（2015）梅民初字第1805号
裁判日期: 2015-11-12
公开日期: 2016-08-11
案件名称
三明市梅列区阳光城业主委员会与三明市阳光物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
三明市三元区人民法院
所属地区
三明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
三明市梅列区阳光城业主委员会,三明市阳光物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十三条；《物业管理条例（2007年修正）》：第五十五条
全文
福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2015）梅民初字第1805号原告三明市梅列区阳光城业主委员会，住所地三明市。负责人周鹏，主任。委托代理人包水英，福建明经律师事务所律师。委托代理人张慧敏，福建明经律师事务所实习律师。被告三明市阳光物业服务有限公司，住所地三明市。法定代表人黄嘉辉，总经理。委托代理人蔡家芳，福建金正律师事务所律师。委托代理人王秀爱，福建金正律师事务所律师。原告三明市梅列区阳光城业主委员会（以下简称阳光城业委会）与被告三明市阳光物业服务有限公司（以下简称阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年8月24日公开开庭进行了审理。因案件争议较大，依法转为普通程序，于2015年11月12日组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人包水英、张慧敏和被告的委托代理人蔡家芳、王秀爱第一次庭审中均到庭参加诉讼。原告的委托代理人张慧敏、被告的委托代理人蔡家芳第二次庭审未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光城业委会诉称，2007年1月1日，被告与三明市梅列区阳光城小区的开发商三明市立丰房地产开发有限公司签订前期《物业管理服务合同》，约定委托管理事项包括房屋建筑共有部分、共有设施、设备的维修、养护、运行和管理，物业管理费按包干价每平方米1元收取，被告对小区的公共设施不得擅自占用和改变使用功能。自2009年起，被告以误导业主的“阳光城管理服务处”、“厦禾物业”等名称向业主收取物业费。原告成立后，多次要求被告提供营业执照及资质和各项收支报表时发现，被告的营业执照上的经营范围为“物业管理（仅供办理资质证书使用）”并未取得物业管理经营许可。自2009年起到2014年12月31日止，根据被告提供的收支汇总表，被告合计收入1588513.47元，该收入被告以各种理由占用，根据相关规定，该收入应归全体业主所有。原告据此诉至法院，请求判令：一、被告返还三明市梅列区阳光城小区业主2010年-2014年共有部分收益1588513.47元（该收益暂计至2014年12月31日，此后计至实际返还之日止）；二、被告赔偿三明市梅列区阳光城小区业主非法占有小区公共部分收益的利息28519元（该利息按银行同期贷款利率暂计算至2014年12月31日，此后继续计算至被告实际返还之日止）。诉讼过程中，原告放弃第二项要求赔偿利息损失诉讼请求。被告阳光物业公司辩称，一、原告诉讼主体不适格，代表业主提起诉讼应经业主大会表决程序。二、被告在有效的合同服务期限内，合法经营、管理使用公共收益，所得收益均用于小区公共部分开支，不存在非法占用公共收益。三、被告实际控股人是厦禾物业公司，其具有一级物业服务资质，原告所在小区的日常管理实际由厦禾物业公司在负责，能够提供相应的服务条件。原、被告双方争议的焦点及本院根据双方当事人陈述、举证、质证的情况分析、认定如下：一、原告的诉讼主体是否适格的问题。被告阳光物业公司认为，原告虽然具有诉讼主体资格，但原告起诉要求被告返还小区公共部分收益并非原告可自行决定的一般性日常管理实务，应征求业主意见或经过业主大会表决程序方可以提起诉讼。原告阳光城业委会认为，原告是本案适格的诉讼主体，被告非法收取的小区公共部分收益损害业主的利益，对损害业主利益的行为，原告根据《业主大会议事规则》的规定，可径行代为提起诉讼。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1、原告的组织机构代码证；2、阳光城业主大会议事规则；3、业主大会选举结果备案表、证明。本院认为，原告提供的组织机构代码证、业主大会议事规则等证据经庭审质证，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，可以作为认定案件事实依据。根据原告提供的以上证据分析，原告系由阳光城业主大会选举成立并报送有关行政部门备案的非法人组织，具有民事诉讼主体资格。《三明市阳光城业主大会议事规则》经过投票表决、公告、报备，合法有效，该规则规定业主委员会履行的其中一项职责为：“对损害业主整体利益的行为，可代表全体业主提起诉讼”，原告认为被告非法获取公共部分收益、损害业主利益而代为起诉，符合议事规则的规及业主整体利益，故原告可以作为本案诉讼的主体。二、被告是否应当返还公共场地费、车场费1588513.47元的问题。原告阳光城业委会认为，1、被告没有合法的经营许可和资质，被告以“厦禾物业”、“阳光城管理服务处”的身份收取费用损害业主利益。2、被告利用本小区公共场地、车场获取收益合计1588513.47元，该收益应当归全体业主所有，由业主大会决定处置方案。原告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：（1）《物业管理服务合同》；（2）场地费收支汇总、车场费收支汇总及清单；（3）缴费通知函；（4）被告营业执照。