（2015）广法民终字第695号
裁判日期: 2015-11-13
公开日期: 2015-11-20
案件名称
四川公信物业管理有限公司、四川公信物业管理有限公司岳池分公司与岳池县书香学庄业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省广安市中级人民法院
所属地区
四川省广安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）广法民终字第695号上诉人（原审被告）四川公信物业管理有限公司。住所地武胜县。法定代表人蒲英俊，公司总经理。委托代理人张露，武胜县飞龙法律服务所法律工作者。委托代理人张海，四川公信物业管理有限公司岳池分公司经理。上诉人（原审被告）四川公信物业管理有限公司岳池分公司。住所地岳池县。代表人张海，分公司经理。被上诉人（原审原告）岳池县书香学庄业主委员会。住所地岳池县。代表人董善光，业主委员会主任。委托代理人徐诚，四川丘山律师事务所律师。上诉人四川公信物业管理有限公司（下称公信物业公司）、四川公信物业管理有限公司岳池分公司（下称公信物业岳池分公司）因与被上诉人岳池县书香学庄业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院（2015）岳池民初字第35号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人公信物业公司的委托代理人张露、张海（同时系上诉人公信物业岳池分公司的代表人）与被上诉人岳池县书香学庄业主委员会的代表人董善光及委托代理人徐诚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2010年10月10日，广安市伟业房地产开发有限公司书香学庄项目部（甲方）与公信物业岳池分公司（乙方）签定了《前期物业服务合同》，合同约定：1、甲方将书香学庄小区物业管理委托给乙方，委托管理期限自2010年11月1日起，业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理合同生效时，本合同自然终止。（第17条）2、房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：属保修范围内的由甲方承担，不属保修范围内的由业主按其拥有的权属份额承担。保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。在本条末尾手写添加了一款：“物业公司负责500元以内维修，超过500元的由业主分摊”（第25条）。2010年3月，广安市伟业房地产开发有限公司书香学庄项目部与购房户（业主）签订的《商品房买卖合同》，第二十条对前期物业服务进行了约定，写明物业服务收费价格构成包括物业区域内的保洁费、公共秩序维护费、共用部分共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、物业管理企业的合理利润、物业管理企业员工工资等。2010年12月，公信物业岳池分公司（受托方、乙方）与入住业主（委托方、甲方）分别签订了《物业管理服务合同》，委托管理期限为3年，自2010年12月1日起至2013年12月1日止。合同约定：一、委托管理服务事项：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、中央监控设备；3、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场；4、共用绿化地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6、维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。二、本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取物业管理公共服务费中列支，其大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支（第二十五条）。三、乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿（第三十条）。公信物业公司从2010年11月1日至2013年12月31日在履行物业服务合同期间，小区因下水管道破损太多，路灯无法正常使用，化粪池、下水道堵塞严重，监控盲点多，业主怨声载道，与物业公司产生矛盾，拒交物管费，物业公司多次向政府、住建局、所在社区反映情况，希望得到相关部门的重视，解决小区存在的问题。2013年12月书香学庄业主筹备成立了岳池县书香学庄业主委员会，岳池县书香学庄业主委员会与公信物业公司电话联系，岳池县书香学庄业主委员会从2013年12月31日22时开始组织自管该小区物管工作，公信物业公司合同期满退出该小区。岳池县书香学庄业主委员会接手管理该小区后，于2014年1月7日通过议标形式对本小区的路灯、监控设备进行维修，共支出费用5869元。2014年2月21日，岳池县书香学庄业主委员会与公信物业岳池分公司经理在茶楼对小区物管交接事宜进行面谈。双方就公信物业公司管理期间小区监控、路灯、化粪池存在的问题如何处理没有达成一致意见。2014年2月28日，岳池县书香学庄业主委员会与黄一海签订维修服务承包合同，对小区前铁质大门及后墙铁质围栏进行维修，总费用为3000元。但到目前未进行维修，未产生维修费。2014年3月5日，岳池县书香学庄业主委员会通过公开招标方式对本小区化粪池进行清理，支付清理化粪池费用42000元。后来岳池县书香学庄业主委员会起诉至法院请求判令二上诉人连带支付2014年1月书香学庄小区路灯、监控设施维修费5869元、清理书香学庄小区化粪池7个（含连接管道）的费用42000元及维修书香学庄前大门及后面的铁质围栏费用3000元。一审法院审理认为，根据《四川省物业服务收费管理细则》规定，物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用应从物业服务费中列支，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金列支。根据《普通商品住宅物业管理服务范围》的规定，定期清淘化粪池，保证排污管道畅通，属小区共用部位共用设施设备日常维护范围。业主与公信物业公司签订的《物业管理服务合同》是双方在平等自愿基础上签订的，且符合物业管理相关规定，属有效合同，合同双方均应自觉履行合同约定的义务。