（2015）威民再终字第14号

裁判日期: 2015-11-13

公开日期: 2015-11-23

案件名称

孙仙花与威海经济技术开发区桥头镇东龙山村村民委员会、田志臣房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

法院

山东省威海市中级人民法院

所属地区

山东省威海市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

案由

法律依据

全文

山东省威海市中级人民法院民事判决书（2015）威民再终字第14号申请再审人（原审原告）：孙仙花。委托代理人：李小金，山东恺维律师事务所律师。被申请人（原审被告）：威海经济技术开发区桥头镇东龙山村村民委员会，住所地威海经济技术开发区桥头镇东龙山村。法定代表人：孔凡丽，主任。被申请人（原审被告）：田志臣。二被申请人之共同委托代理人：王志坚，山东九州火炬律师事务所律师。申请再审人孙仙花与被申请人威海经济技术开发区桥头镇东龙山村村民委员会（以下简称东龙山村委会）、田志臣房屋买卖合同纠纷一案，威海市环翠区人民法院于2012年5月15日作出（2012）威环民初字第349号民事判决，该判决已经发生法律效力。孙仙花不服该判决，向本院申请再审，本院于2015年4月16日作出（2013）威民申字第34号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请再审人孙仙花及其委托代理人李小金，被申请人东龙山村委会之法定代表人孔凡丽、被申请人田志臣及二被申请人之共同委托代理人王志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年2月27日，原审原告孙仙花以东龙山村委会、田志臣为被告向威海市环翠区人民法院提起诉讼称，其与东龙山村委会签定了一份购房合同，约定东龙山村委会将田志臣开发的位于该村四街三号房屋以360000元的价格卖给了孙仙花，孙仙花付款后，经双方协商，取得了四街六号的房屋并对房屋进行了装修，因该买卖行为违反了法律的强制性规定，故诉至法院请求确认上述房屋买卖无效，并要求东龙山村委会返还购房款360000元、装修款89412.43元，并支付孙仙花自付款之日至东龙山村委会退款之日期间利息，由田志臣对上述付款义务承担连带责任。东龙山村委会、田志臣辩称，签订房屋买卖合同属实，但孙仙花所住房屋并非合同约定，装修费与其无关。原审被告已履行了为孙仙花落户的相关义务，孙仙花没有按照约定办理户籍，原审被告不具有过错，请求驳回孙仙花的诉讼请求。威海市环翠区人民法院原审查明，2007年，东龙山村委会将位于本村村东的旧宅基地（集体土地）的开发工程项目承包给了田志臣，并建成了几排二层的房屋（无土地建设用地证及房证）。2010年9月18日，孙仙花以其母亲名义与东龙山村委会签订一份购房合同，合同约定，东龙山村委会将上述小楼中的四街三号卖给孙仙花，约定购房价款为360000元，孙仙花即日付款10000元，10月19日付款100000元，余款在2011年3月底付清；东龙山村委会2010年11月30日前将房屋交付孙仙花，合同还对其他事宜进行约定。该合同由孙仙花及东龙山村委会法定代表人签字。同日，东龙山村委会、田志臣与孙仙花又签定了一份补充协议，约定及时协助孙仙花办理相关产权证件并负责为其办理落户手续，由孙仙花缴纳公安机关办理户口迁移的费用。东龙山村委会将本村四街六号的房屋交付给孙仙花使用，孙仙花按期交付了110000元购房款给东龙山村委会，余款260000元于2011年3月30日通过田志臣转付给了东龙山村委会。孙仙花接收该房屋后进行了装修、扩建，并一直居住至今。2012年2月27日，孙仙花诉至法院，请求处理。原审过程中，孙仙花提供了其单方委托威海恒源司法鉴定所对其所购房屋的装修及扩建工程造价所作出的鉴定报告，鉴定结论为：装修及扩建工程的造价为89412.43元。