（2015）深南法民三初字第957号
裁判日期: 2015-11-13
公开日期: 2017-07-18
案件名称
陈艳与姚燕燕,深圳市中部房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事案件判决书
法院
深圳市南山区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈艳,姚燕燕,深圳市中部房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第957号原告陈艳（反诉被告，以下统称原告），女，汉族，1976年11月19日出生，户籍地址广东省深圳市南山区。委托代理人王芬，广东王芬律师事务所律师。委托代理人黄月琴，广东王芬律师事务所实习律师。被告姚燕燕（反诉原告，以下统称被告），女，汉族，1993年8月19日出生，户籍地址广东省深圳市宝安区。委托代理人罗文钦，广东蛇口律师事务所律师。委托代理人黄少明，广东蛇口律师事务所律师。第三人深圳市中部房地产有限公司，住所地深圳市南山区玉泉路南侧麒麟花园A区28栋商场101A21，组织机构代码：55033139-X。法定代表人李名胜，总经理。原告陈艳诉被告姚燕燕、第三人深圳市中部房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理后，被告姚燕燕在法定期限内提出反诉，本院予以受理，并于2015年10月12日适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告陈艳及其委托代理人王芬、黄月琴，被告的委托代理人黄少明到庭参加了诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年7月2日，原告作为买方与被告卖方在第三人的介绍下签订了《二手房买卖合同》，于此同时，原告在第三人要求下又签订了《佣金支付承诺书》。依照原、被告签订的《二手房买卖合同》约定，被告将位于深圳市南山区玉泉路莲城花园5栋B302房转让给原告，该房产面积为99.07平方米，转让价格为518万元（人民币，下同），原告依约分别于2015年7月2日、7月5日向被告支付了定金10万元、25万元，共计35万元。原告在洽谈之初就告知本次购买此物业就是看中了该物业的麒麟中小学的学位。由于在合同商谈的过程中，被告及第三人一直向原告传递购买涉案房产可以解决麒麟中小学学位的信息，导致原告误认为购买此物业，孩子就可以在麒麟中小学就读。正是基于原告购买此房产的主要目的，原告才会以麒麟中小学学位房的高价签订此合同。但是后来原告才了解到，现在所购买的涉案房产并不含麒麟中小学的学位，涉案房产并不是麒麟中小学的学位房。在这点上，原告基于被告和第三人传递的信息，对涉案房产是否具有学位构成了重大误解。故原告起诉，请求法院判令：1、撤销原、被告于2015年7月2日签订的《二手房买卖合同》及原告签订的《佣金支付承诺书》（买方）；2、被告向原告返还定金35万元；3、原告无须向第三人支付佣金6万元；4、被告承担诉讼费用。被告辩称，1、被告如实陈述了涉案房产的实际情况，双方签订的《二手房买卖合同》对学位问题没有作出任何约定，不具有可撤销的法定理由。2011年8月19日晚，在第三人的居间下，原告前来被告的涉案房产看房，当晚同时前来看房的还有其他四、五家，被告向包括原告在内的所有看房人如实陈述了房屋的实际情况，如红本在手、附近交通设施及学校等配套措施，原告看完房后表示满意。在谈判过程中，原告曾提及过学位问题并要求写进合同，被告则回复称其自己的小孩没在附近学校读书，但无法保证原告若干年后可以使用附近学校的学位，故不同意将学位问题写进合同，还建议原告考虑清楚之后第二天再签订合同。当晚原告最终还是与被告签了《二手房买卖合同》，但双方并没有就学位问题达成任何书面或口头形式的合意。双方也未就学位问题作出任何约定，同时被告也从未如原告的诉状所称“明确予以保证，其售予原告的房产具有南山实验学校的学位”。2、买卖合同的目的是房屋买卖而非学位买卖，但原告却以学位、户口为借口单方解除合同，属于严重的违约行为。本案中，原、被告签订买卖合同的目的是房屋买卖而非学位买卖，双方从未就学位问题达成过任何合意。但是，原告在办理正式的过户手续时，突然提出被告必须“无条件保证其能够获得南山实验小学和初中的学位以及迁出户口，否则被告要承担违约责任”的无理要求，并提交了一份《二手房买卖合同补充协议书》让被告签字，被告明确告知原告能否取得前述学校学位受诸如政策、自身条件等多种条件的限制，被告客观上是不可能保证其在若干年后取得前述学校的学位。