（2015）邵民初字第2909号

裁判日期: 2015-11-13

公开日期: 2016-01-18

案件名称

邵武市古山餐饮管理有限公司与黄彩霞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

邵武市人民法院

所属地区

邵武市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邵武市古山餐饮管理有限公司,黄彩霞

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第二百二十六条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条，第一百六十一条

全文

福建省邵武市人民法院民事判决书（2015）邵民初字第2909号原告邵武市古山餐饮管理有限公司，住所地邵武市城南严羽美食广场。法定代表人邓阳南，经理。委托代理人陈晓英，福建欣开元律师事务所律师。被告黄彩霞，女，1991年5月25日出生，汉族，邵武市桂林乡余山村民委员会村民，住。委托代理人黄贞，男，福建省武夷交通运输股份有限公司邵武分公司员工，住邵武市。原告邵武市古山餐饮管理有限公司与被告黄彩霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理，依法由代理审判员高秀丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邵武市古山餐饮管理有限公司的委托代理人陈晓英，被告黄彩霞的委托代理人黄贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵武市古山餐饮管理有限公司诉称，原告是“邵武美食广场”经营者，2014年6月24日，原、被告签订《美食广场商铺租赁合同》一份，合同约定：1、被告承租美食广场27-28号商铺2间，租期从2014年7月7日至2016年7月6日计24个月，租金每月2，600元，于每月7日前缴纳次月的租金；2、美食广场采用大宗商品统一供应制度，由原告负责整个美食广场的酒水，酒水实行当日结账的方式；3、被告在限期内不缴纳租金，违约金按1，000元／次，并不退还保证金；4、违约方承担发生的鉴定费、律师费、误工费等内容。合同签订后，原告将美食广场27-28号商铺交付给被告占有和使用。租赁期间，被告支付了前几个月的租金和酒水款。但从2014年11月（庭审中，原告变更为“12月”）之后，被告未按约支付租金和酒水款，截止2015年8月，被告拖欠原告租金23，400元（庭审中，原告将被告未支付的租金从“26，000元”变更为“23，400元”）、酒水款14，733元。为此，请求人民法院判令：1、解除原、被告签订的《美食广场商铺租赁合同》。2、被告支付租金23，400元及酒水款14，733元，并承担违约金1，000元、律师费500元。3、由被告承担本案诉讼费用。被告黄彩霞辩称，1、被告与原告签订合同时，曾向原告提出市区夜宵摊多，美食广场位置偏且离市区远，租金偏高，如租赁后还需投资装修，经营风险很大。原告为了达到自身利益，便与被告达成口头协议：只要美食广场开张，原告会同政府有关部门清理路边摊位。被告是在与原告达成该协议基础上才与原告签订租赁合同。2、《美食广场商铺租赁合同》第九条第一款约定：“甲方（原告）保证所出租的该房屋基础工程完善，乙方（被告）能够正常投入使用。”但原告工程存在质量问题，被告投资装修后不到一个月，墙面严重透水，造成地板腐烂上浮、墙纸脱落。租赁店面后水泥地至今未铺好，造成垃圾成山，整个环境不好，很少客人，被告无法经营，只能关门停业。3、按《美食广场商铺租赁合同》约定“每月按电表度数及维护费、人工费、垃圾转运费送至乙方（被告）确认后留底，每年12月31日、6月30日和酒水销售奖励对抵，多还少补，如未销售酒水的商铺按以上日期现金结算”，被告按约定在原告处进酒水，可原告从未与被告进行结算，这说明是原告没有履行合同条款。综上，原告诉被告未按期缴纳租金，要求被告承担违约金，是没有事实依据的。被告多次找原告协商以上问题，原告至今未采取任何措施，是原告违约在先，造成被告损失惨重，关门停业。请求法院驳回原告的诉讼请求，并赔偿被告的损失。