（2015）甬鄞望民初字第420号
裁判日期: 2015-11-13
公开日期: 2016-04-26
案件名称
张金凤与宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市鄞州区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张金凤,宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十七条，第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第二条第一款，第六十三条
全文
宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬鄞望民初字第420号原告：张金凤，无业。被告：宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社。法定代表人：毛伟芳。委托代理人：蔡士勇。委托代理人：徐金燕。原告张金凤为与被告宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社（以下简称联升村合作社）房屋买卖合同纠纷一案，于2015年8月24日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员韩涛适用简易程序，于2015年9月28日公开开庭进行了审理。原告张金凤，被告联升村合作社的委托代理人徐金燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张金凤起诉称：2010年10月11日，原、被告约定由原告购买被告开发建设的位于宁波市鄞州区高桥镇联升村联升佳苑28幢73单元505号房屋，价款1064251元，但在原告于2011年4月28日向被告支付980000元购房款后，被告一再拖延向原告交付房产证。2013年5月14日，被告书面承诺最迟将于2015年5月30日前办出房产证，如违约，则退还房款并赔偿原告装修费200000元。但被告逾期后仍未办出房产证。请求依法判决：1.被告返还原告购房款980000元，并按中国人民银行同期同档次贷款利率支付利息（分别以30000元、950000元为基数，分别自2010年10月12日、2011年4月29日起计算至被告履行付款义务之日止）；2.被告赔偿原告装修费200000元。被告联升村合作社答辩称：原、被告存在房屋买卖关系是事实，但本案买卖合同并非无效合同，而是效力待定合同。本案房屋总价款是1060000元，但原告仅支付了980000元，原告拖欠购房款违约行为在先。原告诉称被告拖延办理房产证不是事实，因为办理房产证需要较长的时间，甚至可能需要第三方挂靠后才能过户给原告，双方也未明确约定交付房产证的期限。原告提供的承诺书是由原告事先书写好后，被告在无奈之下才盖章的，被告对原告支付多少装修费用也不清楚，因此承诺书上所有的后果只能认定为违约责任，相应的赔偿款应当理解为违约金，而对于违约结果的出现双方都有责任，被告在积极办理土地证，但结果不是被告一手控制的，原告要求被告全额赔偿是不公平的。原告未举证证明其损失，且被告在2012年1月份左右就已交付涉案房屋，涉诉房屋已被原告占有、使用长达四年之久，本案不具备退房的条件。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告张金凤为证明自己的主张，向本院举证及被告质证如下：1.购房发票两份，拟证明原告购房和已付房款的事实。被告联升村合作社质证后认为：对真实性无异议，但2010年10月11日的交款人为原告张金凤和案外人余振杰，从金额上也可以看出原告拖欠房款的事实；2.《承诺书》一份，拟证明被告承诺交付房产证的期限与违约责任的事实。被告联升村合作社质证后认为：对真实性无异议，但内容是原告起草的，承诺的后果应理解为违约责任，在双方都有过错的情况下，违约责任过高；3.装修照片两页，拟证明原告房屋装修的实际损失的事实。被告联升村合作社质证后认为：对真实性有异议，照片也不能反映出是涉案房屋的装修；4.《协议》一份，拟证明双方关于剩余房款进行约定的事实。被告联升村合作社质证后认为：盖章的主体是宁波市鄞州区高桥镇联升村新村建设办并非本案被告，真实性需要庭后核实。协议明确约定余款84251元在一年内付清，并非是房产证办出之时。即使协议属实，原告也应该在2012年12月付清余款及利息8500元，但原告时至今日仍未支付，仍属违约。本院认为：原告张金凤提交的证据1、2，被告联升村合作社对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。其中2010年10月11日收据的交款人虽为原告张金凤和案外人余振杰，但二人系夫妻关系，经本院询问余振杰同意本案由原告张金凤主张权利，因不违反法律规定，本院予以准许；原告张金凤提交的证据3，因无法确定是否涉诉房屋的装修情况，本院对该证据不予认定；原告张金凤提交的证据4，因原、被告关于涉诉房屋的总价款以及未支付的余款金额无争议，本院对上述事实予以认定。关于双方约定如何支付尾款，因与本案无关，本院不予以处理。本院根据当事人的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：2010年10月11日，原告张金凤向被告联升村合作社购买位于宁波市鄞州区高桥镇联升村联升佳苑28幢73单元505号的房屋，面积为132.74平方米，总价款1064251元，双方未签订书面的买卖合同。原告张金凤分别于2010年10月11日、2011年4月28日向被告联升村合作社支付了购房款30000元、950000元合计980000元，余款至今未付。被告联升村合作社于2011年7月向原告张金凤交付了房屋，原告张金凤对该房屋进行装修并使用至今。该房屋所占用土地系宁波市鄞州区高桥镇联升村集体土地，原告张金凤非该村集体成员。2013年5月14日，被告联升村合作社向原告张金凤出具承诺书一份，承诺于2015年5月30日前办出该房屋的国有房产证，如逾期不能办出国有房产证，被告联升村合作社同意退房退款，赔偿原告张金凤装修费损失200000元，并按银行贷款利率支付原告张金凤自支付购房款之日起的利息。被告联升村合作社至今未协助原告张金凤取得该房屋的房屋所有权证。本院认为：根据土地管理法律法规的规定，农村集体土地属于集体所有，禁止在非农村集体经济组织成员间买卖流通。被告联升村合作社在本村集体土地上建造了联升佳苑小区的房屋，原告张金凤非房屋所在地的村集体经济组织成员，原、被告就联升佳苑小区房屋达成的买卖合同，违反了法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为无效买卖合同。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告张金凤要求被告联升村合作社返还购房款980000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告联升村合作社关于“本案买卖合同并非无效合同，原告张金凤拖延付款已构成违约，被告联升村合作社不应返还购房款”的辩解意见，因均缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告联升村合作社作为房屋出让方明知房屋的土地使用权性质和国家的法律法规，却依然向原告张金凤出售集体土地上的房屋，过错较大，应对原告张金凤的损失承担60%的赔偿责任。原告张金凤作为买受人在购买房屋时应当知道涉案房屋的土地使用权性质，但仍买受房屋，对合同无效也有过错，对其损失应自行承担40%的责任。被告联升村合作社承诺赔偿原告张金凤装修费损失200000元，并按银行贷款利率支付原告张金凤自支付购房款之日起的利息，应属双方对原告张金凤所遭受的损失的约定，根据法律规定，被告联升村合作社应按其过错程度予以赔偿。被告联升村合作社辩称原告张金凤占有、使用涉诉房屋，但其未反诉要求原告张金凤返还占有的房屋及获益，其可另行主张权利。本院对原告张金凤合法合理的诉讼请求予以支持，对被告联升村合作社合法合理的辩解意见予以采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条之规定，判决如下：一、限被告宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社于本判决生效后十日内返还原告张金凤购房980000元；二、限被告宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社于本判决生效后十日内赔偿原告张金凤利息损失（利息按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算，其中30000元自2010年10月12日起算，其中950000元自2011年4月29日起算，均计算至被告宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社履行还款义务之日止）中的60%；三、限被告宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社于本判决生效后十日内赔偿原告张金凤装修费200000元中的60%即120000元；四、驳回原告张金凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费15420元，减半收取7710元，由原告张金凤负担523元，由被告宁波市鄞州区高桥镇联升村经济合作社负担7187元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩 涛二〇一五年十一月十三日代书记员 徐巧娜 关注公众号“”