（2015）鄂恩施中民终字第00921号
裁判日期: 2015-11-12
公开日期: 2016-01-04
案件名称
卢兆远与咸丰县世纪兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
咸丰县世纪兴房地产开发有限公司,卢兆远
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂恩施中民终字第00921号上诉人（原审被告）咸丰县世纪兴房地产开发有限公司。住所地：咸丰县高乐山镇红旗路**号。法定代表人杨智安，董事长。委托代理人（特别授权）朱昌前，湖北闳辩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）卢兆远，咸丰县贸易促进委员会干部。上诉人咸丰县世纪兴房地产开发有限公司（以下简称世纪兴公司）因与被上诉人卢兆远商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省咸丰县人民法院（2015）鄂咸丰民初字第00415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月8日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月20日公开开庭审理了本案，上诉人世纪兴公司的委托代理人朱昌前及被上诉人卢兆远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。卢兆远原审时诉称：2012年9月10日，卢兆远在世纪兴公司购买了咸丰新城第1幢2单元1008号住房。合同约定总金额398533元，该款项分别于2012年9月10日、2012年9月30日、2014年3月31日分三次付清，房屋交付时间为2014年3月31日。2013年4月18日，卢兆远在世纪兴公司又购买了咸丰新城第2幢1单元104号房和105号房。两份合同约定总金额184000元，付款方式为一次性付款，付款时间为2013年4月18日，房屋交付时间为2014年5月31日。三份商品房买卖合同签订后，卢兆远按照合同约定按期交纳了全部房款，履行了合同义务。2014年3月31日，1008号房交房时间已到，世纪兴公司告知卢兆远该房的交房时间推迟至2014年5月31日，相关约定按合同执行。2014年5月31日，卢兆远购买的三套房屋的交房时间均已到，但世纪兴公司对交房事宜未作回应。卢兆远迫于无奈在2014年7月请求世纪兴公司将104号房、105号房做简单整理后先交付其使用，世纪兴公司则要求卢兆远交纳104号房、105号房的接房费用。卢兆远交纳接房费用后，世纪兴公司未对房屋进行整理且对房屋硬件设施（水泥砂浆地面和预留水管）未进行施工，致使卢兆远无法接房使用。此后，世纪兴公司既未履行合同约定也未与卢兆远进行协商。2014年10月8日，卢兆远在无法等待的情况下向世纪兴公司提出接房，世纪兴公司向其告知在卢兆远书面承诺再不以任何理由对购房提出异议的前提下，可以接房且世纪兴公司承诺向卢兆远支付两个月的违约金。卢兆远迫于无奈答应接房，但拒绝书面承诺。接房后，卢兆远发现所购三套房屋与合同约定的房屋设施不符（104号房、105号房无预留下水管、未做水泥砂浆地面，1008号房未作水泥砂浆地面）。卢兆远在办理钥匙交接时书面要求世纪兴公司整改，以达到合同约定标准，但世纪兴公司未作回应。请求人民法院判令：1、世纪兴公司按照合同约定对卢兆远购买的104号房、105号房设置预留下水管。2、世纪兴公司以房价人民币398533元（1008号房）为基数，按日利率万分之三向卢兆远支付从2014年4月1日起至2014年10月7日止的违约金22346.50元；世纪兴公司以房价人民币184000元（104号房、105号房）为基数，按日利率万分之三向卢兆远支付从2014年6月1日起至2014年10月7日止的违约金7010.40元。3、世纪兴公司向卢兆远支付因其未做水泥砂浆地面（1008号房110平方米、104号房20.46平方米、105号房29.3平方米，共计159.99平方米）的折价补偿（按市场价每平方米30元计算）共计人民币4799.70元。3、世纪兴公司承担本案诉讼费用。世纪兴公司原审时辩称：1、2014年5月31日，卢兆远购买的1008号房达到交房条件，世纪兴公司同意支付2014年5月31日前的违约金。2014年7月31日，卢兆远购买的104号房、105号房达到交房条件，世纪兴公司同意支付2014年7月31日前的违约金。2、卢兆远与世纪兴公司办理了交房手续，表明卢兆远对世纪兴公司所交付房屋的质量进行了认可，卢兆远现要求世纪兴公司赔偿水泥砂浆地面的理由不成立。3、104号房、105号房为车库，按照房屋设计没有卫生间，不需预留下水管，卢兆远要求预留下水管与合同本意不符。原审查明：2012年9月10日，卢兆远与世纪兴公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ESZ201203074），合同约定“出卖人：咸丰县世纪兴房地产开发有限责任公司，买受人：卢兆远。第一条，项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于高乐山镇大坝新城区、编号为咸国用（2011）第0506号的地块的土地使用权。该地块土地面积为5232.275平方米，规划用途为城镇住宅用地，土地使用年限自2011年5月17日至2081年5月18日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，名为咸丰新城。建设工程规划许可证号为2011-220号，施工许可证号为422826201203010501。