因此，被告对其无理要求予以拒绝，并要求其按照买卖合同继续履行。但原告并未履行合同中约定的义务，反而起诉宣称被告存在欺诈行为并要求撤销合同。原告这一系列违约行为，究其原因是为了转嫁投资风险，毕竟从2015年9月开始，深圳的二手房交易市场开始不景气，价格在往下掉，如果继续履行合同将可能承担更大的经济损失。3、原告为了达到不履行买卖合同的目的，采取了要求签订补充协议、录音、录像、搜罗老师博客内容、前往学校调查等一连串的事后举措，这些举措不但与买卖合同没有任何关联性，相反还印证了原告事后反悔这一违约事实。4、原告拒绝办理过户手续，其存放在银行监管账户中的129万元已解除监管并被其取走，原告无权要求被告再支付129万元。5、原告严重违约本应承担违约责任，现却向法院申请查封了被告的涉案房产，导致房屋至今无法进行交易，损失惨重，被告保留追究原告因查封错误给被告造成经济损失的赔偿责任。被告反诉称，2015年7月2日，原、被告在第三人介绍下签订《二手房买卖合同》，约定被告将涉案房产转让给原告。合同签订后，原告支付定金共计35万元。原告向被告支付定金后发现深圳市二手房交易的市场较于前段时间异常火爆的情况有所降温，二手房成交量、成交均价均比前段时间有所下降就后悔了，认为自己买房买贵了。原告以重大误解为由要求撤销与被告签订的合同，对此，被告认为，房屋属于价值重大的物品，双方在签订合同之前都应慎之又慎。本案中，原告作为房屋购买方，在购房房屋之前肯定对购买房屋的地理位置、面积、结构、用途、价格以及自己的经济能力等各方面因素做了充分的考量，不可能存在有重大误解的情形。况且，双方在签订合同之前从未谈及麒麟中小学学位的事情，被告也从未承诺过涉案房产具有麒麟中小学位。故原告根本不存在因重大误解签订合同的情形。根据合同约定，原告应将首期款于2015年8月20日之前支付至监管银行的监管账号或第三方监管账号，并向按揭银行提交按揭贷款申请的资料，但时至今日，原告既未将购买首期款进行监管，也未向按揭银行申请按揭，已经构成违约。故被告请求法院判令：1、解除原、被告签订的《二手房买卖合同》；2、原告向被告支付违约金1036000元；3、原告向被告支付延期支付上述违约金给被告造成的利息损失；4、诉讼费用由原告承担。原告针对反诉辩称：1、双方尽管签订涉案合同，但是无论是在合同签订前，还是签订后，原告一直在都与被告、第三人业务员沟通，确认所购买的房产是否拥有麒麟中小学学位，双方于2015年7月2日签订涉案合同，原告从7月2日包括此后的长达一个多月一直在积极与被告、第三人沟通，因此，本案的合同的并非向被告所称是因为原告的违约而解除，原告已经早在2015年8月3日分别致函给被告、第三人，提出因重大误解要求撤销涉案合同；2、基于涉案合同的撤销，产生的法律后果应是向原告返还定金，而不应该是原告向被告支付违约金；3、假设被告所提出的理由成立的情况下，被告诉请按照购房款20%的比例承担违约金，显然与事实、法律不符，原告此前已经向被告支付了高达35万元的定金，而涉案房产不需要委托担保公司赎楼，原告所支付的35万元定金正好是被告对涉案房产的赎楼款，被告不仅没有因为所签的合同产生损失，相反，却用原告支付的35万元定金完成了赎楼，节省了银行的利息；4、被告的反诉第四项缺乏事实、法律依据，综上，请求法庭驳回被告的反诉请求。第三人未到庭，也未提交书面答辩状。经审理查明，位于深圳市南山区玉泉路南侧莲城花园5栋B302房（涉案房产）的产权于2012年8月27日登记至被告名下，房产证号40××42，建筑面积99.07平方米，登记价959954元。原告（买方）和被告（卖方）于2015年7月2日签订《二手房买卖合同》，约定：被告将涉案房产转让给原告，转让价款为518万元；买方同意在合同生效之日起壹日内（含当日）向卖方支付定金10万元，在本合同生效后三日内（含当日）再向卖方支付定金25万元；买方以向银行按揭贷款的方式支付楼款，买方须于2015年8月20日前（含当日）将除定金、银行承诺的贷款金额之外的首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2015年8月20日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺函之日起五日内（含当日），买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起40日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办理注销抵押登记手续；卖方应当于收到收楼全款（不含交楼押金）后三日内将该物业交付予买方；双方同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，及其他条款。