（2015）清中法民二终字第683号
裁判日期: 2015-11-12
公开日期: 2016-09-18
案件名称
黄爱群与连州市盛世房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省清远市中级人民法院
所属地区
广东省清远市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄爱群,连州市盛世房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）清中法民二终字第683号上诉人（原审原告）：黄爱群，女，汉族，连州市人，住连州市连州。被上诉人（原审被告）：连州市盛世房地产有限公司。地址：连州市连州。法定代表人：邓继明，该公司经理。委托代理人：胡继纲，系广东远大永恒律师事务所律师。委托代理人：黎国柱，系广东远大永恒律师是乌苏律师助理。上诉人黄爱群因与被上诉人连州市盛世房地产有限公司（以下简称：盛世公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2014）清连法民二初字第225号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，盛世公司是一家于2010年3月22日在连州市工商行政管理局依法核准登记成立的有限责任公司，公司注册资金为人民币壹仟万元，法定代表人为邓继明，所述行业为房地产开发经营，经营范围为房地产开发及销售，投资者为邓继明和陈德文。2011年7月13日，盛世公司以出让方式取得位于连州市良江路19号的地块的土地使用权并经批准在上述地块架设商品房，定名为“连州市良江路盛世都会”。2013年9月5日经连州市住房和城乡规划建设局批准预售。2014年3月17日，黄爱群购买盛世公司位于连州市良江路×号盛世都会公寓×室，黄爱群作为买受人与作为出卖人的盛世公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同第二条约定的商品房销售依据为连州市住房和城乡规划建设局颁发的许可证号为（2013）第019号《商品房预售许可证》；合同第三条买受人所购商品房的基本情况为：商品房为预售商品房；该商品房为良江路19号盛世都会公寓916室；用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高3米，建筑面积为48.65㎡，其中套内建筑面积为33.04㎡，公共部位与分摊建筑面积15.61㎡（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；第四条约定该商品房书预售，按套出售，按套内面积计算，单价为人民币5330.96元／㎡，总房价款壹拾柒万陆仟壹佰叁拾伍元（176135元）。合同第六条约定的付款方式及期限为一次性付款，于2014年6月18日前付清全部房款人民币176135元。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任为逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的五%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年5月1日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经有关部门竣工验收合格备案后。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人原因造成的延期；3、主体完成后，市政配套设施的安检验收未完成的；4、买受人如延期付款的，出卖人有权将交楼日期顺延，由于2、3项原因延期的，买受人同意延期不超过6个月。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。2、本条中的“逾期”是指出卖人按本合同第八条约定的可据实予以延期的原因外的逾期，若买受人选择合同的，应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人书面通知日视为送达日，如送达15天内不前来办理手续，视为买受人无异议收楼，房屋由此引起的一切责任由买受人承担，出卖人书面通知的地址以买受人在本合同所留地址为准。同时，双方还就合同附件四“合同补充协议”进行了释明及确认。其中，附件四之合同补充协议第一条房屋的交付使用再作释明和确认，该条约定为：甲乙双方同意如因下列特殊原因，出卖方可据实予以延期：（1）因市政配套批准及安装至延误；（2）出卖方虽没过失但无法防止的外因导致延期交楼；（3）法律规定的其它延期交楼情况。根据黄爱群提供的连州市盛世房地产有限公司出具的《收据》（编号NO5805909、5805947）、编号为04446175的《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》显示，2014年6月18日，黄爱群依约支付该房屋的全部房价款176135元。按照买卖合同约定，盛世公司应于2014年5月1日前将该房屋交付给黄爱群使用。原审法院认为，商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权予买受人，买受人支付价款的合同。本案是因商品房买卖签订的《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》是双方平等、自愿基础上签订的，内容没有《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条有关无效的情形以及第五十四条有关撤销情形，合法有效，可予确认。合同签订后，双方应自觉全面按合同的约定履行各自的权利义务。