市场管理有限公司律师费损失20000元，该款被告王亚芝在本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回原告宁波高登数码市场管理有限公司的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费10510元，由被告王亚芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。审　判　长　　袁永达审　判　员　　刘　晶人民陪审员　　俞美仕二〇一五年十一月十三日代书　记员　　徐倩倩本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关注微信公众号“”