（2015）渝一中法民终字第06161号
裁判日期: 2015-11-12
公开日期: 2015-12-18
案件名称
徐向兵与重庆大工房地产有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆大工房地产有限责任公司,徐向兵
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第06161号上诉人（原审被告）重庆大工房地产有限责任公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道飞湖路63号。法定代表人李文义，该公司总经理。委托代理人邵磊，重庆瑞月永华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐向兵。委托代理人陈文莲，重庆渝州律师事务所律师。上诉人重庆大工房地产有限责任公司（以下简称大工房产公司）与被上诉人徐向兵租赁合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2015年6月17日作出（2015）长法民初字第02707号民事判决，上诉人大工房产公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明：重庆市长寿区桃源东路2号名桂园小区3幢负2-24（贯通负1-2）、负1-2（贯通负2-24）商业用房（即长寿区桃源农贸市场）的登记权利人为被告大工房产公司。2009年7月17日，原告徐向兵（乙方）与被告公司（甲方）签订《重庆市长寿区新城综合市场摊位经营权出让协议》（以下简称《市场摊位经营权出让协议》），双方约定由被告公司将位于该综合市场内第150号摊位经营权出让给原告。同时约定：……一、市场名称：重庆市长寿区新城综合市场。二、市场产权人（所有权人）：重庆大工房地产有限责任公司。三、市场位置：重庆市长寿区桃源东路2号。……五、市场摊位经营类别特别约定：甲方将整个综合市场划分为若干个摊区，并规划出每个具体的摊位经营类别，乙方同意按照甲方规划的摊位经营类别经营，不得擅自超出甲方规划的经营类别（详见后页附图）。六、乙方购买甲方综合市场内的第150号摊位经营权，摊面面积约：2.86㎡；经营类别：肉鸡、肉鸭。乙方必须严格按此经营类别开展经营活动……。九、经营年限：以该地块的国土房管证所注明的使用年限为准（注：该地块的土地使用权终止日期为2045年8月5日）。十、价格：乙方购买的摊位经营权价格为：陆万贰仟元整（小写：62000元）。十一、付款方式：一次性付款。付款期限：双方签订本合同之日，由乙方向甲方付清全款。十二、摊位交付特别约定：乙方确认知悉：甲方的综合市场的综合验收尚需一定时间，甲方市场的摊位已建造、装饰完毕，具备实物交付条件，因此，双方在本合同签订完毕，并由乙方向甲方一次性付清全部款项后，若乙方愿意接受，甲方可以向乙方预交付（注：预交付不是正式交付，也非按照法律规定条件交付之意）……正式交付的时间待甲方取得综合验收备案登记后，再行向乙方交付。乙方对本特别约定申明无异议。乙方承诺放弃追究甲方相关责任之权利。甲方承诺于2009年12月30日之前取得综合市场综合验收备案登记证。十三、摊位开始营业时间：……甲方将开始营业时间暂定在2009年10月10日左右，但该时间不是确定的时间。甲方将尽力促成本综合市场早日开业。……十五、市场经营管理：1、管理方：暂由重庆大工房地产有限责任公司管理，待管理公司成立后，或委托其他管理公司后，由新成立的管理公司或受托的管理公司对本市场的物业、经营等各方面进行管理。2、……乙方认可甲方或甲方新成立的管理公司或甲方委托的管理公司依法制定的市场管理制度，乙方须遵守管理制度之规定。……。合同签订后，原告即按照约定向被告公司付清全部款项。2009年9月30日，案外人何贵以重庆市长寿区桃源农贸综合市场经营管理有限公司的名义与被告大工房产公司签订《长寿区桃源农贸综合市场承包经营管理合同》，由被告大工房产公司将长寿区桃源农贸市场承包给重庆市长寿区桃源农贸综合市场经营管理有限公司经营管理。2009年11月10日，重庆市桃源农贸综合市场经营管理有限公司成立，其法定代表人为何贵。2012年11月20日，重庆市桃源农贸综合市场经营管理有限公司名称变更为重庆市长寿区桃源农贸综合市场经营管理有限公司。现长寿区桃源农贸市场由重庆市长寿区桃源农贸综合市场经营管理有限公司经营管理至今。2014年8月1日，原告徐向兵与案外人王治国签订《摊位租赁合同》，将农贸市场第150号摊位出租给王治国，双方约定租期为2014年8月1日至2015年7月31日，约定租金为年租金2400元。现该150号摊位由案外人王志国占有并对外销售兔肉。同时查明，现长寿区桃源农贸市场第一层、第二层均对外经营，但未按预先设计的经营类别分类经营。本案案涉摊位位于农贸市场一层。庭审中，原告徐向兵明确表示其承租农贸市场摊位是出于投资的目的，因为长寿区新城区只有这一个农贸市场，其想承租摊位再转租出去获取租金收益，选择第150号摊位是因为其承租时剩余的摊位已不多。