对黄爱群请求确认涉案房屋属其所有的主张，虽然黄爱群已经支付了全部购房款项，盛世公司亦承认涉案房屋已办理预登记手续，但根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权的设立经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。黄爱群未能提供涉案商品房已经依法登记的凭证，盛世公司也未转移房屋所有权于买受人，且确权之诉与商品房买卖合同之诉分属不同的法律关系，因此，黄爱群对请求涉案房屋产权属其所有的事实主张应依法承担举证不能的不利后果，其该项诉请，本院不予采纳。至于，黄爱群请求盛世公司立即交付涉案房屋的请求，由于黄爱群在庭审过程自愿撤回了该主张，黄爱群行为属于合法处分自己的权利，予以准许。本案的争议焦点主要是盛世公司逾期交房的时间节点是否是2014年5月2日。从双方所签的合同条款显示，虽然双方约定的交房日期为2014年5月1日，但该时间点是附条件的，即该商品房经有关部门竣工验收合格备案后，即是说在这个时间点上商品房经过了有关部门竣工验收合格备案了，盛世公司应当在该时间前（含当日）将商品房交付黄爱群使用。此外还约定了“非出卖人原因造成的延期；主体完成后，市政配套设施的安检验收未完成”这两种出卖人（盛世公司）可据实予以延期的特殊情形，但延期不得超过6个月，按此约定，盛世公司即可以延期到11月1日。从盛世公司提供的三份证明的时间及内容看，在2014年8月29日，盛世都会公寓仍有消防、水电和弱电工程在等待相关部门排期验收，符合上述关于“非出卖人原因及市政配套设施的安检验收未完成”的约定。虽然黄爱群提供的《连州市住建局信访事项办理答复意见书》中提及盛世公司由于资金链断裂导致无法交楼，但意见书出具的时间是2015年7月7日，相差将近一年，不能完全反映出2014年8月份前后的实际情况，本院对该证据不予采信。盛世公司可依双方所签合同约定据实延期至2014年11月1日，亦即从11月2日起，属于盛世公司逾期交付商品房给黄爱群使用的起点。涉案《合同》约定了出卖人逾期交房超过90日后，若双方继续履行合同的，出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金。此约定与黄爱群违约交付按揭贷款的违约责任是对等的，均是每日万分之三。根据此约定，盛世公司从本院确认的2014年11月2日起属于违约交房，每日支付的违约金为52.84元／日（176135元×0.0003），每月1585.2元（52.84元×30天）。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条之规定，于2015年8月19日作出（2015）清连法民二初字第225号民事判决：一、连州市盛世房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付黄爱群违约金每月1585.22元（违约金从2014年11月2日起支付至盛世公司实际交付商品房给黄爱群使用之日止）。二、驳回黄爱群的其他诉讼请求。本案受理费282元，因适用简易程序审理减半收取141元，由连州市盛世房地产有限公司负担。宣判后，黄爱群不服原审判决，向本院提起诉讼，请求：1、确认盛世都会公寓916室房屋产权属上诉人并迅速将盛世都会公寓916室房屋交付给上诉人。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：上诉人已经依据合同的约定交清购房款，被上诉人没能如约在2014年5月1日前交付上诉人。综上，请求确认诉争房屋属上诉人所有，并将诉争房屋交付上诉人。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，在二审庭审期间，上诉人向本院提交1、《住房登记信息查询结果》，拟证明至2015年8月27日止，上诉人黄爱群名下登记住房：连州市良江路×号盛世都会公寓×室。2、《连州市住建局信访事项办理答复意见书》，拟证明盛世都会公寓楼盘后期未通过水电、消防申报验收等工程未完成，待依法依规完成验收后，才可以交楼。被上诉人盛世公司经传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，双方签订的《广东省商品房买卖合同》是在平等自愿的情况下签订，且内容合法，原审法院确认合同有效正确。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：1、涉案的房屋确权是否属于本案审理范围。2、上诉人请求交付涉案房屋应否支持。对于焦点一：首先，本案是双方因商品房买卖合同产生的纠纷而不属于确权纠纷，原审法院认为本案属商品房买卖合同纠纷而驳回上诉人对涉案房屋确权的请求，并无不当。故上诉人请求确认涉案房屋所有权的请求，本院不予支持。其次，鉴于上诉人提交的连州市住房和城乡规划建设局出具的《住房产权登记信息查询结果》显示，涉诉房产已经行政部门确权登记在上诉人的名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案的房产已由行政机关办理了备案登记手续，上诉人可在涉案房屋符合交付条件后，申请办理涉案房屋产权证。对于焦点二：上诉人提出迅速将盛世都会公寓916室房屋交付给上诉人的上诉请求。经查，根据上诉人提交的《连州市住建局信访事项办理答复意见书》显示，涉案的房屋未通过水电、消防申报验收等工程完成，待依法依规完成验收后，才可以交楼。可见，涉案的房屋尚未达到法律规定的交楼条件，待符合交楼条件后，上诉人可另行要求被上诉人交付涉案楼房。综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律和实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费282元，由上诉人黄爱群负担。本判决为终审判决。审 判 长 巢忠文代理审判员 何 燕代理审判员 何昭敏二〇一五年十一月十二日书 记 员 张丽萍附相关法律法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：