2015年7月2日和7月5日，原告分别向被告支付定金10万元和25万元，共计35万元。2015年8月3日，原告向被告邮寄《关于撤销〈二手房买卖合同〉的函》，告知被告因原告购买物业的目的是为了解决孩子的麒麟中小学学位，但签订合同后原告才发现涉案物业不具有上述学位，故原告要求撤销合同。被告于2015年8月4日收到该函件。为证明原告在签订合同前后已明确告知被告其购买涉案房产的目的是购买麒麟中小学的学位房，原告提交了2015年7月5日至7月15日期间原告与被告母亲魏瑞贤的谈话录音、原告与第三人工作人员的微信聊天记录、原告与实验学校老师的微信聊天记录、人口信息查询表等予以证明。被告对上述证据均不予认可，并表示无法确认录音中原告谈话的对象是被告的母亲。本院告知被告代理人于庭后三个工作日核实魏瑞贤的身份情况，并书面答复本院，被告未答复本院。另查，深圳市南山区教育局基础教育科于2014年4月28日出具《关于麒麟小学学区业主反映学区范围问题的回复》，载明：“自2014年4月起，凡符合入读条件的麒麟小学学区内购房户业主子女，按麒麟小学当年招生计划进行积分排序。在完成符合入学条件且是学区内购房户（2014年4月31号之前购房）业主子女的招生后，区教育部门根据学校当年学位的供需情况，对招生安排进行必要的调整。未纳入学区内的莲城花园、名家富居购房户业主子女（购房时间在2014年3月31日前），单独积分排序。”以上事实，有《二手房买卖合同》、收据、录音光盘、微信记录、《律师函》、关于《撤销〈二手房买卖合同〉的函》、回复等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告于2015年7月2日签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力。关于原告签订《二手房买卖合同》的目的。虽然《二手房买卖合同》中并未明确约定原告购买涉案房产是为了购买学位房，但从原告的陈述及其提交的相关证据可以看出，原告购买涉案房产的真实目的为涉案房产可被用于申请麒麟中小学的学位。根据深圳市南山区教育局基础教育科于2014年4月28日出具的《关于麒麟小学学区业主反映学区范围问题的回复》，涉案房产所在的楼盘不在麒麟小学所在学区内，故原告购买涉案房产的目的不能实现。对于原告以重大误解为由要求撤销《二手房买卖合同》的诉讼请求，本院认为，重大误解系指对合同的内容发生误解并导致了合同的订立，而本案中不存在重大误解的情况。鉴于被告反诉要求解除合同，而原告要求撤销合同亦是表明不愿意继续履行合同，故本院认为原、被告于2015年7月2日签订的《二手房买卖合同》应予解除，被告应返还原告已支付的定金35万元。对于被告要求原告支付违约金的反诉请求，本院认为，原告在与被告签订《二手房买卖合同》后，积极履行合同义务，依约支付了定金。从原告提交的证据可以看出，原告系在履行合同过程中了解到涉案房产无法申请到学位，并多次与被告母亲及第三人进行协商，原告系在协商未果的情形下，认为合同目的无法实现，提出撤销合同，而非无正当理由拒不履行合同，原告不存在主观过错及恶意，不构成违约，故对于被告请求原告支付违约金、延期违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求确认其无须向第三人支付佣金的诉讼请求。此系原告与第三人之间的居间服务法律关系，不属于本案审理范围，本院对此不予处理，当事人可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告陈艳与被告姚燕燕于2015年7月2日签订的《二手房买卖合同》；二、被告姚燕燕于本判决生效之日起十日内向原告陈艳退还定金35万元；三、驳回原告陈艳的其他诉讼请求；四、驳回被告姚燕燕的其他反诉请求。如当事人未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费3725元，由原告负担545元，由被告负担3180元；反诉案件受理费3531元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员 庞海婷二〇一五年十一月十三日书书记员沈蕊 百度搜索“”