（2015）商民终字第1385号
裁判日期: 2015-11-13
公开日期: 2016-07-03
案件名称
朱俊与虞城信友置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省商丘市中级人民法院
所属地区
河南省商丘市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
虞城信友置业有限公司,朱俊
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）商民终字第1385号上诉人（原审被告）虞城信友置业有限公司。住所地：虞城县。法定代表人陈艳秋，该公司董事长。委托代理人靳祥钰、荣晶晶（实习），河南浩君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱俊，女，1977年12月12日出生，汉族。委托代理人李扎根，河南福聚律师事务所律师。上诉人虞城信友置业有限公司（以下简称虞城信友公司）与被上诉人朱俊商品房预售合同纠纷一案，被上诉人朱俊于2015年5月18日诉至虞城县人民法院，请求1、依法判令解除其与虞城信友公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令虞城信友公司退还其购房款256993元，并承担违约金2569元，其他费用11332元，共计270894元；3、诉讼费由虞城信友公司承担。该院经审理于2015年6月25日作出（2015）虞民初字第1199号民事判决。虞城信友公司对此判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年9月23日立案受理后，于2015年10月13日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人虞城信友公司的委托代理人靳祥钰、荣晶晶与被上诉人朱俊及其委托代理人李扎根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2014年2月13日，朱俊与虞城信友公司签订《商品房买卖合同》，约定朱俊购买虞城信友公司开发的位于虞城县人民路中段东侧第8幢2单元13层1303号在建商品房一套，房屋建筑面积97.24平方米，价款256993元，2014年12月31日前交房。合同约定的交付方式为出卖人应书面通知买受人办理交付手续，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起7日内退还全部购房款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。朱俊按约定支付虞城信友公司购房款256943元（其中首付106993元，房贷支付150000元），虞城信友公司未交付经验收合格的商品房，逾期交付已超过60日。原审另查明，朱俊交纳房屋交易手续费583元，契税5139.86元，天燃气、有线电视初装费3040元，房屋维修基金2570元。原审认为，朱俊与虞城信友公司签订的《商品房买卖合同》属有效合同，双方均应遵守。合同第八条约定的交付期限是2014年12月31日前，该期限是最后期限，虞城信友公司未在最后期限届满前向朱俊交付经验收合格的商品房构成合同违约。合同第九条约定逾期交房的违约责任是：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。本案从双方约定的交房期限的最后一天起至朱俊起诉时止，逾期交房已超过60日，朱俊据此要求解除合同、由虞城信友公司退还购房款256943元并承担违约金2569元，符合合同约定，依法应予支持。请求虞城信友公司给付其他费用11332元没有依据，不予支持。关于虞城信友公司的答辩意见，该院认为：第一、虞城信友公司没有证据证明涉案商品房已经验收合格，不能认定2014年12月31日之前涉案商品房符合交付条件；第二、政府是否在规定的时间完成拆迁、城建部门规划变更与否不属于不可抗力，不能作为免除逾期交房责任的理由。虞城信友公司将上述原因作为不能按期交房的抗辩理由，又举证证明已于2014年12月30日公告通知交房，理由前后矛盾；第三、合同第十一条约定书面通知交房，因买受人的原因未能按期交付的，双方同意公告通知交房。虞城信友公司没有证据证明因买受人的原因，未能交付，直接公告通知交房，违反合同约定。综上所述，虞城信友公司的答辩理由不成立，不予采信。原审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除朱俊与虞城信友置业有限公司于2014年2月13日签订的《商品房买卖合同》；二、虞城信友置业有限公司于判决生效之日起七日内退还朱俊购房款256943元，并支付违约金2569元；三、驳回朱俊的其他诉讼请求。案件受理费5378元，由虞城信友置业有限公司承担5133元，朱俊承担245元。虞城信友公司不服原审判决上诉称，原审既然认定双方签订的合同为有效合同，那么，双方选择符合第八条第一或第五种条件，就符合交房条件。上诉人在原审中提交有虞城县广播电视台出具的发票，证明上诉人已于2014年12月30日通知第4、6、8号楼业主办理交房手续，被上诉人的房屋位于8号楼，能够证明上诉人在2014年12月31日前通知被上诉人办理交房手续。且上诉人所提交贷款支付凭证，可以证明上诉人按照合同第八条约定向被上诉人交付了商品房，并有房屋交付确认书佐证，原审认定事实错误。被上诉人所提交证据不能证明自己的请求，应适用我国《民事诉讼法》第一百一十九条，驳回被上诉人的诉讼请求，而原审适用我国《合同法》第93条第二款，判决解除双方之间的合同，适用法律错误。原审认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。朱俊没有提交答辩状，二审庭审中口头答辩称，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期为2014年12月31日，且是书面通知买受人办理交房手续，只有在买受人无法通知到的情况下，才适用公告程序。本案不存在无法通知到买受人的情况，不适用公告程序。且依合同第九条约定：上诉人在一审中提供了一份虞城县电视台的发票，不能证明上诉人已经向被上诉人通知交房，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。根据虞城信友公司与朱俊的诉辩意见，本院归纳双方争议的焦点为：上诉人是否违约；涉案合同应否予以解除；原审判决上诉人退还购房款是否正确。二审中，上诉人虞城信友公司提交2014年12月26日，商丘日报社出具的发票一张。证明上诉人通过商丘日报社发布公告，向被上诉人进行交房。经质证，朱俊认为，该证据不是新证据，且该证据不能显示其公告内容，只是证明上诉人向商丘日报社缴费，并不能显示缴费的用途，根本不能证明上诉人向被上诉人交房的事实。本院经审查认为，虞城信友公司所提交商丘日报社出具的发票，只是显示虞城信友公司向商丘日报社缴纳公告费用，并不能显示公告的内容，且刊发公告交接房屋，并不符合双方约定的“出卖人应当书面通知买受人办理交接手续”，该证据达不到虞城信友公司的证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，被上诉人与上诉人签订有《商品房买卖合同》，并按约定支付了购房款，上诉人应按约定交付房屋，但上诉人并未在双方约定的最后期限即2014年12月31日前向被上诉人交付经验收合格的商品房，构成违约。且依双方所签订《商品房买卖合同》第九条约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，上诉人在约定的交房期限的最后一天起至朱俊起诉时止，逾期交房已超过60日，被上诉人据此要求解除与上诉人签订的商品房买卖合同、并由上诉人退还购房款、承担违约金合法有据，原审判决解除双方之间的商品房买卖合同，并判决上诉人退还被上诉人购房款并无不当。上诉人所举虞城县广播电视台出具的广告费发票证明其已公告通知交房，但其并未按与被上诉人的约定进行书面通知交房，直接公告通知交房，违反合同约定。且上诉人原审中所提交贷款支付凭证并不能证明上诉人开发的商品房符合交房条件，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5378元，由上诉人虞城信友置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 峰审 判 员 文志林代理审判员 刘瑞英二〇一五年十一月十三日书 记 员 时 淼 来自：