（2015）江民初字第503号

裁判日期: 2015-11-12

公开日期: 2016-01-12

案件名称

梁轩、覃美花等与广西紫域房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

柳江县人民法院

所属地区

柳江县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梁轩,覃美花,广西紫域房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十七条第一款

全文

广西壮族自治区柳江县人民法院民事判决书（2015）江民初字第503号原告梁轩。原告覃美花。二原告共同委托代理人石建平，广西思齐律师事务所律师。二原告共同委托代理人杜恩科，广西思齐律师事务所律师。被告广西紫域房地产开发有限公司，住所地广西柳江县穿山镇柳石路56号，组织机构代码证代码：69539449-8。法定代表人罗从保，该公司总经理。委托代理人黄斌，广西华尚律师事务所律师。原告梁轩、覃美花诉被告广西紫域房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后，依法组成由审判员叶建明担任审判长，审判员此兴、人民陪审员卢志忠参加的合议庭，于2015年9月18日公开开庭进行了审理。代书记员覃晓薇担任记录。二原告委托代理人石建平、杜恩科，被告广西紫域房地产开发有限公司委托代理人黄斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁轩、覃美花诉称：2012年5月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于柳江县穿山镇柳石路56号名为“紫域?白莲国际城”27栋1单元301号建筑面积为95.35平��米房屋一套；房屋总价款328221元，付款方式为银行按揭贷款。原告应于2012年4月18日交付定金10000元，2012年5月7日前交付首期款（含定金）99221元，合同签订后7日内与被告指定的银行办理完所有按揭手续，逾期按本合同第七条处理（补充协议第一款第2条）。第七条约定，原告如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加），逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，被告有权解除合同。第八条约定，被告应于2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付原告使用。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定定的期限将该商品房交付原告使用，如逾期不��过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之伍（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告不出示证明文件或出示的证明文件不齐全的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告的原因，未能按期交付的，原告在接到收房通知或被告在《柳州日报》、《柳州晚报》等��体上发布收房通知之日起未在收房通知确定的期限内办理收房手续，被告有权将房屋移交由被告委托的物业服务企业，被告移交之日视同原告在该日完成收房，房屋的权利、义务及风险也随即转移给原告。合同还对其他事项进行了约定。此后，原告依约向被告支付完毕了全部购房款。被告方在约定的交房期限即2013年11月30日前，未能交付房屋给原告。直至2014年7月8日被告才在柳州日报上刊登《重申交房告知书》，公告涉案项目的26—34#楼的交房时间。原告按照告知书的交房时间前去被告处办理收房手续，但被告拒不提供房屋验收合格的相关证明文件，且涉案房屋也不具备通水、通电、电梯正常运行等起码的居住、使用条件。经查，直至起诉之日，被告仍未按有关规定组织房屋竣工验收，更未取得柳江县建设行政主管部门的发放《建设工程竣工验收备案表》。交付的��屋仍然未具备通水、通电等基本的生活条件。为合理解决相关问题，原告及其他业主多次与被告协商，均因被告方的原因而未果。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反国家的相关规定，是合法、有效的合同，对原、被告双方均有法律约束力。被告方迟延交房已构成违约，损害了原告的合法权益，依法应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判决被告支付延期交房违约金64823元（违约金计算期限：自约定交房日期2013年11月30日至2014年12月30止共计395天）；2、本案诉讼费用由被告承担。二原告向法庭提供的证据如下：1、企业信息查询一份，证明被告的主体资格；2、商品房买卖合同一份，证明双方签订商品房买卖合同的事实；3、个人住房贷款合同、个人借款凭证一份，证明原告��揭贷款支付完全部购房款的事实，即原告履行合同的事实；4、首付款收据一份，证明原告已经支付房款的事实；5、重申交房告知书一份，证明至2014年7月8日，被告已经处于逾期交房的状态，被告延迟交房的事实；6、被告公告交房后现场照片四张，证明被告公告交房后，所售房屋仍然不具备交付的条件。被告辩称：涉案的房屋已经竣工验收，报送备案，并于2014年7月8日再次公告交房，部分原告已经领取钥匙入住，验房时没有发现任何问题。被告不能按照约定交房是由于雨天等因素，原告没有如期收房，责任不在被告。被告也已经将涉案房屋交由物业代为交付，被告已经履行了交房义务。原告诉称被告逾期交房没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告向法庭提供证据如下：1、商品房预售许可证一份，证明原、被告签订的商品房买卖��同在预售许可有效期内，该合同是真实、合法、有效的；2、竣工备案表一份，证明涉案26、27、28、29栋商品房于2012年3月18日开工，于2013年12月30日竣工验收，于2014年1月20日已经报送行政部门进行备案；3、交房公告一份，证明被告于2014年7月8日再次公告交房；4、钥匙领用表一份，证明部分原告已领取了钥匙；5、工期推迟证明一份、晴雨表一份、配电工程施工协议一份，证明被告可以顺延交房的事由，顺延天数为330天；6、委托书一份、广西紫运物业服务有限公司的证明一份，证明被告已按合同约定将符合交房条件的涉案商品房移交给了委托的企业广西紫运物业服务有限公司。本院依职权调取证据如下：1、柳江县气象局出具的2012年1月1日至2014年7月30日的降水情况；2、柳江县住房和城乡建设局出具的关于“紫域·白莲国际城（二期）工程26#楼不予备案”的��况说明。经质证认证，被告对原告提交的证据发表质证意见如下：对原告提交的证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议，首先，购房合同第八条约定了交房的日期，也约定了被告可以顺延交房的事由；其次，第十一条约定了公告交房后被告有权将相关的房屋移交物业公司代收代管，视为被告完成了交房义务；再次，第十四条约定了供水供电是在收房后30天内达到使用条件，不属于交房的条件。对原告提交的照片无法核实其真伪，尤其是摄制的时间。