（2015）古民初字第776号
裁判日期: 2015-11-12
公开日期: 2015-12-31
案件名称
应天强、朱景玲与古田县恒生房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
古田县人民法院
所属地区
古田县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
应天强,朱景玲,古田县恒生房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省古田县人民法院民 事 判 决 书（2015）古民初字第776号原告应天强，男，汉族，古田县人，住古田县。原告朱景玲，女，汉族，古田县人，住古田县。二原告共同委托代理人丁师婷、黄茂顶，福建远见律师事务所律师。被告古田县恒生房地产开发有限公司，住所地：古田县城西街道罗华停车场24、25号店。法定代表人陆世锋，总经理。委托代理人林铃斌，福建华忠盛律师事务所律师。原告应天强、朱景玲诉被告古田县恒生房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭并征得当事人同意后，与原告易振炜诉被告古田县恒生房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷等四十三案合并公开开庭进行了审理。二原告的共同委托代理人丁师婷与被告的委托代理人林铃斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，2011年6月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于古田城西街道办事处东北侧的恒福华府第8幢1单元××号房以总价724840元出售给原告，双方约定交房时间为2012年12月30日前，同时还约定如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后90日不能取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付款的0.001%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告至今未向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，导致原告无法取得房屋权属证书。原告认为，被告逾期办证行为已构成违约，故起诉请求判令：1、被告立即协助原告办理房屋权属证书；2、被告向原告支付逾期违约金（以已付房款724840元，每日按0.001%计算，自2013年2月28日计算至被告协助原告办理房屋权属证书之日止，暂计至2015年5月14日为5834.96元）。被告辩称，1、恒福华府小区与古田县罗华村相邻，政府在出让土地时未与罗华村民协调清楚，至今，小区外围的部分设施还因村民阻拦未完成，导致小区无法按时办理产权登记手续，被告多次向政府部门反映情况，但均无果。房屋未能按时办证原因并不在于被告。2、原告是在2015年5月14日起诉，往前推算两年为2013年5月14日。原告主张的关于2013年5月14日之前的违约金都已经超过二年诉讼时效。3、《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的”“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”。根据该条款约定，被告支付违约金的前提是“因出卖人的原因”“不能在商品房交付使用后90日内”。因此，违约期间的计算应当以原告和被告实际办理交房手续，再扣除双方约定的90日办证时间后开始计算。4、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，房屋权属证书应由买受人负责办理。因此，违约时间最多计算至被告办理房屋所有权初始预登记之日止。本案在审理过程中，双方当事人对以下事实没有争议，本院予以确认：原、被告签订《商品房销售合同》，原告向被告购买了恒福华府的房屋，约定房屋的总价款为724840元，被告已经收取了原告方全部的购房款。《商品房销售合同》第八条约定的交房时间为2012年12月30日前；原、被告双方实际的交房时间2013年7月23日。二原告与被告就诉争的第8幢1单元202室逾期交房的违约金达成庭外和解协议且被告已向二原告履行该和解协议。直至庭审时，被告仍未办理涉诉房屋所有权初始预登记，原告亦未取得房屋权属证书。围绕本案被告是否应当承担逾期办证的违约责任、违约金数额及原告的部分诉请是否超过诉讼时效的争议焦点问题，本院查明、分析如下：原告认为，被告应以已付房款724840元，每日按0.001%计算，自2013年2月28日计算至被告协助原告办理房屋权属证书之日止向原告支付逾期办证违约金，向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》，证明原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于古田城西街道办事处东北侧的恒福华府房屋一套以总价724840元出售给原告，双方约定交房时间，同时约定被告应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记以及双方的违约责任等权利义务。2、销售不动产统一发票、房屋交接书、宁德地税手工发票、收款收据，证明原告已全面履行义务，支付全部购房款以及相应费用。被告质证认为，对原告提交证据的真实性均无异议，但根据《商品房销售合同》第14条约定，“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。各原告均未书面授权委托给被告方代办，所以房屋产权登记办证主体义务在买房者。被告认为，违约金应从双方实际交房日加90日后开始计算，并提供如下证据：1、房屋交接书，证明原、被告实际交房时间。2、《协议书》，证明原、被告双方已就涉诉房屋纠纷达成和解协议，第二条约定：“乙方（原告）取得补偿款24400元后，不得再就《商品房买卖合同》以及合同补充协议涉及事项向甲方（被告）提起任何要求。”因此原告再次起诉被告要求支付逾期办证违约金缺乏法律和事实依据。原告质证认为，对被告提交的证据真实性无异议。证据1原被告实际交房时间应以房屋交接书上的为准。证据2协议约定款项原告确实已经收取，但原告仅限于对被告不再主张逾期交房的违约金。本院对原、被告双方的证据作如下分析认证：原、被告双方提供的证据均来源合法，客观真实，双方对其真实性亦无异议，予以采信，证实了本案无争议的事实。本院认为，被告至今仍未办理房屋所有权初始预登记，房屋所有权初始预登记是原告办理房屋权属证书的前提条件，被告有协助原告办理房屋权属证书的义务。原、被告双方实际的交房时间为2013年7月23日，被告存在逾期办证的行为，但原、被告已于2015年7月4日签订《协议书》，约定被告补偿给原告24400元，原告不得再就《商品房买卖合同》以及合同补充协议涉及事项向被告提起任何要求，且原告也已收取该补偿款，故原告要求被告承担逾期办证违约责任的主张，不予支持。综上，本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，原告依约履行了付款义务，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定和双方合同的约定，被告负有协助原告办理房屋权属证书的义务，故原告要求被告协助办证，本院予以支持。由于原、被告已于2015年7月4日就《商品房买卖合同》以及合同补充协议涉及事项签订《协议书》，被告给予原告24400元的补偿款，故原告要求被告承担逾期办证的违约责任，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告古田县恒生房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内协助原告应天强、朱景玲办理恒福华府第8幢1单元××号房屋权属证书；二、驳回原告应天强、朱景玲的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告应天强、朱景玲负担10元，被告古田县恒生房地产开发有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。审 判 长 黄文熹审 判 员 张宁国代理审判员 黄 达二〇一五年十一月十二日书 记 员 余 枫注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。