公信物业公司与书香学庄开发商签订的《前期物业服务合同》约定：谁受益、谁维护，物业公司负责500元以内维修，超过500元的由业主分摊。该约定违反了物业管理相关规定，属无效条款。公信物业公司及公信物业岳池分公司辩称业主受益，其费用应由业主承担的主张，不予采信。公信物业公司在履行物业服务合同期间，小区存在化粪池堵塞、排污管道不畅的情况，在物业服务合同期满时，公信物业公司应当处理好小区物业存在的问题，与岳池县书香学庄业主委员会做好交接工作。公信物业公司未尽其合同义务，故应对小区共用部位的日常维护费用承担责任。公信物业公司辩称其已退出小区物业服务，维护费用不在其服务期限内产生的，与其没有关系的理由不成立。岳池县书香学庄业主委员会对小区路灯、监控的维修实际进行了改造、更新，根据双方合同约定，更新、改造费用应通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出中，故对岳池县书香学庄业主委员会要求公信物业公司及公信物业岳池分公司承担维修路灯、监控费用5869元的请求，不予支持。因小区前铁质大门及后墙铁质围栏的维修费用未实际发生，故本案不予处理。公信物业岳池分公司不具有法人资格，不能独立对外承担民事责任，根据《公司法》的规定，其民事责任应由公信物业公司承担。综上，根据《合同法》第六十条、第一百零七条、《公司法》第十四条的规定，判决：一、四川公信物业管理有限公司在判决生效后10日内向岳池县书香学庄业主委员会支付清理化粪池费用42000元；二、驳回岳池县书香学庄业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费1220元，由岳池县书香学庄业主委员会负担370元，四川公信物业管理有限公司负担850元。宣判后，上诉人公信物业公司与公信物业岳池分公司不服一审判决向本院上诉称，首先，被上诉人不是本案的适格主体。被上诉人系上诉人退出书香学庄小区物业服务之后成立的，故与上诉人没有法律上的关系。被上诉人在一审中提供的合同依据为业主郑艳玲与上诉人之间的《物业管理服务合同》，按照合同相对性，被上诉人亦不是本案的适格主体。其次，一审未查清化粪池是否在上诉人服务期间堵塞及是否应由上诉人进行清理的事实。书香学庄小区在2014年4月进行的化粪池清理，而上诉人已于2013年12月31日就退出了该小区的物业服务，故一审认定化粪池系上诉人服务期间堵塞是错误的。再次，上诉人与书香学庄小区的开发商签订的《前期物业服务合同》约定“谁受益、谁负责付钱”以及“物业公司负责500元内，超过500元的由业主分摊”的条款并未违反法律法规的规定，而一审认定该约定系无效约定是错误的。对共用部位、附属构筑物、建筑物的维修约定“谁受益、谁负责付钱”更符合《四川省物业管理条例》第六十八条的规定。最后，上诉人在物业服务期间全面履行了合同约定，并未违约，故不应承担责任。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人岳池县书香学庄业主委员会答辩称，书香学庄小区业主与上诉人签订的《物业管理服务合同》均是格式合同，故被上诉人依据业主郑艳玲的合同主张权利并无不当。被上诉人在一审中提供的证据能够证明上诉人提供物业服务期间化粪池已堵塞严重。而《前期物业服务合同》中手写加注的“超过500元的由业主分摊”内容损害了业主的权利，违反相关法律法规规定，且业主对该条款内容并不知情，当然无效。综上，请求驳回上诉，维持原判。经二审审理查明的案件事实除一审查明的案件事实外，二审另查明，广安市伟业房地产开发有限公司书香学庄项目部与公信物业岳池分公司签定的《前期物业服务合同》约定的委托管理服务事项第六条为“附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场（有，谁受益、谁负责付钱）”。本院认为，关于被上诉人是否系本案的适格主体。物业服务合同关系中，物业服务公司提供物业服务的对象为物业管理区域内全体业主。物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，并可选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。因此，与物业服务公司之间产生的物业服务合同纠纷，业主委员会可代表全体业主直接参加诉讼，故上诉人称被上诉人不是本案适格主体的上诉理由不能成立。关于上诉人是否应当承担书香学庄小区化粪池的清理费用。《前期物业服务合同》与《物业管理服务合同》均约定，委托管理服务的范围包含了化粪池的日常维修、养护和管理。虽然上诉人提供的《前期物业服务合同》中有手写加注的“谁受益、谁负责付钱”、“物业公司负责500元以内维修，超过500元的由业主分摊”内容，但上诉人仅提供了其自己所持有的该份合同，且该手写加注内容部分未加盖公章，上诉人也未提供其他证据证明该部分内容系真实的。同时，《前期物业服务合同》约定“业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理合同生效时，本合同自然终止”。因此，在公信物业岳池分公司与入住业主均分别签订《物业管理服务合同》之后，《前期物业服务合同》也已自然终止，双方对物业服务的约定应依据《物业管理服务合同》。《物业管理服务合同》约定“本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取物业管理公共服务费中列支，其大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支”，因化粪池的清理属于房屋共用部位的日常养护，故因清理化粪池产生的费用应由上诉人承担。上诉人称被上诉人所主张的清理费用系上诉人退出书香学庄小区之后产生的，不能证明系因上诉人提供物业服务期间化粪池堵塞产生的费用。然而，上诉人向相关机关反映的情况汇报可证明在上诉人提供物业服务期间书香学庄小区存在化粪池堵塞严重的情形，而上诉人并未提供证据证明在其提供物业服务期间曾按照相关物业服务标准对化粪池进行过清理。因上诉人未提供合格的物业管理服务产生的后续费用应由上诉人承担，故对其不应承担化粪池清理费用的上诉主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人公信物业公司与公信物业岳池分公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费人民币1220元由上诉人四川公信物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周辉代理审判员 蒋濒代理审判员 成琪二〇一五年十一月十三日书 记 员 陈雪 搜索“”