被告阳光物业公司认为，1、被告具备三级资质，且被告实际控股人是厦禾物业公司，该公司具备一级资质，能够提供相应的物业服务。2、被告不存在利用小区公共部分非法获取收益的问题，所收取的各项费用均用于小区公共部分开支。被告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：（1）被告资质证书；（2）厦门市厦禾旧城改造物业管理公司资质证书；（3）2010年至2014年收支明细。本院认为，原告提供的《物业管理服务合同》、被告营业执照、场地费和车场费收支汇总、清单，被告提供2010年至2014年收支明细、被告资质证书等证据，经庭审质证，其形式真实、内容合法、与本案关联性，可以作为认定案件事实依据。根据双方提交的证据及庭审中的陈述可以确认，被告在阳光城小区提供物业管理期间，收取小区公共场地收入526691.67元、停车场收入1061821.8元，合计1588513.47元，该费用被告收取后用于小区公共部位的多项开支。据被告与开发商三明市立丰房地产开发有限公司签订的前期《物业管理服务合同》的约定，物业管理服务费由被告按每月每平方建筑面积1元的标准收取，并明确约定小区公共设施、设备和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括电梯、共用照明、中央空调、配电系统、道路、外上下水管道、化粪池、泵房、停车场、沟渠、路灯等均属于被告管理服务职责，据此，被告对停车场、共用场地的日常维护、管理成本应当在上述物业管理服务费收费标准或经有关部门批准的车库管理费中予以列支，对于利用共用场地、停车场经营所得部分收益，根据《物业管理条例》有关规定，应属于全体业主所有，应用于补充专项维修资金或由业主大会决定使用。对于涉及共用部位、共用设备、设施的大、中维修费依照合同约定可从公共所有的专项维修资金中列支，但对专项维修资金的使用，根据相关规定亦应经过业主大会所持投票权三分之二以上认可通过。显然，被告自行将收取的车场费、场地费用于小区公共部分各项管理开支，不符合法律规定，应予以返还。经庭审认证，对本案事实作如下认定：三明市梅列区阳光城小区坐落于三明市中心，占地75907.05平方米，建筑面积306480.72平方米。2007年1月1日，三明市梅列区阳光城小区的开发商三明市立丰房地产开发有限公司与被告前身三明市阳光物业管理有限公司签订前期《物业管理服务合同》一份，约定三明市立丰房地产开发有限公司委托被告对阳光城小区进行物业管理服务，委托管理事项包括房屋对建筑共用部分、共用设施和设备、公用设施及附属建筑物和构筑物、公共绿地、附属配套建筑和设施等进行维修、养护和管理，以及负责公共环境卫生、社区文化娱乐活动、维持公共秩序、管理与物业有关的档案等；委托管理期限自本合同生效之日起至业主委员会与其选聘的物业服务企业签订《物业管理服务合同》生效之日止；被告有权根据法律、法规及合同约定，制定物业管理方案，自主开展各项管理活动，但不得损害大多数业主的合法权益，获取不正当利益，不得擅自占用和改变使用功能；物业管理服务费由被告向住户收取，每月每平方米建筑面积1元；房屋共用部分、共用设备、设施的大、中维修费用由乙方按规定在物业维修基金中列支等内容。2007年1月1日，被告进驻三明市梅列区阳光城小区开展物业管理服务，并自2009年10月份起开始收费。2009年至2014年12月31日期间，被告收取小区公共部分场地费462370.22元。2010年至2014年12月31日期间，被告收取小区停车费1061821.8元。上述两项费用收取后，被告将其用于小区公共部位管理、维修等各项开支。2014年5月23日，三明市梅列区第一次业主大会通过大会议事规则，选举业委会，明确业主大会决定事项、业委会职责等内容并提交备案。2014年5月22日，原告向三明市梅列区住房和城乡规划建设局报送小区首届业委会选举结果，办理备案。2015年6月23日，原告以被告没有经营许可和资质，利用小区公共部分获取不当利益，侵害小区业主权益为由，向本院提起诉讼。综上所述，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》有关规定，小区公共部分为业主共有，利用公共部位所得收益应属于全体业主共有，应用于补充专项维修基金或由业主大会决定使用方案，被告在阳光城小区进行物业管理服务期间收取小区公共部分场地费、车场费自行用于小区公共部位各项开支，没有合法根据，损害业主利益。现原告请求判令被告返还三明市梅列区阳光城小区共有部分收益1588513.47元，于法有据，本院予以支持。对2014年12月31日之后的共有部分收益，因原告未提供证据证明被告有实际收取的事实，其要求被告返还该部分收益，于法无据，本院不予支持，原告应于侵害事实实际发生后再行主张。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《物业管理条例》第五十五条之规定，判决如下：一、被告三明市阳光物业服务有限公司于本判决生效后十日内向原告三明市阳光城业主委员会返还三明市梅列区阳光城小区共有部分场地使用、停车场收益1588513.47元。二、驳回原告三明市阳光城业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19353元，由原告三明市梅列区阳光城业主委员会负担100元，被告三明市阳光物业服务有限公司负担19253元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审 判 长 俞美华代理审判员 胡江平人民陪审员 巫瑞旺二〇一五年十一月十二日书 记 员 高雨馨附：本案适用的法律《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。