第三条，买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第1幢2单元1008号房。该商品房的用途为住宅，层高为3米，建筑层数地上11层。该商品房合同约定建筑面积共130.12平方米，其中，套内建筑面积110.00平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.12平方米。1，建筑面积以房管局产权登记为准；2，套内建筑面积、分摊面积以产权登记机关测量登记为准。第四条，计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3062.81元，总金额人民币398533元。第六条，付款方式及期限：买受人于2012年9月10日支付首期房款200000元，2012年9月30日前支付首期余款168533元，余款30000元于2014年3月31日付清。第八条，交付期限：出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遇国家政策调整延期办理的；3、非出卖人原因，政府各职能部门延期办理的。第九条，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十三条，出卖人关于装饰，设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰，设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、出卖人进行整改，整改达到合同约定标准。附件三：装修，设备标准：4、地面：水泥砂浆地面。”卢兆远于2012年9月10日付款200000元，2012年9月29日付款168533元，2013年5月22日付款30000元。2013年4月18日，卢兆远（买受人）与世纪兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份（合同编号：ESZ201302221、合同编号：ESZ201302222）。编号为ESZ201302221的合同约定“第三条，买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第2幢1单元105号房。该商品房的用途为车库，层高3.9米，建筑层数地上18层，地下1层。该商品房合同约定建筑面积共31平方米，其中，套内建筑面积29.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.47平方米。第四条，计价方式与价款：该商品房单价为每平方米3387.1元，总金额人民币105000元。第六条，付款方式及期限：买受人于2013年4月18日支付房款105000元。第八条，交付期限：出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十三条，出卖人关于装饰，设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰，设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、出卖人进行整改，整改达到合同约定标准。附件三：装修，设备标准：4、地面：水泥砂浆地面。7、卫生间：预留下水管。”编号为ESZ201302222的合同约定“第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第2幢1单元104号房。该商品房的用途为车库，属框剪结构，层高3.9米，建筑层数地上18层，地下1层。该商品房合同约定建筑面积共21.48平方米，其中，套内建筑面积20.46平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.02平方米。第四条，计价方式与价款。该商品房单价为每平方米3677.84元，总金额人民币79000元。第六条，付款方式及期限。买受人于2013年4月18日支付房款79000元。”编号为ESZ201302222合同其余条款与编号为ESZ201302221合同条款一致。2013年4月18日，卢兆远分别付款105000元、79000元。2014年7月31日，世纪兴公司在恩施日报刊登交房公告：世纪兴.咸丰新城一期1、2号楼分别于2014年5月31日和2014年7月31日公告交房，现有部分业主已办理交房手续，请未办理交房手续的业主于2014年7月31日至2014年8月30日期间尽快带齐相关购房资料到咸丰新城营销中心办理交房手续。2014年7月16日，卢兆远将104号、105号两个车库的有关费用支付给世纪兴公司。2014年10月8日，卢兆远将1008号房、104号房、105号房存在的问题反映给世纪兴公司，同日，卢兆远与世纪兴公司对1008号房、104号房、105号房办理了交接手续，卢兆远领取了钥匙。104号房、105号房未预留下水管。原审认为：卢兆远与世纪兴公司签订的三份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。签订合同后，双方均应当按照《商品房买卖合同》的约定全面履行各自的义务，卢兆远按约支付了购房款，世纪兴公司应当将经过验收合格的房屋在2014年3月31日及2014年5月31前交付给卢兆远。虽然世纪兴公司于2014年7月31日在恩施日报刊登咸丰新城1、2号楼交房公告，但是通过双方提交的证据证实，世纪兴公司发出交房公告时，世纪兴公司并未给卢兆远出示咸丰新城1、2号商住楼已达到约定的交付条件的依据，诉讼中，世纪兴公司也未提交证据证实咸丰新城1、2号楼已经过验收合格，达到合同约定的交付条件，世纪兴公司违约，应承担违约责任。