原告徐向兵诉称，2009年7月17日，我与被告公司签订了《重庆市长寿区新城综合市场摊位经营权出让协议》，约定由被告公司将位于该综合市场内第150号摊位经营权出让给我。因该协议虽名为出让，但实为租赁合同。按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁期限不得超过20年，而我们约定的租赁期限长达35年，故超过20年部分无效；同时被告公司没有按照其预先设计规划的用途、经营类别、品种进行严格规范经营管理，导致我方至今不能开展正常的经营活动，以致合同目的无法实现。现要求人民法院：一、确认原、被告双方于2009年7月17日签订的《重庆市长寿区新城综合市场摊位经营权出让协议》中关于第150号摊位经营权超过20年部分租赁期限（2030年1月18日-2045年8月5日）的约定无效，被告公司退还我租金27121.51元，并以27121.51元为基数，自2009年7月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失至该款付清之日止；二、解除原、被告双方于2009年7月17日签订的《重庆市长寿区新城综合市场摊位经营权出让协议》中关于第150号摊位经营权20年内租赁期限（2010年1月18日-2030年1月17日）租赁关系，被告公司退还我租金34848.49元，并以34848.49元为基数，自2009年7月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失至该款付清之日止。被告大工房产公司辩称，第一，本案涉及的标的是摊位的经营权，是特定的财产权利，不具备租赁物的基本特征，不应适用《中华人民共和国合同法》中关于租赁合同的相关规定。第二，如法院认定本案性质为租赁合同，也只涉及到部分无效，且我公司不应承担资金占用损失。第三，原告与我公司签订的《重庆市长寿区新城综合市场摊位经营权出让协议》不具备法定或约定的解除事由。该合同的目的是经营而不是盈利，在经营过程中存在固有的经营风险，现在并不存在限制或排除原告经营的事由。且合同约定，按照经营类别开展经营活动是原告的义务而非我公司的义务。同时，合同第六条明确约定经管理方相关部门同意，可以改变经营类别，即说明经营类别的划分是以我公司规划为准，是可以改变的，基于市场的因素及消费者的需要，对于经营类别和种类的改变也符合市场规律，故本案不存在解除事由，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、《摊位经营权出让协议》的合同性质；2、案涉摊位使用起算时间；3、是否主张原告的诉讼请求。关于合同性质的问题。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人仅将租赁物的使用收益权和使用权转移给承租人，并不转移租赁物的所有权。本案中，被告公司将农贸市场划分摊位，而摊位作为特定的非消耗物，该物上并未设立所有权。被告公司将其中某一摊位一定年限的使用权以原告支付对价的形式出让给原告，而不改变该物权的所有权性质，即是将对应的物权予以出租而非出让。故被告公司将农贸市场内的第150号摊位出让给原告，实为租赁行为，即本案应适用《中华人民共和国合同法》中相关租赁合同的规定。原告徐向兵与被告公司签订的《摊位经营权出让协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议真实有效。原、被告双方均应按照此协议约定履行各自义务。关于案涉摊位使用起算时间的问题。原、被告双方签订的《摊位经营权出让协议》中明确约定了该摊位使用终止日期为2045年8月5日，但未约定开始使用日期。合同第十二条约定，摊位正式交付的时间待被告公司取得综合验收备案登记后，再行向原告交付。而被告公司既未向法院提供证据证明其何时向原告交付摊位，又未提供农贸市场何时开业的证据，原告称农贸市场于2010年1月18日开业，被告公司亦认可农贸市场于2010年1月开业，故一审法院依法认定农贸市场开业时间为案涉摊位交付使用时间，即2010年1月18日为摊位租期起算时间。关于原告要求确认原、被告双方于2009年7月17日签订的《摊位经营权出让协议》中关于第150号摊位经营权超过20年部分租赁期限约定无效，由被告公司退还其租金并赔偿资金占用损失的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告约定摊位使用租期为2010年1月18日至2045年8月5日，长达35年之久，故超过20年部分（2030年1月18日至2045年8月5日）的租期约定无效，被告公司应返还原告该部分租金。故对原告的该部分诉讼请求，予以支持。被告公司应返还原告该部分租金27121.51元（62000元÷35.552年×15.552年）。关于原告要求被告公司支付该部分租金资金占用损失的问题，因原、被告在签订《市场摊位经营权出让协议》时，均明知该协议约定的租期长达35年之久，违反了法律的规定，但双方仍然签字确认，对此原、被告均有过错，双方均应承担相应的责任。