（2015）双桥民初字第3601号
裁判日期: 2015-11-12
公开日期: 2015-11-27
案件名称
原告郑晶晶与被告唐山市兴盛房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
承德市双桥区人民法院
所属地区
承德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）双桥民初字第3601号原告郑晶晶委托代理人于平，河北德律律师事务所律师。被告唐山市兴盛房地产开发有限责任公司法定代表人李金钰，职务董事长。委托代理人刘英，河北蓝岛律师事务所律师。原告郑晶晶与被告唐山市兴盛房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，原告郑晶晶于2014年6月16日向本院提起诉讼后，本院依法组成合议庭进行了审理，依法作出（2014）双桥民初字第2287号民事判决，原告不服该判决，向承德市中级人民法院提起上诉，承德市中级人民法院发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑晶晶的委托代理人于平，被告唐山市兴盛房地产开发有限责任公司的委托代理人刘英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2010年5月5日订立承（2009）销字第300号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于双桥区喇嘛寺村东环北路西侧兴盛丽水小区G六幢1单元402室商品房，房屋价款423244元。该《商品房买卖合同》第15条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记所需登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方应协商解决”，上述合同约定买卖的房屋已于2010年11月30日交付原告入住。原告认为，根据合同第15条约定及相关法律规定，被告因自身原因长期不能为原告办理产权登记已构成违约，应承担违约责任。为保护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令被告向原告支付违约金151838元（暂计算至2014年6月30日、今后计算至实际能够办理产权登记之日止）；请求判令被告承担诉讼费用。原告提供如下证据：1号商品房买卖合同1份，证明原告与被告签订的商品房买卖合同是真实合法有效的、该商品房买卖合同第15条约定了被告为原告办理房屋产权登记的时间是房屋交付使用的180个工作日，被告没有在上述约定的时间内为原告办理房屋产权登记属于违约，虽然第15条约定双方应协商解决但协商解决并不排除由守约方向违约方主张支付违约金或损失赔偿的权利，第15条关于协商解决的约定是被告提供的格式合同中的格式条款，如果对该条有不同的理解应作出对提供格式合同及格式条款一方不利的解释，第15条的约定被告的行为已经构成违约，因该条没有约定违约金，相关的数额也难以约定，应该根据相关法律由被告按照已付购房款按银行规定的金融机构计收贷款利息的违约金。2号楼房交接书1份，被告已于2010年11月30日向原告交付住房，证明被告交付的时间。3号维修基金收据1份，证明原告已按照相关约定交付住房维修基金，原告不存在任何办理房本的违约行为。被告辩称，我公司开发的兴盛二期，是在取得土地使用证，建设许可证等合法开发手续的情况下进行开发建设的，并在取得商品房销售许可证的情况下进行销售的，可谓各项手续齐全，我公司和各原告的想法一致，都是想早日将房产证办下来，但政府为我公司颁发的土地证为预土地证，房产部门以此为由不予办理房产证，这是我公司所不能左右的，也不是我公司主客观因素决定的，而是由于政府的原因造成的。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；3、协商解决。本条约定的非常明确，如因出卖人的原因，未取得房产权证的，也只能是协商，这里的协商，事实上就是不承担责任。而并未约定承担违约责任，况且，并不是我公司的原因，而是政府的原因。如果按照最高法院关于商品房买卖的司法解释第18条规定：因出卖人的原因不能办房产证的，承担责任。而本案不能办房产证的原因是政府，不是出卖人的原因，故我公司不应承担责任。买卖合同是事实，被告的房屋的五证都是齐全的，并且房屋通过规划验收和联合验收，作为开发商一方，手续是完整的，没有办理房产证不是开发商的责任，而是属于政府没有办理下来，被告不应该在本案中承担任何责任。