（2015）贺八民二初字第1347号
裁判日期: 2015-11-13
公开日期: 2016-02-19
案件名称
梁瑞燕与贺州市弘晨房地产开发有限公司、苏雁商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
贺州市八步区人民法院
所属地区
贺州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁瑞燕,贺州市弘晨房地产开发有限公司,苏雁,李其坤
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十三条
全文
广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书（2015）贺八民二初字第1347号原告梁瑞燕。被告贺州市弘晨房地产开发有限公司，住所地：贺州市八步区。法定代表人：苏雁，该公司董事长。被告苏雁。被告李其坤。三被告共同委托代理人：黎海能，广西宏民律师事务所律师。原告梁瑞燕与被告贺州市弘晨房地产开发有限公司（以下简称弘晨房地产公司）、苏雁、李其坤商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年4月24日受理立案后，依法由审判员陈缓一适用简易程序，于2015年6月12日公开开庭审理，书记员黎媛担任法庭记录。原告梁瑞燕、被告弘晨房地产公司、李其坤、苏雁共同委托的代理人黎海能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告弘晨房地产公司因开发贺州市光明大道与八达西路交汇处的一个房地产项目，对外预售商品房。原告看到被告的宣传广告后，于2010年3月2日到被告公司处申请认购一套商品房，并依约缴纳了50000元的认购款。被告当时声明第二年开工，三年即可交房。但此后被告一年又一年拖延，至今工程尚未动工。原告要求被告退款，但被告以各种理由拒绝。原告为维护自己的合法权益，向法院起诉，请求人民法院判决：1、解除原、被告达成的商品房预约合同；2、被告返还原告交付的房屋认购款50000元；3、被告赔偿原告利息损失19152元（按中国人民银行同期贷款利率，从2010年3月2日起计算）；4、被告苏雁、李其坤承担连带责任。原告对其主张和陈述的事实，向本院提交的证据有：1、“辰泰.保利家居广场”房地产项目广告宣传单1份，证明被告对外进行广告宣传其开发的商品房项目。2-3、《申请书》和收据各1份，证明原告签订了一份由被告提供的格式《申请书》，认购被告开发的“辰泰.保利家居广场”一套商品房，原告按约定交付认购金50000元给被告，双方因此成立了商品房预约合同关系。4、《电脑咨询单》1份，证明贺州市弘晨房地产开发有限公司的股东是被告苏雁、李其坤二人。5、《贺州市弘晨房地产开发有限公司股权花名册》1份，证明被告苏雁、李其坤对公司出资的情况。被告共同辩称：1、原告是自愿向被告提出申请，自愿认购“辰泰.保利家居广场”的商品房，双方因此成立了商品房预约合同关系。原告出具的认购《申请书》明确载明“本项目的规划、户型等以政府部门的最后批复为准”，也就是说原告申请时，被告已明确告知原告该项目的规划、户型等方案政府部门尚未批复，时间未定。被告至今也没有明确表示不履行合同，只是该项目尚未获得政府的批复，导致未能开工，并非被告违约，而且《申请书》明确约定申请人“承诺不悔约”。因此，原告不具有解除双方之间成立的预约合同的权利。2、原、被告之间达成的预约合同，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按合同的约定履行义务。原告要求解除合同，违反了《合同法》规定的诚信原则，也损害了被告的合法权益。3、原告向被告贺州市弘晨房地产开发有限公司认购商品房，与该公司成立了预约合同关系，该公司属于有限责任公司。根据《公司法》的规定，应当以该公司的资产对外承担有限责任。被告苏雁、李其坤是该公司的股东，与原告不存在任何法律关系。因此，原告要求被告苏雁、李其坤承担连带责任没有事实和法律依据。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为其辩解，向本院提交的证据有：1、贺州市人民政府办公室《关于印发贺州市城市规划专业审批小组第八次会议纪要的通知》（贺政办发（2011）161号）、贺州市住建委《关于辰泰.保利家居广场建筑设计方案的初审意见》、《辰泰.保利家居广场建筑设计方案修改意见》、《贺州市辰泰.保利家居广场修改意见》，以及深圳市华蓝设计有限公司南宁分公司给贺州市住建委城市规划科的《关于辰泰.保利家居广场建筑设计方案规审会意见的答复》，用于证明政府部门对“辰泰.保利家居广场”建设项目的设计方案多次修改，被告并未停止过向政府部门申请办理该项目的相关手续。2、原告认购房屋时提交的《申请书》，用于证明双方没有约定合同履行期限，也未约定解除合同的条件，原告“承诺不悔约”，被告已明确告知原告项目规划以政府最后批复为准。经庭审质证，对原告提交的证据1，被告有异议，认为该广告宣传单没有被告公司盖章，真实性不明。对原告提交的证据2、3、4、5，被告无异议。对被告提交的证据1其中贺州市人民政府文件及贺州市住建委的《意见》，原告无异议；对深圳市华蓝设计有限公司南宁分公司对修改设计方案的答复有异议，认为原告不清楚被告是如何运作该项目的。对被告提交的证据2真实性无异议，但对被告证明的内容有异议，认为该《申请书》是由被告提供的格式合同，应作出有利于原告的解释，虽然申请书中有申请人承诺不悔约的内容，但五年时间过去了，被告还不能履行合同，被告已构成违约。本院对证据的分析和认证：原告和被告提交的证据均客观真实，来源合法，与本案的处理具有关联性，本院予以认定，上述证据可以作为认定本案相关事实的依据。