（2015）甬象民初字第810号
裁判日期: 2015-11-13
公开日期: 2015-12-03
案件名称
象山金淼房地产发展有限公司与钱晓晖商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
象山县人民法院
所属地区
象山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
象山金淼房地产发展有限公司,钱晓晖
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2015）甬象民初字第810号原告：象山金淼房地产发展有限公司。法定代表人：朱峰。委托代理人：励旭，浙江信大律师事务所律师。委托代理人：胡赞。被告：钱晓晖。原告象山金淼房地产发展有限公司（下称金淼房产公司）与被告钱晓晖商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理后，因被告钱晓晖下落不明，于2015年5月20日依法向其公告送达民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票及合议庭组成人员通知书，并依法组成合议庭，于2015年8月24日公开开庭进行了审理。原告金淼房产公司的委托代理人励旭、胡赞到庭参加诉讼，被告钱晓晖经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金淼房产公司起诉称：2011年6月30日，被告向原告购买象山县丹东街道海御官邸北区3幢1401室住房一套，双方签订《商品房买卖合同》，约定：房屋建筑面积174.12平方米，总价2631153元，签约时被告支付首付款791153元，余款1840000元应由被告在2011年8月27日办妥银行按揭手续。如果被告未按约归还银行按揭本息，导致原告承担保证责任的，原告在收到银行书面通知后即有权解除《商品房买卖合同》，并要求被告按合同总价的5%承担违约金、赔偿原告的全部损失（包括但不限于银行罚息、撤销抵押、产权过户、诉讼费及律师费等相关费用）。合同签订后，被告按约支付首付款并办妥银行贷款，同时原告为被告在银行的贷款提供阶段性连带责任保证。但被告自2014年5月10日起停止向银行还贷，最终导致原告承担保证责任，代为归还1891832.97元本息，其中利息、罚息共计111211.08元。原告认为，双方签订商品房买卖合同合法有效，被告应全面履行，但被告未按约履行按月偿还贷款义务，已构成严重违约，给原告造成巨大损失，故特向法院起诉要求判令：1.解除原、被告签订的合同编号为201100570123商品房买卖合同，并责令被告配合原告办理商品房买卖合同备案登记撤销手续；2.被告赔偿原告房屋差价损失696480元（暂以4000元／平方米计算，具体以司法评估为准）、代付物业费损失5485.41元、代偿银行贷款利息、罚息损失111211.08元、实现债权费用损失50000元；3.被告支付违约金131557.65元；4.本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告将有关房屋差价损失的诉请变更为350000元，并撤回司法评估请求。为证实其诉称事实，原告金淼房产公司向本院提供如下证据予以佐证：1.商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同各一份，拟证明被告向原告购买商品房，被告有义务按月偿还银行贷款本息，且原告为被告在银行的贷款提供阶段性连带保证的事实；2.律师函复印件、情况说明各一份、中国银行贷款还款回单两份，拟证明被告未按时还贷，导致原告替其承担保证责任，代为向中国银行支付贷款本息的事实；3.证明、付款回单打印件各一份，拟证明被告未缴纳物业管理费，原告代其支付2014年1月1日至2015年3月31日期间的物业管理费5485.41元的事实；4.法律服务委托合同书、付款回单、律师费发票各一份，拟证明原告为实现债权支出律师服务费50000元的事实。被告钱晓晖未作答辩，亦未向本院提供抗辩证据。原告提供证据系书证，被告钱晓晖在举证期限内未提供相反证据，且无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告提供证据的质证权和诉称事实的抗辩权；且原告当庭承诺其提供的上述证据及庭审陈述真实，若有虚假，愿承担法律责任，故本院对原告提供的上述证据的证明效力均予以确认。