（2015）呼民一终字第01016号

裁判日期: 2015-11-12

公开日期: 2016-01-05

案件名称

南昌市第一建筑工程公司、张松、李娟、呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区呼和浩特市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南昌市第一建筑工程公司,李娟,张松,呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2015）呼民一终字第01016号上诉人（原审被告）南昌市第一建筑工程公司。住所地江西省南昌市西湖区桃花路***号。法定代表人刘扬国，该公司总经理。委托代理人姚俊，江西艾民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李娟，女，1990年8月12日出生，汉族，无固定职业，现住呼和浩特市新城区。委托代理人谢曙光，内蒙古久晖律师事务所律师。委托代理人周风英，内蒙古久晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张松，男，1989年8月12日出生，汉族，现役军人，现住呼和浩特市新城区。委托代理人谢曙光，内蒙古久晖律师事务所律师。委托代理人周凤英，内蒙古久晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司。住所地呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街养鱼池巷**号。法定代表人张文斌，该公司董事长。委托代理人包玉龙，男，1959年12月7日出生，蒙古族，该公司员工，现住呼和浩特市赛罕区。上诉人南昌市第一建筑工程公司（以下简称南昌一建公司）因与被上诉人张松、李娟、呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司（以下简称蒙海和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第00363号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人南昌一建公司的委托代理人姚俊，被上诉人李娟、张松及其委托代理人谢曙光、周风英，被上诉人蒙海和公司的委托代理人张文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，爱巢8090项目位于呼和浩特市金桥开发区化肥厂生活区东侧，系蒙海和公司开发的项目，其承建单位为南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司（以下简称南昌一建呼和分公司）。南昌一建呼和分公司于2013年8月22日注册登记成立。2013年12月4日，李娟、张松为购婚房，与南昌一建公司设立的南昌一建呼和分公司签订了《爱巢8090项目团购内部认购协议》（以下简称《认购协议》），约定购买该小区3号楼3单元1503号房屋，房屋交付日期为2014年12月30日。合同签订后，李娟、张松按照约定将20万元首付款交付给南昌一建呼和分公司，然而该房屋至今未交付。该认购协议甲方是蒙海和公司和南昌一建呼和分公司，最后由南昌一建呼和分公司加盖公章。另外，认购协议上加盖了一枚方形印章，内容为“蒙海和公司授权南昌一建呼和浩特分公司爱巢8090项目3号楼内部认购专用章”。庭审中，蒙海和公司对该印章的真实性提出质疑，并指出即使抵顶工程款，认购手续也应当由蒙海和公司办理，而不是由施工方南昌一建呼和分公司办理。之后，张松、李娟得知该房屋尚未取得预售许可证，房屋交付日期无法确定。另查明，蒙海和公司未就该爱巢8090项目取得《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》等五证，目前仍在办理过程中。李娟、张松诉至法院，请求1、确认李娟、张松与南昌一建呼和分公司签订的《爱巢8090项目团购内部认购协议》无效；2、判令南昌一建公司、蒙海和公司承担返还李娟、张松的购房款20万元及利息（从2013年12月5日计算至购房款全部返还，以中国人民银行同期贷款利率计算）的连带责任。原审法院认为，南昌一建呼和分公司虽与李娟、张松签订了《认购协议》，但南昌一建呼和分公司并不具备开发资质，其作为施工单位也没有自行销售的权利。结合开发单位蒙海和公司未办理预售许可证的事实，应当认定上述认购协议无效。该认购协议上虽然盖有蒙海和公司的授权印章，但其形式上不符合印章的规范标准，且不能仅以此认定蒙海和公司知情、授权，因此也不应当由蒙海和公司来承担相应的连带责任。上述《认购协议》形式上虽为认购，但双方详细约定了房屋坐落、面积、价款、违约责任、付款方式和交付时间，已具备商品房买卖合同的主要条款，应当适用商品房买卖合同的相关法律规定。基于合同无效，南昌一建呼和分公司收取的购房款应当返还，并赔偿李娟、张松的利息损失。李娟、张松请求的利率标准于法有据，予以支持。而南昌一建呼和分公司作为南昌一建公司的分支机构，其对外签订合同的行为对南昌一建公司产生法律效力，相应责任也应当由南昌一建公司承担。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、确认原告李娟、张松与被告南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司于2013年12月4日签订的《爱巢8090项目团购内部认购协议》无效；二、被告南昌市第一建筑工程公司于本判决生效之日起十日内向原告李娟、张松返还购房款20万元并支付其利息（以中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年12月5日起至实际支付之日止）；三、驳回原告李娟、张松对被告呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费2250元（李娟、张松已预交），由南昌市第一建筑工程公司负担。