（2015）集民初字第3387号

裁判日期: 2015-11-13

公开日期: 2016-06-22

案件名称

蔡志杰与蔡重斧、陈花蕊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

厦门市集美区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

蔡志杰,蔡重斧,陈花蕊

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款，第二十七条；《中华人民共和国民法通则》：第八十八条第一款，第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2015）集民初字第3387号原告蔡志杰，男，1988年出生，住福建省龙海市。委托代理人蒋仁福，福建法正联盟律师事务所律师。委托代理人蒋垂佳，福建法正联盟律师事务所实习律师。被告蔡重斧，男，1963年出生，住福建省厦门市集美区。被告陈花蕊，女，1964年出生，住福建省厦门市集美区。原告蔡志杰与被告蔡重斧、陈花蕊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员韩德坤于2015年10月21日公开开庭进行了独任审理。原告蔡志杰及其委托代理人蒋仁福到庭参加诉讼，被告蔡重斧、陈花蕊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蔡志杰诉称：在厦门市宏聚鑫房产行销策划有限公司居间介绍下，双方就购买被告位于集美区纺织路的房产，于2011年10月3日签订了《房产买卖协议》（编号0000199）。其中，协议第九条约定：“甲方承诺于2012年10月30日前将落户在本房屋的原有户口全部迁出。如甲方未及时迁户口，每逾期一日，按房款总额的万分之伍赔偿给乙方。”时至今日，原告按时履行了协议中约定的付款等各项义务，此房产也过户到原告名下。原告已经结婚生子。经过无数次催促，被告迟迟不迁出户口，使得原告及原告的家人户口留在老家，无法落户厦门，使得依附在户口上的各种功能无法实现。被告不迁出户口给原告带来的不仅是经济上的损失，生活上也诸多不便。比如目前原告的孩子因此无法上周边优质价低的公立幼儿园，只能到更远一些的昂贵私立幼儿园，长期来看，也影响到两个孩子入片区内的小学、初中以及原告一家医社保情况等等。被告的违约行为，严重侵害了原告的合法权益。现特向法院起诉，请求判令如下：1.被告承担未迁户口的违约金109600元（按照约定本来每日268.5元，酌情以100元每天计算，自2012年11月1日起暂计至立案之日，实应计至户口全部迁出之日）；2.判令被告承担本案的一切诉讼费用。被告蔡重斧、陈花蕊未到庭参加诉讼，庭审结束后，被告陈花蕊于2015年10月23日至本院陈述情况，本院依法对被告陈花蕊进行询问，并依法制作一份询问笔录，内容如下：“审：本院受理原告蔡志杰与被告蔡重斧、陈花蕊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月21日开庭审理了本案，你与蔡重斧为何没有到庭参加诉讼？陈：我与蔡重斧都在做生意，没有时间，而且当时蔡志杰跟我们说户口迁出去就撤诉，所以我们就没有来开庭。审：蔡重斧、蔡某甲、蔡某乙与你是什么关系？陈：蔡重斧是我的丈夫，蔡某甲是我的儿子，蔡某乙是我的孙子，我们4个人在2015年9月30日就申请迁户，公安部门于2015年10月13日就已经把我们的户口迁出去了。我提供户口簿一份，证明我们已经把户口迁出去了。审：原告请求法院判令被告承担未迁户口的违约金109600元（按照约定本来每日268.5元，酌情以100元每天计算，自2012年11月1日起暂计至立案之日，实应计至户口全部迁出之日），你方是何意见？陈：当时我们卖房子给蔡志杰的时候我们约定只卖房子不卖户口，但不知道为什么中介会在合同上面写明要迁户口。我们也没注意看合同就签字了，后来蔡志杰也都没有找我们叫我们迁户口。上个月蔡志杰是第一次跟我们说要用到户口，我问过人以后第一时间就把户口迁出去了。我不同意支付违约金给蔡志杰，而且蔡志杰主张的违约金也太高了。”经审理查明：2011年10月3日，以蔡重斧、陈花蕊为出售方（甲方）、以蔡志杰为购买方（乙方），双方签订一份《房产买卖协议》（编号：0000199），约定蔡重斧、陈花蕊将座落于厦门市集美区纺织路的房屋出售给蔡志杰，合同约定的总价款为537000元，其中第九条约定：“甲方承诺于2012年10月30号前，将落户在本房屋的原有户口全部迁出。如甲方未及时迁户口，每逾期一日，按房款总额的万分之伍赔偿给乙方。”第十八条约定：“甲乙双方若在履行本协议过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，任何一方可向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。”该协议并对双方的其他权利义务进行了约定。2011年12月16日，原告蔡志杰取得位于集美区纺织路房屋的土地房屋权证（厦国土房证第00893300号）。原告蔡志杰已经向被告蔡重斧、陈花蕊付清全部购房款。被告蔡重斧、陈花蕊系夫妻关系，蔡某甲系蔡重斧、陈花蕊的儿子，蔡某乙系蔡重斧、陈花蕊的孙子。庭审中，原告确认起诉时讼争房屋上未迁出的户口系蔡重斧、陈花蕊、蔡某甲、蔡某乙四人的，且蔡重斧、陈花蕊、蔡某甲、蔡某乙的户口已于2015年10月13日从集美区纺织路迁出。另查明，庭审中，原告陈述“我方同意违约金的金额由人民法院充分考虑小孩子上幼儿园、家人就业、医社保缴交、多次催讨未果等情形后酌情予以判决。”以上事实，有原告提供的《房产买卖协议》（编号：0000199）、厦门市土地房屋权证（厦国土房证第00893300号）、蔡重斧、陈花蕊、蔡某甲、蔡某乙的户籍信息、蔡志杰的结婚证及户口簿、出生医学证明、幼儿园收款收据、生源划片招生地段片区、蔡重斧、陈花蕊、蔡某甲、蔡某乙的新户籍信息、在园证明，被告陈花蕊提供的户口簿，本院于2015年10月23日依法对陈花蕊所作的询问笔录以及原告的当庭陈述相互佐证，本院予以确认。本院认为：原、被告之间的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告蔡志杰已按约定履行义务，向被告蔡重斧、陈花蕊付清了全额购房款，并取得讼争房产的土地房屋权证，但被告蔡重斧、陈花蕊并未按照约定的期限将落户在讼争房屋的原有户口全部迁出，已构成违约，应当按照约定承担相应的违约责任，现原告蔡志杰要求被告蔡重斧、陈花蕊按约定支付逾期迁出户口的违约金，于法有据，应予支持。关于被告陈花蕊有关违约金过高的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，被告蔡重斧、陈花蕊在原告蔡志杰起诉之后已经将讼争房屋上的原有户口迁出，鉴于协议约定的违约金明显过高，而原告蔡志杰未提供相应的证据证明逾期迁出户口所造成的损失，结合本案的实际情况及双方当事人约定的违约责任，本院酌情认定被告蔡重斧、陈花蕊应承担逾期迁出户口的违约金为20000元。被告蔡重斧、陈花蕊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院经开庭审理，现已查明事实，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告蔡重斧、陈花蕊应于本判决生效之日起十日内向原告蔡志杰支付逾期迁出户口的违约金20000元；二、驳回原告蔡志杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2492元，减半收取1246元，由原告蔡志杰承担1096元（已预缴），由被告蔡重斧、陈花蕊承担150元，其中被告蔡重斧、陈花蕊应承担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员　　韩德坤二〇一五年十一月十三日书记员　　郑　好附：本案所适用法律条文及相关司法解释《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条?当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 搜索“”