原告对被告提供的证据发表质证意见如下：对被告提供的1无异议，对证据2，认为该备案表只是被告单方出具的，没有取得有关建设行政主管部门的处理意见和签盖公章，并没有达到备案的实际效果。对证据3的真实性无异议，但不认可被告的证明目的，该证据恰好证明被告在公告交房时，逾期交房的状态是延续的。对证据4的真实性无异议，但不认可被告的证明目的。被告的证明目的与原告主张的诉讼请求没有关联。对证据5，认为开具的单位是与被告利益相关的主体，不具备证明力，原告不予认可。对晴雨表，认为该证据是被告自行制作的，不予认可。对配电工程施工协议，认为与原告的诉讼请求没有关联，不能作为顺延交房的抗辩理由。对证据6，原告认为广西紫运物业服务有限公司是与被告是有关联的企业，对其真实表示异议，同时认为双方的委托不能证明涉案商品房已达到法定的交付条件。本院认为，原告提供的证据1、2、3、4、5，被告无异议，本院予以采信，原告提供的证据6，因被告不予认可，又无其他证据佐证，本院不予采信。被告提供的证据1、2、3、4，原告对其真实性没有异议，本院予以认定，但对其证明目的不予采信。被告提供��证据5，是涉案房屋的建设单位自己出具和统计的，与其有利害关系，又无其他证据佐证，本院不予采信。对于证据6，原告虽对其真实性表示异议，但未提供证据进行反驳，本院予以采信。本院调取的证据，因双方对其真实性均没有异议，也未提出其他证据来反驳，本院依法采信作为本案定案的依据。综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2012年5月7日，原告和被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于柳江县穿山镇柳石路56号“紫域·白莲国际城”27栋1单元301号房屋一套，建筑面积为95.35平方米，房屋总价款328221元，付款方式为银行按揭贷款。合同第八条约定，出卖人应于2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即“该商品房经验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付��受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误；3.供水、供电部门连续停水、停电四个小时以上及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时为一天）；4.施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的；5.出卖人将竣工资料包套提交政府部门受理（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收或丈量的时间；6.非出卖人的因素（如政府部门有关通知）造成工程期限延误。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，如逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天��至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之五（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告不出示证明文件或出示的证明文件不齐全的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。本案涉案商品房于2012年3月18日开工建设，于2013年12月30日通过竣工验收，于2014年1月20日报相关部门进��备案登记，但至今该商品房未完成备案登记。2014年7月8日，被告在柳州日报上刊登《重申交房告知书》，公告涉案项目的27#楼定于7月25日正式交房。2014年7月15日，被告将本案涉案商品房移交给了广西紫运物业服务有限公司，委托该公司代办相关交房事宜。原告以本案涉案商品房不具备居住条件为由拒绝收房，于2014年9月19日领取涉案商品房的房屋钥匙。自双方合同签订之日2012年5月7日起至合同约定的交房时间2013年11月30日止，柳江县范围内连续降雨4小时的天数或间断降雨累计6小时及以上的天数为111天。2015年2月5日，原告以被告违约为由，诉至本院。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且符合法律法规相关的规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定履行各自的权利和义务。双方在合同中明确约定了交房条件和交房时间，即被告应于2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告在2014年7月8日公告交房时，涉案商品房已取得勘察、设计、施工、监理、建设单位的竣工验收，应视为涉案商品房达到合同约定的交付条件。原告以被告未取得柳江县建设行政主管部门发放的《建设工程竣工验收备案表》及交付的房屋仍然未具备通水、通电等基本的生活条件为由拒绝收房，理由不充分，因此而导致的不利后果应由原告自行承担。双方当事人在《商品房买卖合同》第十一条第二款约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到收房通知或自出卖人在《柳州日报》、《柳州晚报》、《南国今报》其中一种报刊发布收房通知之日起未在收房通知确定的期限内办理收房手续，出卖人有权��房屋交由出卖人委托的物业服务企业，出卖人移交之日视同买受人在该日完成收房……”。被告在刊登《重申交房告知书》中，明确了涉案商品房于2014年7月25日正式交房，并于2014年7月15日将涉案商品房移交给委托的企业广西紫运物业服务有限公司，应视为被告已于2014年7月25日交房完毕。按合同约定，被告交房时间为2013年11月30日，被告于2015年7月25日才正式交房，比合同约定延迟了237天。原告与被告在合同第八条中约定，气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时为一天）造成工程期限延误的，可以延期交房。根据柳江县气象局提供的气象记录，自双方合同签订之日2012年5月7日起至合同约定的交房时间2013年11月30日止，柳江县范围内连续降雨4小时的天数或间断降雨累计6小时及以上的天数共计有111天，被告据此可以延迟交房111天。故被告延迟交房的时间应为237-111=126天，由于被告延迟交房的时间超过120天，故违约金的计算标准应为原告已交房价款的每日万分之五。被告应支付的违约金应为126天×328221元×5／10000=20675元。被告主张的其他延迟交房事由，依据不充分，本院不予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、被告广西紫域房地产开发有限公司向原告梁轩、覃美花支付逾期交房违约金20675元；二、驳回原告梁轩、覃美花的其余诉讼请求。本案受理费1421元，由被告广西紫域房地产开发有限公司负担453元，原告负担1371元。上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于柳州市中级人民法院。审　判　长　　叶建明审　判　员　　此　兴人民陪审员　　卢志忠二〇一五年十一月十二日代书　记员　　覃晓薇搜索“”