综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：被告弘晨房地产公司是一家自然人投资的有限责任公司，从事房地产开发建设，公司的股东共二人，即本案被告李其坤和苏雁，李其坤、苏雁系夫妻关系。2010年，被告弘晨房地产公司拟开发位于贺州市光明大道与八达西路交汇处的一个房地产项目，命名为“辰泰.保利家居广场”。该公司在项目设计方案尚未获得政府部门批准的情况下，就印刷了精美的房地产信息广告宣传单，公开向社会发布房地产信息。该广告宣传单除配有精美的效果图外，还配有《置业计划表》，由促销人员把每种户型的面积、折后价格、按揭比例、月供金额等信息提供给客户作为参考。同时，公司还制作了格式化的《申请书》，接受客户申请认购商品房。2010年3月2日，原告梁瑞燕受广告宣传引导后，到被告公司签订了一份由被告提供的格式《申请书》，内容为“本人自愿认购辰泰.保利家居广场D座8层B户型0803号房，面积约137.78平方米，折后单价为2287元／平方米，总价按市房产管理局实际测量销售建筑面积×折后单价计算。本人自愿交付人民币50000元作为定房号、定单价的认购金，并承诺不悔约”。原告在该《申请书》上签了自己的名字并写上身份证号码。在该《申请书》的下半部分还印制有“同意客户申请”和注明“本项目的规划、户型以政府部门的最后批复为准”的内容，被告弘晨房地产公司在该部分内容下面落款盖章。被告李其坤还在该《申请书》下面注明“本户按0.95折计收房款，楼层加价另计。李其坤”的内容。原告签订了《申请书》后，于当日交付认购金50000元给被告，被告出具了收据。但此后，被告拟开发的该房地产项目设计方案经多次修改，都未能获得贺州市人民政府及贺州市住房和建设委员会批准通过。截止至原告起诉时，整个项目的设计方案仍未最后落实。原告认为签订《申请书》已逾期五年，被告拟开发的商品房项目仍未开工建设，被告有违约行为，要求解除预约和退款，但被告不予同意，因而引起纠纷，原告诉至本院。本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：1、原告是否有权要求解除双方达成的商品房预约合同，要求被告返还财产和赔偿经济损失？2、被告李其坤、苏雁是否应承担连带偿还责任？一、被告弘辰房地产公司通过向社会公开发行房地产信息广告，并在宣传过程中由促销人员向客户提供商品房面积、价格、按揭方式等信息，实际上属于向客户发出了签订合同的要约。原告签订购房《申请书》，并按约定交付认购金，实际上属于接受了被告的要约，其所交付的认购金，实质上属于合同定金。原告在被告提供的格式《申请书》上签字，表明原告对被告提出的购房条件予以认可和接受。因此，原、被告双方成立了商品房预约合同关系。原告签订的《申请书》中虽然有“本项目的规划、户型等以政府部门的最后批复为准”，以及申请人“承诺不悔约”的内容，但该内容并不能使原告作出“须无限期等待且不得悔约”的唯一判断，而且由于被告方因项目设计方案逾期五年仍未获批准导致项目长期不能动工，足于使原告对被告的能力和信誉度产生合理的怀疑，原告有充分的理由认为合同目的未能实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，虽然无证据证明被告系故意迟延履行合同义务，但由于其项目设计方案长期无法获得通过和批准，客观上造成了被告无法履行合同的事实。因此，原告有权要求解除双方的预约合同，被告应当退还原告交付的认购金50000元。被告长期占用原告交付的认购金，客观上造成了原告一定的经济损失，且被告也因此获得相应的利益。根据公平原则，被告应当给予原告相应的经济补偿，补偿的额度应相当于银行同期贷款利息。因此，对原告主张要求被告返还认购金50000元，并按从2010年3月2日起中国人民银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，本院予以支持。二、被告弘辰房地产公司注册登记为有限责任公司，其股东即被告李其坤、苏雁系夫妻关系，基于该公司股东具有的这种特殊关系，实际上股东的财产属于该两股东共同所有。因此，弘辰房地产公司实质上属于“一人公司”。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，由于被告未提供证据证明被告弘辰房地产公司的财产独立于股东自己的财产，因此作为公司股东的被告李其坤、苏雁对公司的债务依法应当承担连带责任，故本院对原告主张要求被告李其坤、苏雁承担连带偿还责任的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下：一、解除原告梁瑞燕与被告贺州市弘晨房地产开发有限公司达成的商品房预约合同；二、被告贺州市弘晨房地产开发有限公司应返还原告梁瑞燕交付的认购金50000元及利息（利息计算：从2010年3月2日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清欠款之日止）；三、被告李其坤、苏雁对上述债务款承担连带偿还责任。案件受理费1050元，减半收取525元（原告已预交），由被告贺州市弘晨房地产开发有限公司、李其坤、苏雁共同负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期未履行的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接向贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按本判决确定的一审案件受理费同等金额预交上诉受理费，上诉于贺州市中级人民法院。审判员 陈缓一二〇一五年六月××日书记员 黎 媛 来自：