（2015）皇民二初字第05128号
裁判日期: 2015-11-13
公开日期: 2015-12-19
案件名称
李智慧等诉沈阳中航瑞赛置业有限公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
沈阳市皇姑区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李智慧,牛立波,沈阳中航瑞赛置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百二十一条
全文
沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2015）皇民二初字第05128号原告李智慧。委托代理人牛立波。原告牛立波。被告沈阳中航瑞赛置业有限公司，住所地沈阳市皇姑区文大路206-1号。法定代表人黄剑，系该公司总经理。委托代理人王玉娇，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托代理人王向伟，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告��智慧、牛立波诉被告沈阳中航瑞赛置业有限公司（以下简称中航瑞赛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月22日受理后，依法由本院审判员原一芃独任公开开庭进行了审理。原告李智慧、牛立波，被告沈阳中航瑞赛置业有限公司委托代理人王玉娇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，请求判令被告支付延期办理房屋产权证书违约金15，896元；诉讼费由被告承担。被告辩称，逾期办证属实，但是是由于建设单位没有履行竣工验收的义务，应当提交的竣工验收材料也没提交，导致现在无法办理产权证明，另外原告应该证明其已交纳了全部购房款、维修基金、契税才能办理产权证明，但违约金约定的过高，请求法院予以调整。经审理查明，2011年6月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告为买受人，被告为出��人。双方约定原告购买由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区黄河北大街270-2号2-5-2室商品房，建筑面积101.19平方米，单价每平米4593.61元，总房价款464，827元。关于产权登记，双方约定在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房屋总价款万之分一的违约金，直至出卖人将需由其提供的资料报产权登记机关备案为止，合同继续履行。合同签订后，原告按合同约定交纳了全部购房款，被告于2012年6月6日向原告交付了商品房。被告未按合同约定在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告所购房屋至今尚未取得房屋初始登记备案。原告遂于2015年10月22日诉至本院。上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同、购房发票、收款收据、契证、入住通知书等证据材料在卷予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案原、被告所签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。依据合同约定，被告应在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现商品房交付使用已超过720日，产权登记备案手续仍未办理完毕。被告已构成违约，应依合同约定承担违约责任，给付原告逾期办证违约金。关于被告提出系由于建设单位没有履行竣工验收的义务，应当提交的竣工验收材料也没提交，导致现在无法办理产权证明等抗辩主张，因被告未提供证据予以证明，且其所主张事由并不属于不可抗力的法定免责事由，只是第三人违反合同约定和其他非法定免责事由造成其不能履约，根据我国合同法规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任的规定，故本院对被告该项抗辩意见不予支持。关于违约金计算标准，被告提出违约金约定过高，请求法院调整。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。结合双方当事人签订的《商品房买卖合同》关于逾期办理产权登记的违约责任计算标准，并不存在违约金约定过高问题，故对被告该项抗辩意见不予支持。关于违约金计算的方法及期限，应按双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第三款计算，即出卖人应在房屋交付使用720日后按日向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金。计算期限为342天（2014年11月15日至2015年10月22日），本诉房屋逾期办证违约金应为15897.08元（464，827元×342天×0.0001），现原告主张15，896元，系对自身权益处分，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳中航瑞赛置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告李智慧、牛立波逾期办证违约金15，896元（自2014年11月15日至2015年10月22日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99元，由被告沈阳中航瑞赛置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 原一芃二〇一五年十一月十三日书记员 吴 洋 关注公众号“”