（2015）一中民终字第08245号
裁判日期: 2015-11-12
公开日期: 2015-12-14
案件名称
李林啄与王清路农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李林啄,王清路
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第08245号上诉人（原审原告）李林啄，男，1949年12月6日出生。委托代理人高伯梁，北京市康达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王清路，男，1957年10月8日出生。委托代理人赵建民，北京市亚太律师事务所律师。委托代理人杨立国，北京市亚太律师事务所律师。上诉人李林啄因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第20160号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李林啄在原审法院起诉称：我与王清路于1992年6月26日签订《卖买房契约》，约定王清路将其所有的房屋（共计十一间）、院落土地使用权以及树木以24500元出售给我，我于当日向王清路支付了全部款项，该《卖买房契约》经北京市门头沟区永定镇村民委员会公证并备案。房屋购买后，我及家人一直在上述所购房屋居住生活。2012年6月，我所购买的房屋被列入拆迁补偿安置范畴，但我及家属前往签约大厅与门头沟区永定镇人民政府签订安置补偿协议时，得知我购买的房屋的安置补偿协议已经被他人签订过了，为了维护我的合法财产利益，依据我国《民法通则》及《合同法》，特向法院起诉。诉讼请求如下：1、依法确认双方1992年6月26日签订的《卖买房契约》无效；2、判决王清路赔偿我损失1431944元、并返还购房款24500元，合计1456444元；3、王清路承担本案全部诉讼费。王清路在原审法院答辩称：李林啄起诉的事实与实际不符，1992年6月26日双方签订契约，我将房屋11间以24500元的价格出售给李林啄，当时有村委会盖章，有见证人，这些事实都存在。但我主张这个诉讼并不是李林啄本人想要起诉，而是李林啄的亲家从中挑唆。当时西房5间，其中正房3间、耳房2间，实际上这些房子已经塌陷，属危房。西房是5间，其中正房3间，石头墙，耳房2间已经塌陷，北房、南房是瓦房，北房3间、南房3间是砖墙，水泥瓦顶。签订合同后，李林啄付清了全款，我交付了房屋。卖房时是因为我的母亲得了脑血栓没钱看病，当时哥几个都有意见，所以2006-2007年间多次找中间人侯一民、王六财，称房子李林啄没住，房子也塌了，长草了，要求买回房子。但当时李林啄在外地养病，因此无法取得联系。故我起诉要求要回房子，当时李林啄没有到庭，而是找到中间人说可以跟我们和解，让我们撤诉，说可以将房屋返还我们，双方可以协商要回的价格。我们双方价格协商好后，我们将45000元交给了中间人侯一民，侯一民把钱给了李林啄，故我主张双方合同已经解除。另，直到今日李林啄也没有在此房居住过。双方合同解除后宅院由我的哥哥王清平使用，我哥哥及其儿子重新建了房屋，建成2层小楼及单元平房，分成两个院落。故李林啄所买的房屋合同已经终止，现在的房屋属于王清平的儿子王广强的。2012年诉争宅院被拆迁，王清平、王广强签订了拆迁协议。因合同已经由以上事实解除了，多年来李林啄从未向我主张过，其现起诉合同无效，与客观事实不符。另，李林啄起诉应在权利受侵害的2年内提出诉讼，2010年建的房子，到现在已经超过2年的诉讼时效。虽有买卖合同，但该合同已经超过20年了，李林啄起诉超过了诉讼时效。现房屋与李林啄没有关系，本次拆迁与李林啄无关，李林啄现在起诉缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。原审法院审理查明：1992年6月26日，王清路（卖方，甲方）与李林啄（买方，乙方）签订《卖买房契约》。双方约定，甲方将北京市门头沟区住宅西房石板房五间（三间正房、二间配房）、北房三间（砖瓦房）、南房三间（砖瓦房）共计十一间房作价24500元卖给乙方。在该契约落款处有李林啄、“王清禄”签字，公证人王荣签字，并加盖有北京市门头沟区永定镇村民委员会的印章。后李林啄支付了购房款项，王清路在《卖买房契约》下方书写了“现金已收”。房屋买卖后，李林啄并未在所购房屋长期居住。2009年12月22日，王清路向北京市门头沟区人民法院提起诉讼，要求确认其与李林啄的买卖合同无效，并要求李林啄返还房屋，其将购房款返还给李林啄。该案审理中，王清路撤回了起诉。2012年7月，王清路与北京市门头沟区永定镇人民政府签订《住宅房屋征收补偿安置协议》，双方对王清路位于北京市门头沟区永定镇62号的房屋及附属物的征收事宜达成协议。同时，王广强与北京市门头沟区永定镇人民政府签订《住宅房屋征收补偿安置协议》，双方对王广强位于北京市门头沟区永定镇66号院内1号的房屋及附属物的征收事宜达成协议，王广强获得征收补偿款1764330元，扣除支付定向安置房购房款495000元后余额为1269330元。李林啄在本案审理中主张按照王广强所获得的补偿补助款的80%要求王清路以货币方式赔偿，不再主张包括安置房在内的其他拆迁利益。本案审理中，双方均确认本案诉争房屋即为北京市门头沟区永定镇66号院内1号的房屋。证人侯一民向法院证明：“李林啄是我学生，我没见过王清路；买了之后李林啄还没有退休，一直没有住，仅堆了一些杂物”；“大概是2008、2009年，王六才说王清平退休了，想把房子收回来，后来他们之间就在谈。