故被告公司应赔偿原告自2009年7月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算27121.51元利息的一半。关于原告要求解除《市场摊位经营权出让协议》中关于第150号摊位经营权20年内租赁期限租赁关系，由被告公司退还其租金并赔偿资金占用损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。本案中，原、被告双方签订的《市场摊位经营权出让协议》第五条约定：“甲方将整个综合市场划分为若干个摊区，并规划出每个具体的摊位经营类别，乙方必须按照甲方规划的摊位经营类别经营，不得擅自改变甲方规划的经营类别（详见后页附图）”，该约定表明被告公司在建设农贸市场时已对各个摊位的经营类别做好规划，原告应按照摊位的规划类别对外经营。现被告公司及其委托的农贸市场管理公司未严格按照附图规划的经营类别进行管理，应属对《市场摊位经营权出让协议》第五条约定的违反。原告徐向兵明确表示其承租案涉摊位的目的是为了投资，将摊位转租出去获得租金利益；且其选择第150号摊位也是因其承租时剩余的摊位已不多，没有太多选择。原告徐向兵承租案涉摊位的目的表明其对摊位的经营类别并非特别在意。虽然被告公司及其委托的管理公司未按照经营类别进行管理，但农贸市场一层一直处于正常经营状态，且原告亦已将案涉摊位转租给案外人王治国，获得了租金收益，原告的合同目的已经实现，即被告公司的违约行为不构成根本违约。现原告徐向兵因被告大工房产公司违反《市场摊位经营权出让协议》第五条约定而要求解除案涉摊位20年内租赁期限租赁关系不符合法定解除情形，故一审法院对原告要求解除《市场摊位经营权出让协议》中关于第150号摊位经营权20年内租赁期限租赁关系，由被告公司退还其租金并赔偿资金占用损失的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第（四）项、第二百一十四条第一款之规定，判决：一、确认原告徐向兵与被告重庆大工房地产有限责任公司于2009年7月17日签订的《重庆市长寿区新城综合市场摊位经营权出让协议》中关于第150号摊位经营权超过20年部分租赁期限（2030年1月18日-2045年8月5日）的约定无效；二、限被告重庆大工房地产有限责任公司在本判决生效后七日内退还原告徐向兵租金27121.51元，并赔偿原告徐向兵自2007年7月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算27121.51元利息的一半至付清之日止；三、驳回原告徐向兵的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1350元，减半收取675元，由原告徐向兵负担436元，被告重庆大工房地产有限责任公司负担239元（原告负担部分已缴纳，被告负担部分限被告重庆大工房地产有限责任公司于本判决生效后7日内向一审法院缴纳）。宣判后，大工房产公司不服一审判决，向本院上诉，上诉称：1、本案双方所签合同标的是摊位经营权，不是摊位本身，其性质不是租赁合同；2、我公司从未阻碍徐向兵使用摊位，不存在合同目的不能实现的情形；3、我公司虽开具发票，但未实际收到款项，开具发票产生的税费属损失，亦应分担。请求：撤销一审判决，改判我公司不承担退款及赔偿利息的责任。被上诉人徐向兵答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。本院认为，徐向兵与大工房产公司所签本案《重庆市长寿区新城综合市场摊位经营权出让协议》，所涉摊位本身并未附随明确的经营权，大工房产公司将摊位交付给徐向兵后，由徐向兵根据分类经营需要自主经营，大工房产公司在该合同中交付的标的物实为摊位，合同客体为该摊位的使用权，大工房产公司将一定年限的摊位使用权交由徐向兵享有、徐向兵支付对价，符合租赁合同的特征，应当适用《中华人民共和国合同法》中关于租赁合同的规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”一审判决据此确定本案合同超过20年部分的约定无效，由大工房产公司返还无效合同部分取得的财产，并根据双方过错分担损失，符合法律规定。大工房产公司上诉认为本案合同性质不是租赁合同的意见，本院不予采纳。大工房产公司上诉称不存在合同目的不能实现的情形，一审判决认定徐向兵的合同目的已经实现，故大工房产公司该上诉理由已无必要。大工房产公司上诉称未收到款项，与查明事实不符。大工房产公司上诉称开具发票的税费应作为损失分担，该公司在审理中未提出该诉讼请求，本案中不予审理。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人大工房产公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费478.04元，由上诉人重庆大工房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗登文代理审判员 刘 希代理审判员 王 兵二〇一五年十一月十二日书 记 员 梁 麟 百度搜索“”