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供以下证据：证据1、《美食广场商铺租赁合同》1份，用以证明：原、被告双方在合同中约定：1、被告承租美食广场27-28号商铺，租期从2014年7月7日至2016年7月6日止，合计24个月，租金每月2，600元，于每月7日前缴纳次月的租金；2、美食广场采用大宗商品统一供应制度，由原告负责整个美食广场的酒水，酒水款实行当日结账的方式；3、被告未按期缴纳租金，违约金1，000元／次，并不退还保证金，同时承担发生的鉴定费、律师费、误工费等相关内容。证据2、律师函，用以证明：原告委托律师向被告催交租金及告知相关事项。证据3、收据，用以证明：原告因本案支付律师费500元。证据4、送货单，用以证明：被告尚欠原告酒水款14，733元。被告质证认为，对证据1、2、3的真实性没有异议，对证据4中2014年9月12日由付兰玉签名的送货单有异议，因该送货单上旺仔牛奶数量有修改（即由1修改为2），对其他送货单和销货清单不持异议。本院认证认为，被告对原告提供证据1-3、证据4（除2014年9月12日由付兰玉签名的送货单）的真实性不持异议，能够证明本案事实，本院予以采信。被告对证据4中2014年9月12日由付兰玉签名送货单上的修改有异议，原告没有提供证据证明该修改是在付兰玉签名之前修改的，故本院对该修改后的数据不予以认可。被告黄彩霞未举证。经审理查明，2014年6月24日，原、被告签订《美食广场商铺租赁合同》一份，合同约定：甲方（出租方）邵武市古山餐饮管理有限公司，乙方（承租方）黄彩霞，根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲乙双方的权利义务关系，双方在自愿、平等、等价有偿的原则下，根据美食广场整体形象维护、各商户经济利益、经营业态、大宗商品供应及设备运行、公共区域管护等实际情况、需求，订立本合同。①甲方是位于邵武市通泰街道办事处向南社区下南寮村邵武美食广场（下称“美食广场”，包括露天广场、便利店、内广场、沿古山溪景观及休闲屋、一层商铺、二层商铺、水电、夜景灯光、智能化、各类管道及设施设备等）的建设单位。甲方将美食广场其中一层27-28号商铺（具体位置详见合同附件：商铺平面示意图，下称“该房屋”）出租给乙方经营使用。该房屋建筑面积为64平方米（含卫生间2个），乙方在签订合同前已充分了解情况及周边环境状况，已有的柱子、消防栓、墙、消防通道以及各类管道等设备设施均不影响该房屋租用面积的计算。②乙方承租该房屋仅限于经营小炒，招牌土菜馆。③乙方交纳20，000元合同保证金给甲方，作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，该款项由甲方保管，开具收据，按合同约定使用，不计利息。一层商铺每间每月1，300元，乙方租赁一层27-28号商铺2间，合计2，600元。交租方式按一个月交一次，签订合同时交纳租金，移交商铺，甲方开具等额收据，乙方应在每月7日前交纳次月的租金。本合同租赁期限为24个月，即2014年7月7日至2016年7月6日止，房屋交付日为2014年6月24日，租金计算日从2014年7月7日开始。本广场各商铺都安装了电表，电费按甲方在邵武供电局的户名存入，如有欠费自行补交及承担因此产生的损失。水费由甲方代收代缴给收费单位（按主管部门收费标准），每间商铺预付500元，甲方开具代收代交收据，按自来水公司结算日与乙方分表使用量结算，不足部分须续交。每月按电表度数及维护费、人工费、垃圾转运费送至乙方确认后留底，每年12月31日、6月30日和酒水销售奖励对抵，多还少补，如未销售酒水的商铺按以上日期现金结算。④甲乙双方约定，为便于商铺规范经营管理及开拓商铺招牌、整体公共宣传费用来源，本美食广场采用大宗商品统一供应制度，由甲方（商品部）负责整个美食广场的酒水、商品供应及配送，甲方统一供应的酒水、商品如下：1、酒水类，包括：啤酒（如雪津、雪花等）、白酒、葡萄酒及其他各类酒水；2、饮料类，包括：果汁饮品、碳酸饮品、功能饮品及其他；一次性餐具、食用油、液化气。甲方供应给乙方的酒水实行当日结账方式。