因李林啄身体不好，也退休了，就一直没过来当面谈。他们之间谈价格，后来谈成了，大概4.5万”；“过程是李林啄爱人小魏与房主谈的，在王六才家。后来4.5万谈妥后，王六才把4.5万元转交给我，让我给李林啄本人”；“后来我另一个学生赵健峰将钱给了李林啄”；“但收下没几天李林啄给我打电话，说他弟看到农村房屋买卖的报道，退回的钱是按照评估价而不是当初的买卖价，觉得有点儿亏了”。证人赵健峰证明：“侯一民和李林啄都是我的老师，当时侯一民说让我把钱带给李林啄，我就到侯一民家，侯一民给了我一个包，侯一民跟我说包里面是4.5万元，让我帮忙带给李林啄；我当天晚上或者第二天的晚上去的李林啄家里，将这个包给的他，我直接交给李林啄本人的，他当时也没说什么”。经法院调查核实，现李林啄退回的4.5万元在侯一民处。王清路称在其退还了李林啄4.5万元后，2010年3月，由王清路的哥哥王清平及王清平之子王广强将该院内原有房屋拆除，在院内西侧建二层小楼，原南、北房的位置建成单元平房，并将院落封顶。李林啄认可其未翻建过所购房屋。上述事实，有双方当事人陈述、《卖买房契约》、《住宅房屋征收补偿安置协议》、（2010）门民初字第264号案件卷宗复印件、证人证言等证据材料在案佐证。原审法院判决认定：李林啄与王清路就李林啄购买王清路出售的北京市门头沟区永定镇的11间房屋所签订的《卖买房契约》虽系双方当事人真实意思表示，但王清路并未提供其对上述11间房屋拥有所有权的相关证据，同时，李林啄系居民，双方的上述买卖行为涉及到农村集体土地的流转，故双方上述买卖行为应属无效。现李林啄起诉要求确认双方1992年6月26日签订的《卖买房契约》无效之诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。根据法院查明之事实，王清路一方已在与李林啄一方沟通后，通过侯一民并由侯一民委托赵健峰向李林啄退还了4.5万元，李林啄亦接收了上述款项。虽李林啄之后又将上述款项退还到侯一民处，但不可否认的是，王清路通过中间人退还给了李林啄购房款及相应补偿，并实际占有了出卖房屋。王清路退还款项以及李林啄收取款项之行为已经完成，上述行为应视为买卖双方对于合同的无效后果及相互返还达成了一致意思表示。之后，王清路的哥哥王清平及王清平之子王广强将诉争房屋进行了拆除、翻建，且在2012年由王广强就上述房屋与北京市门头沟区永定镇人民政府签订《住宅房屋征收补偿安置协议》。现李林啄在其与王清路已经对原签订的《卖买房契约》达成一致终止履行且已相互返还的前提下，要求王清路按照王广强获得的征收补偿的80%赔偿损失并返回购房款，缺乏事实及法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、李林啄与王清路于1992年6月26日签订的《卖买房契约》无效；二、驳回李林啄其他诉讼请求。李林啄不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决第二项，依法改判王清路赔偿我损失1431944元、并返还购房款24500元，以上合计1456444元。2、一、二审诉讼费用由王清路承担。上诉理由：1、我从未委托任何人就返还房款问题与王清路协商，也未给予任何人委托授权手续，所以退还4.5万元的行为不能视为双方就返还达成一致的意思表示，双方的房屋买卖合同并未终止履行。2、一审判决认定双方的房屋买卖行为因涉及农村集体土地流转而无效，但合同无效后合同缔约双方应当根据过错承担后果，赔偿对方损失，本案中，王清路系主要过错方，应当承担赔偿义务。王清路服从原审法院判决，针对李林啄的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定而签订的合同无效。宅基地属村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许违法转让。李林啄在购买房屋时系居民身份，并非诉争房屋所在地的集体经济组织成员，因此其与王清路签订的《卖买房契约》应属无效，原审法院对此所做认定正确，本院予以确认，且在本院审理过程中，双方当事人对于《卖买房契约》无效均予以认可。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案的特殊之处在于双方签订的《卖买房契约》在被认定为无效之前，双方已就终止合同及返还问题达成一致并已实际履行。根据侯一民、赵健峰等人的证言，可以认定李林啄与王清路就终止合同达成一致，李林啄将房屋返还给王清路，王清路给付李林啄4.5万元，王清路退还款项以及李林啄收取款项之行为已经完成。虽李林啄之后又将上述款项退还到侯一民处，且主张双方合同未终止，但王清路在2010年收回房屋后，对房屋进行了翻建直到2012年拆迁，在此期间李林啄并未提出异议或者主张权利，明显与常理不符。故李林啄在与王清路已经对《卖买房契约》达成一致终止履行且相互返还的前提下，无权再行要求王清路赔偿损失并返回购房款，原审法院对此所做处理正确，本院予以确认。综上所述，李林啄的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一万七千九百零八元，由李林啄负担（已交纳）。二审案件受理费一万七千九百零八元，由李林啄负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张 磊代理审判员 夏根辉代理审判员 朱文君二〇一五年十一月十二日书 记 员 舒 妍 更多数据：搜索“”来源：