卢兆远对购买的1008号房、104号房、105号房于2014年10月8日与世纪兴公司办理了交接手续，并领取了钥匙，应认定世纪兴公司已将1008号房、104号房、105号房交给了卢兆远。所以，卢兆远要求世纪兴公司对1008号房以房价人民币398533元为基数，按日利率万分之三支付从2014年4月1日起至2014年10月7日止的违约金22346.50元及104号房、105号房以房价人民币184000元为基数，按日利率万分之三支付从2014年6月1日起至2014年10月7日止的违约金7010.40元的诉讼请求（以上违约金合计29356.90元），符合双方的约定，且未超出合同的约定，予以支持。卢兆远要求世纪兴公司对104号房、105号房设置预留下水管的诉讼请求，符合双方合同的约定，予以支持。卢兆远要求世纪兴公司对1008号房、104号房、105号房因未做水泥砂浆地面予以折价补偿4799.70元，其诉讼请求与双方合同的约定不相符，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司对原告卢兆远购买的位于咸丰县高乐山镇大坝新城区咸丰新城第2栋104号房、105号房设置预留下水管。二、被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司支付原告卢兆远违约金29356.90元。以上内容限本判决生效后十五日内履行。三、驳回原告卢兆远的其他诉讼请求。世纪新公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、卢兆远购买的1008号住房并非商业用房，延期交房给购房人造成的损失主要是购房人租房需要支付房租，咸丰县同地段三室两厅住房月租金不超过800元，世纪兴公司迟延交房7个月，卢兆远支付的租金不超过5600元。卢兆远购买的104、105两个车库，延期交房5个月，车库每月租金不超过300元，卢兆远支付的租金不超过1500元。两者即使加上超过实际损失的30%，卢兆远可以获得的违约金为9230元，世纪兴公司在原审时虽未对违约金过高提出调整，但抗辩违约金过高，原审判决支持卢兆远29356.9元的违约金违背法律规定；2、卢兆远在世纪兴公司购买的104、105号车库，目的是停车使用，无需下水道和卫生间，而且房屋设计也没有下水道和卫生间。双方签订的合同中虽有预留下水道的规定，是由于销售公司的疏忽，卢兆远要求预留下水道会改变整个排水设施，损害其他业主权益。因此，卢兆远要求预留104、105号车库的诉讼请求不应得到支持。综上，请求二审对原审判决认定的违约金进行调整并驳回卢兆远的其他诉讼请求卢兆远二审时答辩称：1、原审认定的违约金是按双方签订的合同计算的，世纪兴公司认为应按租房行情计算没有事实和法律依据；2、卢兆远在世纪兴公司购买的104、105号车库，双方在合同中对车库设施有明确约定，世纪兴公司应按合同约定铺设下水道，将合同约定的设施设置齐全。请求二审法院驳回世纪兴公司的上诉，维持原判。双方当事人在二审期间均未提交新的证据。经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，经本院主持调解，双方当事人无法达成一致调解意见。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。卢兆远与世纪兴公司分别于2012年9月10日和2013年4月18日签订的三份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应当按照《商品房买卖合同》的约定全面履行各自的义务，卢兆远按约支付了购房款，世纪兴公司按照合同约定应当将经过验收合格的房屋在2014年3月31日及2014年5月31前交付给卢兆远。虽然世纪兴公司于2014年7月31日在恩施日报刊登了咸丰新城1、2号楼交房公告，但世纪兴公司并未证实其发出交房公告时咸丰新城1、2号商住楼已达到合同约定的交付条件。卢兆远对购买的1008号房、104号房、105号房于2014年10月8日与世纪兴公司办理了交接手续，并领取了钥匙，应认定世纪兴公司已将1008号房、104号房、105号房交给了卢兆远。此时，世纪兴公司仍未提交证据证实咸丰新城1、2号楼已经过验收合格，达到合同约定的交付条件，世纪兴公司的行为构成违约，应承担违约责任。因此，卢兆远根据合同的约定要求世纪兴公司对1008号房以房价人民币398533元为基数，按日利率万分之三支付从2014年4月1日起至2014年10月7日止的违约金22346.50元及104号房、105号房以房价人民币184000元为基数，按日利率万分之三支付从2014年6月1日起至2014年10月7日止的违约金7010.40元的诉讼请求（以上违约金合计29356.90元），应予以支持。世纪兴公司上诉称违约金过高，应按咸丰县同地段租房行情计算违约金，没有提供充分有效的证据予以证实，故其主张调整违约金的请求不予支持。世纪兴公司与卢兆远于2013年4月18日签订的《商品房买卖合同》第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰，设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人进行整改，整改达到合同约定标准。其中附件三第7项约定有卫生间，预留下水管。因此，卢兆远要求世纪兴公司对104号房、105号房设置预留下水管的诉讼请求，符合双方合同的约定，应予以支持。综上，上诉人世纪兴公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费272元，由上诉人咸丰县世纪兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王朝友审判员 吴 卫审判员 侯著韬二〇一五年十一月十二日书记员 张晶晶 来源：