东龙山村委会、田志臣对该结论的真实性不予质证，并认为装修的并非合同约定房屋，且鉴定程序违法，对结论不予认可，但未申请重新鉴定。庭审中，孙仙花母亲金生月作为证人出庭作证，证实系孙仙花出资购买的诉争房屋，该房屋由其及儿子居住，合同原约定购买的系四街三号，后与东龙山村委会协商实际交付的系四街六号。东龙山村委会、田志臣对证人证言提出异议，认为证人陈述不属实，但未提供相关证据证实。孙仙花同意在庭审后一个月内，如东龙山村委会能办理好户籍手续，其认可双方的卖房合同，但双方在此期限内未能办理。另查，孙仙花的户籍所在威海市公安局皇冠派出所。威海市环翠区人民法院原审认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人均具有法律约束力，但违背法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，根据双方签订的合同与孙仙花母亲出庭证实，认定系孙仙花与东龙山村委会签订购房合同。孙仙花非该村集体经济组织成员，故其购买东龙山村委会村集体土地上的房屋违反了法律、行政法规的强制性规定，双方之间的房屋买卖合同无效，应当互相返还并赔偿合理的经济损失。孙仙花付款后居住在诉争房屋，并予以装修、扩建，东龙山村委会及田志臣并无证据证实其提出了异议，故认定双方买卖的系四街六号房屋。对孙仙花装修、改建的添附部分，因东龙山村委会不能返还且要对其管理使用，故应折价赔偿给孙仙花。东龙山村委会、田志臣虽对房屋装修、改建部分的结论提出异议，但未提供充分证据证实鉴定结论存在瑕疵，亦未申请重新鉴定，对该鉴定结论依法予以认定，故房屋的装修、改建部分的价值应以该鉴定结论为准。造成买卖合同无效，孙仙花及东龙山村委会均有过错，故孙仙花的利息损失及东龙山村委会的其它损失，应各自承担。虽然田志臣在补充协议中签字，但其并非合同主体，亦无过错责任，孙仙花要求其承担连带赔偿责任无事实及法律依据，对孙仙花该请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、孙仙花与威海经济技术开发区桥头镇东龙山村村民委员会于2010年9月18日签订的房屋买卖合同无效；二、威海经济技术开发区桥头镇东龙山村村民委员会于判决生效后三十日内返还孙仙花购房款360000元及装修改建费89412.43元，孙仙花同时将威海市环翠区桥头镇东龙山村四街六号房屋返还给威海经济技术开发区桥头镇东龙山村村民委员会；三、驳回孙仙花索要利息的诉讼请求；四、驳回孙仙花要求田志臣承担连带责任的诉讼请求。案件受理费10761元，由孙仙花负担761元，威海经济技术开发区桥头镇东龙山村村民委员会负担10000元。孙仙花申请再审称，有新证据即原审判决执行过程中二被申请人提交的协议书以及执行询问笔录中二被申请人的陈述等可以证明二被申请人之间系合作开发关系，田志臣应当对合作开发期间的债务承担连带责任。请求撤销原审判决第四项，改判田志臣对原审判决第二项内容承担连带责任。东龙山村委会辩称，原审判决正确，是村里将集体土地上盖的房屋卖给孙仙花。田志臣辩称，在原审判决中，已经说明是田志臣承包该项工程，而且也将双方的协议书提交法庭，不存在所谓的新证据。二被申请人的“协议”中第五条约定，工程完工后，乙方田志臣没有任何权利，管理权归甲方东龙山村委会所有，因此不能认定双方是合作开发关系。故请求驳回孙仙花的再审申请。本院再审查明，2007年11月28日，二被申请人签订了协议书一份，其中约定有如下内容：东龙山村委会提供空闲地（老宅基地）约10亩，田志臣按每亩3万元共计30万元付给东龙山村委会；田志臣负责居民楼的建设及销售，每建设一栋，付给东龙山村委会一万五千元；东龙山村委会应协助购房者办理土地证和房屋登记等手续及落户，费用由田志臣负责，房屋买卖合同由东龙山村委会和买方签订永久居住合同；全部工程完工后，田志臣对该处没有任何权利，管理权归东龙山村委会所有。