⑤美食广场或该房屋内的基础结构及能源供应系统出现工程质量问题、设备缺陷或故障，甲方应予以维修，但甲方不应因以上维修行为，而向乙方作出任何形式的赔偿或补偿，如过错是因甲方引起的，甲方有责任赔偿乙方因有形财产损毁而发生的直接经济损失。甲方保证所出租的商铺基础工程完善，乙方能够正常投入使用，如乙方办理营业执照需要，甲方可提供有效证明。⑥乙方有以下情形（即限期内不缴纳租金、公共区域运行费等累计超过3次的）之一时，违约1，000元／次，3次以上甲方有权单方解除合同，并不退还保证金。在本合同执行过程中，若发生纠纷，由双方友好协商，协商不成时，由所在地人民法院解决（同时违约方承担发生的鉴定费、律师费、误工费等）。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告依约将商铺交被告经营使用，但被告从2014年12月起未向原告支付租金。原告向被告寄发律师函，催收租金。截止2015年8月，被告累计拖欠9个月的租金23，400元未支付。原告于2014年7月28日、8月4日、8月7日、8月8日、8月9日、8月10日、8月14日、8月16日、8月20日、8月22日、9月12日、9月16日、10月4日、10月17日、10月18日、10月22日、10月23日、10月28日向被告供应酒水，酒水款分别为3，510元、516元、470元、1，240元、965元、136元、720元、800元、840元、320元、1，360元、540元、1，100元、420元、145元、420元、723元、408元，合14，633元。被告尚欠原告酒水货款为14，633元。另查明，原告为本案诉讼支付律师费500元。本院认为，原、被告签订的《美食广场商铺租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，该租赁合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中原、被告签订合同时约定“承租方限期内未缴纳租金，累计超过3次，出租方有权单方解除合同”。现被告已累计9个月未向原告支付租金，合同约定的解除合同的条件成就，原告可以解除合同。据此，本院对原告要求解除原、被告于2014年6月24日签订的《美食广场商铺租赁合同》的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”故原告诉请被告支付从2014年12月至2015年8月共计9个月的租金23，400元，合法有据，本院予以支持。本案中被告未按合同约定履行支付租金义务，显属违约，应承担违约责任，原、被告在合同中约定“违约金1，000元／次”，现原告只要求被告支付违约金1，000元，合法有据，本院予以支持。因被告未按照约定向原告支付租金，导致本案诉讼，应赔偿原告因此造成的损失即支付的律师代理费500元。本案中，原告依照约定向被告供应酒水，被告亦应向原告支付酒水款。故原告要求被告支付酒水款14，633元诉请合法有据，本院予以支持。被告辩称其与原告达成口头协议，即原告会清理市区内路边摊位，还辩称原告交付的租赁房屋质量存在问题，但被告的辩称均未提供证据予以证明，本院不予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百六十一条、第二百二十六条，判决如下：一、解除原告邵武市古山餐饮管理有限公司与被告黄彩霞于2014年6月24日签订的《美食广场商铺租赁合同》。二、被告黄彩霞应支付原告邵武市古山餐饮管理有限公司租金23，400元、酒水款14，633元，并支付违约金1，000元，同时偿还原告实现本案债权支付的律师代理费500元，上述款项于本判决生效后十日内给付。三、驳回原告邵武市古山餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费788元，减半收取394元，由被告黄彩霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。代理审判员　　高秀丽二〇一五年十一月十三日书　记　员　　吴建辉本案依据的主要法律条文、执行申请提示《中华人民共和国合同法》第九十三条规定当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。百度搜索“”