南昌一建公司不服一审判决，向本院上诉称，一、一审法院认定的事实错误，南昌一建呼和分公司的不存在自行销售的行为，其行使的是蒙海和公司的授权行为。相关协议明确这一事实，蒙海和公司对授权印章的真假没有提出鉴定，仅以形式上不符合印章的规定不能逃避自己应承担的责任。如果存在收款行为应视为蒙海和公司收款，这种授权行为所产生的后果应该由授权主体蒙海和公司承担；二、李娟、张松作为完全民事行为能力人，对自己所购房屋的合法性应当负一定的注意义务，审核开发商起码的证件再行购买。因此，即使《认购协议》无效，双方都存在过错，李娟、张松应对自己的过错承担适当的责任，故李娟、张松主张的利息补偿不应该得到支持；三、南昌一建呼和分公司是合同的相对人，应该参加本案的诉讼，以便查清事实。请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，南昌一建公司不承担支付李娟、张松购房款及利息的责任。2、一、二审诉讼费由李娟、张松、蒙海和公司负担。李娟、张松答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本案应予维持。李娟、张松支付了20万元的购房款，南昌一建公司下设的分公司收取了李娟、张松的购房款，南昌一建呼和分公司不具有民事诉讼主体资格，其民事责任应该由南昌一建公司承担；二、南昌一建公司作为施工方，没有销售房屋的资质，蒙海和公司未取得预售许可证，故本案李娟、张松所签订的《认购协议》属无效协议，南昌一建公司应该返还购房款并支付利息；三、李娟、张松在蒙海和公司的售楼部进行买卖，蒙海和公司应该承担连带责任。蒙海和公司答辩称：南昌一建呼和分公司私自销售，蒙海和公司没有收到该购房款，不应承担责任。二审中，三方当事人均未提供新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、是否应当追加南昌一建呼和分公司为本案当事人；二、南昌一建公司是否应当返还李娟、张松的20万元购房款及利息，蒙海和公司是否应承担连带责任。针对第一个争议焦点，南昌一建公司称南昌一建呼和分公司是合同的相对人，应该参加本案的诉讼，以便查清事实。本院认为，分公司是总公司的分支机构，代表总公司对外从事民事活动，其行为的后果由总公司承担。分公司的财产归属于总公司，即使分公司有能力承担部分或者全部责任，实际最终承担责任主体还是总公司，所以本案李娟、张松有权利直接要求南昌一建公司承担责任。本案中，李娟、张松与南昌一建呼和分公司签订《认购协议》，将购房款20万元交付给了南昌一建呼和分公司，案件事实清楚，故无需追加南昌一建呼和分公司为本案的当事人。南昌一建公司的该项上诉理由不能成立，对其提出追加南昌一建呼和分公司的请求，本院依法予以驳回。针对第二个争议焦点，南昌一建公司主张其呼和分公司与李娟、张松签订的《认购协议》是接受蒙海和公司的授权对外销售房屋，蒙海和公司也在该认购协议上加盖了蒙海和公司的方形印章进行了确认。本院认为，南昌一建公司主张其接受蒙海和公司授权，但南昌一建公司未提供充分证据证明其呼和分公司接受了蒙海和公司的授权，蒙海和公司亦不认可该认购协议。该认购协议上的方形印章不是蒙海和公司的单位公章，也没有证据证明该方形印章是蒙海和公司的授权印章或蒙海和公司曾授权南昌一建呼和分公司销售房屋。故南昌一建公司的此项上诉理由不成立，本院不予支持。关于支付20万元的购房款及利息，南昌一建公司对一审法院确认该《认购协议》无效无异议，但认为李娟、张松在签订认购协议时，没有尽到合理的审慎义务，双方均存在过错，现认购协议被确认无效后，李娟、张松也应对其自身的过错承担责任，而不应由南昌一建公司单独承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一的，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本院认为，民事活动中当事人各方均应当遵循诚实守信原则，履行各自的权利与义务。本案中，南昌一建呼和浩特分公司在不能证明自己对外预售涉案房屋是在蒙海和公司授权情况下，作为该认购协议中的出卖方，负有在签订认购协议时就开发商蒙海和公司未取得“爱巢8090项目”的商品房预售许可证明以及其作为施工方与开发商蒙海和公司存在的工程抵账和是否取得蒙海和公司明确授权的情况向买受人李娟、张松进行明确告知的义务，从而保证买受人李娟、张松的知情权和选择权，而不能将该义务转嫁给买受人李娟、张松。故南昌一建公司在不能证明就上述与订立合同有关的重要事实向李娟、张松作了明确的说明情形下，该责任应当归责于南昌一建公司，应当对李娟、张松予以赔偿，对买受人而言，其提出的损失主要是已付款的利息，现李娟、张松提出请求赔偿利息的请求，于法有据，应予支持。南昌一建呼和分公司作为南昌一建公司的分支机构，其对外签订合同的后果应由南昌一建公司承担。故一审法院判决南昌一建公司返还李娟、张松购房款20万元并支付利息（以中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年10月28日起至实际支付之日止）并无不当，本院予以确认。综上，南昌一建公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4400元（南昌市第一建筑工程公司预交4500元），由南昌市第一建筑工程公司负担，本院退还南昌市第一建筑工程公司100元。本判决为终审判决。审　判　长　　杨福金代理审判员　　刘　伟代理审判员　　韩东妹二〇一五年十一月十二日书　记　员　　贾沛然百度搜索“”