在原审判决生效后，原审法院执行过程中对东龙山村委会法定代表人孔凡丽及田志臣的询问笔录中，孔凡丽称“村委会与田志臣合作开发村东别墅及村委的老房等改造工程，与田志臣双方账目基本结清，但尚未决算”、“法院当时保全查封时我告诉法院所查封的房产按照我村与田志臣之间联合开发的合同已属田志臣所有。房产早由田志臣于2007-2008年出售了，均有合同。与出售给孙仙花的房屋同属一种情形”；田志臣称“我现在不欠村里的钱。村里建的这三十二套房屋，是我建的，当时我和村里也签订了协议，村里给我这块地由我自己建设，每开发一套给村里的土地款是三万五千元，我开发的房屋每套房屋的材料款、工人工资等所有的建设成本总共二十一二万块钱，扣除上述成本以后，每卖一套房屋，所得房款再按比例给村里多少钱。地和房屋是分开的，每亩地给村里多少钱，每套房子卖了以后给村里多少钱，具体多少钱我记不清楚了，都有合同在。开发的房屋都由我处置，村里没有处置权，村里只负责在合同上盖章和其他事情，房屋的买卖合同是由买方与村里签合同”。庭审中，孙仙花还提交了东龙山村委会的账簿，以证明田志臣没有将收取的款项全部转交给东龙山村村委会。东龙山村委会、田志臣对账簿真实性没有异议，但认为该证据的来源违法，并称此后至2013年11月18日双方账目已清，东龙山村委会欠田志臣2544元。另外，双方还确认孙仙花共计付房款金额为36万元。本院再审查明的其他事实与原审认定的事实一致。本院再审认为，本案再审争议焦点为二被申请人之间是否是合作开发关系，被申请人田志臣是否需要与被申请人东龙山村委会承担连带还款责任。依据相关证据来看，二被申请人之间协议书约定的内容及其在原审执行笔录中的陈述，清楚明确地表明了其二者之间属于合作开发关系，被申请人田志臣负责相关房屋的建设和销售，并有处置权。并且，在诉争购房合同的补充协议中被申请人田志臣也与被申请人东龙山村委会共同作为合同的一方主体签字，并参与收取了孙仙花缴纳的购房款。而被申请人田志臣作为诉争房屋的合作开发方，参与诉争农村房屋的建设和对外出售，其对于该农村房屋买卖合同的无效也存在过错，应当与被申请人东龙山村委会承担连带还款责任，向孙仙花返还房款并支付装修改建费损失。综上，孙仙花之再审主张，理由正当，本院予以支持。原审判决认定田志臣不承担责任的部分不当，应予纠正。另外，根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，孙仙花对一审判决并未提出上诉，在一审判决发生法律效力后其又依据新证据申请再审，因此再审诉讼费用应由孙仙花负担。因各当事人对于诉争房屋买卖合同的无效均有过错，原审诉讼费用的负担依照再审结果一并予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：一、维持威海市环翠区人民法院（2012）威环民初字第349号民事判决第一、二、三项，即：（一）孙仙花与威海经济技术开发区桥头镇东龙山村村民委员会于2010年9月18日签订的房屋买卖合同无效；（二）威海经济技术开发区桥头镇东龙山村村民委员会于判决生效后三十日内返还孙仙花购房款360000元及装修改建费89412.43元，孙仙花同时将威海市环翠区桥头镇东龙山村四街六号房屋返还给威海经济技术开发区桥头镇东龙山村村民委员会；（三）驳回孙仙花索要利息的诉讼请求；二、撤销威海市环翠区人民法院（2012）威环民初字第349号民事判决第四项；三、田志臣对威海经济技术开发区桥头镇东龙山村村民委员会的上述付款义务承担连带责任。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费10761元，申请再审人孙仙花与被申请人威海经济技术开发区桥头镇东龙山村村民委员会、田志臣各负担3587元；再审案件受理费10761元，由申请再审人孙仙花负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李军辉审　判　员　　姜　波代理审判员　　王军志二〇一五年十一月十三日书　记　员　　王金霞关注公众号“”