被告提供如下证据：1号建设规划验收合格证。证明房屋建成后经验收是合格的。2号政府行政审批协调会议纪要，证明房子验收合格，被告对于办证没有责任。3号证据开发商的五证，证明开发商盖的房子是合格的。经庭审质证，原告对被告提供的证据，1号真实性认可。进行规划验收是办理房屋产权证的必要前提条件，该规划验收合格证验收的时间是2013年10月23日，而房屋交付的时间是2010年11月30日，说明在2013年11月23日之前被告已交付原告使用的房屋是因被告自身的原因没有进行工程规划验收造成的，被告也没有举证证明是因为政府或其他部门的原因没有进行工程规划的验收，因此被告出示的该份证据不能达到免除其承担违约责任的目的。据原告所知上述建设规划验收合格证并不是城乡规划法所规定的应由城乡规划局出具的证实的验收合格证据，属于无效的证据。2号通过联合验收单，时间是2014年4月18日通过的联合验收，该日期仍超过了合同第15条约定的房屋交付后180个工作日的时间，仍不能免除被告的违约责任。综合意见原告认为被告没有充分的举证证明有关部门没有能够为其办理产权登记备案的原因，根据15条的约定被告负有房屋交付使用180个工作日，将办理权属登记需由被告提供资料包产权登记机关备案的责任，因为被告提交的上述两份证据只是产权登记机关备案资料的其中一部分并非全部，因此被告因没有按照约定提交备案材料至产权无法登记仍承担相应的违约责任，根据建设部房屋登记办法第23条的规定在申请人向房屋登记机构申请登记之日起在国有土地范围内房屋所有权登记实现是30个工作日因此被告的举证不能证明非因其自身原因办理产权登记，仍按照司法解释规定承担违约责任，被告也没有提交证据证明不能办理房屋产权登记是登记机关的原因不能办理，所以应承担违约责任。3号证据与1号证据不符合，所以被告提供的证据是不真实的。被告对原告出示的证据质证认为：真实性均认可，但是对合同的条款不认可，第15条约定的时间很清楚，出卖人应该房屋交付180工作日后由出卖人办理房本但是没有约定办理房本的具体时间，对于条款理解上双方不一样，对于出售的房屋没有办理房本的责任到底有没有出卖人的责任，开发商有五证齐全经过政府批准的才对外销售的，所以房子是合法审判的，所以开发商就是合格的，至于办理房本是政府的责任与开发商没有关系，所以原告出示的证据真实性认可，但是关联性不认可。本院对原、被告双方出示的证据材料均予以认可，具有法律效力。根据上述有效证据及双方当事人陈述，本院查明案件事实如下：原告郑晶晶与被告唐山市兴盛房地产开发有限责任公司于2010年5月5日订立承（2009）销字第300号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于承德市双桥区喇嘛寺村东环北路西侧兴盛丽水小区G6座1单元402室商品房，房屋价款423244元。2010年5月14日被告将上述合同报承德市房地产管理局进行登记备案并于当日由承德市房地产管理局加盖“合同备案专用章”，原告交付商品房价款后，2010年11月30日被告将合同约定的房屋交付原告。双方订立的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；3、协商解决。”至本案庭审之日，原告未取得房屋权属证书。本院认为，本院认为，能否办理房屋产权证书，并非单纯取决于双方当事人的主观意志，涉及到相关主管部门的审批事项，并非平等主体之间的民事诉讼能够解决的，建议双方当事人向有关部门申请解决。且原告认为系被告责任造成不能为原告办理产权登记已构成违约的诉讼理由，无法认定。原、被告在合同第15条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。该条约定属于原被告双方在签订买卖商品房合同时就办理产权登记出现的相关问题，在排除“买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金”的违约金条款后作出的特别约定，原告在交付房款、被告交付商品房后，对于未在约定期限内取得房地产权属证书而产生的纠纷，双方应按照合同约定协商解决。故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告郑晶晶的诉讼请求。案件受理费3340元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长 智永肖人民陪审员 李兴光人民陪审员 程 方二〇一五年十一月十二日书 记 员 安丽丽附页1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：