综上，本院查明本案基本事实如下：2011年6月30日，被告向原告购买象山县丹东街道海御官邸3幢1401室房屋一套，双方为此签订合同编号为201100570123的商品房买卖合同一份，约定房屋建筑面积174.12平方米，房屋总价2631153元，被告应于合同签订之日支付首付款791153元，于2011年8月27日办妥银行按揭贷款手续付清余款1840000元，合同并约定房屋交付期限为2013年12月31日前，合同附件八补充协议第五条第六款约定：因买受人未按期归还银行贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在接到银行书面通知后即有权解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售，并要求买受人按本合同总金额的5%支付违约金，同时赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于银行罚息、撤销抵押、产权过户、诉讼费及律师费等相关费用）。被告按约完成首付款的支付以及按揭贷款手续的办理，原告为被告在中国银行象山支行的贷款承担阶段性连带保证责任，即原告的保证期间系至被告办妥所购房屋抵押登记手续且中国银行象山支行收到他项权证之日止。2013年12月20日，原告向被告邮寄房屋交付通知书、收楼须知、入住费用结算须知。2014年9月26日，原告向被告邮寄收房邀请书。2014年11月26日，中国银行象山支行向被告发送律师函，载明被告自2014年5月10日起已连续7期未能按时偿还银行贷款，构成违约，该行并宣布贷款合同项下的贷款提前到期，要求被告于2014年12月10前偿还全部贷款本息。2015年1月，中国银行象山支行通知原告承担阶段性连带保证责任，原告于2015年3月10日代为偿还贷款本息1891832.97元。另查明，2015年4月1日，原告为案涉纠纷支出律师费50000元。再查明，被告至今尚未前往办理交房手续。本院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同附件八补充协议第五条第六款明确约定了合同解除条件，现解除条件成就，故原告要求解除双方签订的商品房买卖合同，本院予以支持。原告要求被告配合其办理合同备案登记撤销手续，但经本院向本县住建局了解，持有人民法院裁判文书即可前往办理，无需业主配合，故原告该项诉请本院不予支持。本案合同解除系基于合同约定，双方并基于意思自治原则明确了合同解除时违约方应承担的违约责任，即出卖人可并要求买受人按合同总金额的5%支付违约金，并赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于银行罚息、撤销抵押、产权过户、诉讼费及律师费等相关费用）。原告要求被告承担违约金131557.65元、赔偿其实现债权而支出的律师费50000元、并要求赔偿房屋差价损失350000元，但其就房屋差价损失的主张，实系认为约定违约金低于实际造成损失，本院考虑到房地产市场行情下行系众所周知的事实，原告确因此产生损失，且《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。但违约金和实际损失不可兼得，根据前述，本院酌定被告承担因违约造成原告实际损失280000元。原告诉请要求被告赔偿其代为支付的物业费5485.41元，但物业费的产生系基于物业服务合同，与本案审理的商品房买卖合同并非同一法律关系，故本案中不予处理。本案中，原告收到房款共计2631153元，原告为承担保证责任代为支付中国银行象山支行贷款本息1891832.97元（其中本金1780621.89元，利息111211.08元），合同附件八补充协议第五条第六款虽明确约定了银行罚息亦为被告应承担的损失赔偿范围，但此处罚息金额并不确定，且合同解除后，当事人可要求恢复原状，即原告可要求收回案涉房屋，被告可要求返还房款，原告收到的房款和支出的代为支付贷款本息相抵后尚有739320.03元款项需返还被告，故本院对原告代为支付的贷款本息不再细分本金、利息、罚息，可作为一个总数参与抵扣。原告尚需返还被告房款739320.03元，被告应赔偿原告损失330000元（律师费50000元＋实际损失280000元），两相抵扣后原告尚需给付被告409320.03元。被告钱晓晖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告象山金淼房地产发展有限公司与被告钱晓晖签订的商品房买卖合同（合同编号为201100570123）；二、驳回原告象山金淼房地产发展有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费13747元，由被告钱晓晖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：39×××03，开户银行：中国工商银行象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。审 判 长 林 鹰人民陪审员 庞玉莲人民陪审员 张雪珍二〇一五年十一月十三日代书 记员 张莹莹 来源：