（2015）邹民初字第1893号

裁判日期: 2015-11-12

公开日期: 2016-01-21

案件名称

孙玲与孙兆亮、邹平崇德商贸有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

邹平县人民法院

所属地区

邹平县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

孙玲,孙兆亮,邹平崇德商贸有限公司

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国农村土地承包法》：第五十六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四��，第二百二十六条，第二百二十七条

全文

山东省邹平县人民法院民事判决书（2015）邹民初字第1893号原告（反诉被告）孙玲，山东宏信化工股份有限公司职工。委托代理人王怡，邹平城中法律服务所法律服务工作者（特别授权��理）。委托代理人高国庆，系原告（反诉被告）孙玲之夫。（特别授权代理）。被告（反诉原告）孙兆亮，邹平崇德商贸有限公司总经理。委托代理人薛宝。（特别授权代理）。被告邹平崇德商贸有限公司。住所地邹平县黄山街道办事处高家村。法定代表人孙兆亮，总经理。委托代理人薛宝，男，汉族，系该公司职工，住邹平县（特别授权代理）。原告（反诉被告）孙玲与被告（反诉原告）孙兆亮土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月21日受理后，由原告（反诉被告）孙玲申请，依法追加邹平崇德商贸有限公司（以下简称崇德公司）为本案被告参加诉讼。后依法组成合议庭，于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙玲及其委托代理人王怡、高国庆，被告（反诉原告）孙兆亮��被告孙兆亮（反诉原告）、崇德公司的委托代理人薛宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙玲诉称，原被告系姐弟关系。2012年5月8日，原告将其从邹平县黄山街道办事处高家村民委员会租赁的场地一处，连同自己建设的房屋三间、场地围墙等设施一并出租给被告（反诉原告）孙兆亮使用，使用期限十年，租赁费每年共计16800元。合同履行期间，被告违反双方合同约定，未经原告许可，私自拆除了场地上房屋三间、围墙约五十八米、厕所二间，且拖欠原告租赁费拒不缴纳。开始原告碍于姐弟关系，不好强行解除合同。后原告多次要求被告履行合同义务支付租金，被告均以种种理由拒绝。2015年5月8日，原告无奈提出解除合同，要求被告返还租赁物，支付拖欠租金36384元，双方为此发生纠纷。被告的行为，已严重侵犯了原告的财产权益。为��护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求判令解除原被告之间的场地、房屋租赁合同；判令被告交回租赁场地及房屋，将私自拆除的建筑物恢复原貌，支付拖欠租赁费用36384元；本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）孙兆亮、崇德公司辩称，原告所诉与事实不符，原告违约在先，按照双方合同约定院外4.9亩土地原告同意由被告使用，但是原告却在该地上种植了树木，被告对该地块并未实际使用，因租赁合同全部由原告方保存，自2014年原告方即以合同到期为由强行要求被告搬离租赁地块，而且原告找到另外的租客，并对外出租。当时被告崇德公司正在生产经营期间，由于原告的行为导致被告崇德公司无法继续生产经营。被告孙兆亮一直按时交纳租金，在2015年被告孙兆亮要交纳土地承包费时原告已提前向邹平县黄山街道办事处高家村民委员会交纳了土地承包费。涉案土地租金分两部分，一部分是土地承包费，一部分是租金，土地承包费交纳给邹平县黄山街道办事处高家村民委员会。综上所述，原告违约在先，不交纳租金也并非被告本意，请求驳回原告的诉请或继续履行合同。被告（反诉原告）孙兆亮反诉称，2012年反诉原告孙兆亮与反诉被告孙玲签订场地租赁合同一份，租赁期限十年。反诉原告按期交纳租金，而反诉被告孙玲却以合同到期为由，强行将反诉原告经营的厂房大门堵住，并将反诉原告的设备拆除。反诉被告孙玲的行为致使反诉原告的生产经营无法继续经营，造成巨大经济损失。为维护反诉原告孙兆亮的合法权益，提起反诉，请求判令反诉被告孙玲停止侵害、排除妨碍并赔偿损失20000元，反诉费由反诉被告孙玲负担。原告（反诉被告）孙玲辩称，反诉原告主体不适格，原告（反诉被告）孙玲并未对被告（反诉原告）孙兆亮构成侵权，被告（反诉原告）孙兆亮无权提起反诉。原告（反诉被告）孙玲没有给被告（反诉原告）孙兆亮造成经济损失，因为被告（反诉原告）孙兆亮在租赁场地内开设的崇德公司是法人企业，具有独立的民事权利，生产经营权是该公司的民事权利，机械设备等也属于该公司的财产，而不属于被告（反诉原告）孙兆亮个人所有。被告（反诉原告）孙兆亮无权提起反诉，请求赔偿损失，且被告崇德公司自2013年开始，就停止经营至今，并无任何经济损失，原告（反诉被告）孙玲依照合同约定收回租赁物并无不当，更未给被告（反诉原告）孙兆亮本人造成经济损失，被告（反诉原告）孙兆亮提出反诉无事实和法律依据。被告（反诉原告）孙兆亮拖欠租赁费违约在先，原告（反诉被告）孙玲依照双方合同约定，可以与其解除租赁合同，要求被告（反诉原告）孙兆亮返还租赁场地房产。2012年5月8日，原告（反诉被告）孙玲将自己从邹平县黄山街道办事处高家村民委员会租赁的场地一处，连同自己建设的房屋三间、场地围墙等设施一起出租给被告（反诉原告）孙兆亮使用，使用期限至2022年5月8日，租赁费每年约16800元。租赁期间，被告（反诉原告）孙兆亮违反双方合同约定，不仅拖欠答辩人租赁费36384元，还私自拆除了场地上房屋三间、围墙约五十八米、厕所二间，严重侵犯了原告（反诉被告）孙玲的财产权益，构成了违约。原告（反诉被告）孙玲多次要求被告（反诉原告）孙兆亮支付租金，均遭其拒绝。因为碍于姐弟关系，不好强行收回出租物。2015年5月8日，原告（反诉被告）孙玲要求被告（反诉原告）孙兆亮解除合同返还租赁物，支付拖欠租金36384元，双方为此发生纠纷。综上，被告（反��原告）孙兆亮之反诉无事实和法律依据，且主体错误，请求依法驳回其反诉。原告（反诉被告）孙玲为支持其本诉诉讼请求，向本院提交以证据材料：证据1.土地承包合同复印件三份（与原件核对无异）、土地使用证复印件一份（与原件核对无异）、邹平县黄山街道办事处高家村民委员会出具的证明复印件一份（与原件核对无异）。证明2000年9月4日，原告（反诉被告）孙玲与邹平县黄山街道办事处高家村民委员会签订土地承包合同两份，原告承包了该村土地1.46亩及大坑一个约4.94亩。2010年8月份，原告又承包了与该承包地相邻土地2.66亩，同时缴纳了土地承包费用。2012年8月26日，双方对该2.66亩承包土地补签了土地承包合同一份，原告对上述土地享有使用权；证据2.场地、房屋租赁合同复印件一份（与原件核对无异）。证明2012年5月8日，原被告签订场地房屋租赁合同，约定被告租赁原告场地7.6亩、房屋三间、厕所二间、院墙约130米。按照合同约定，被告每年向原告缴纳土地租赁费有两部分组成：其中2.66亩按照每亩地1000公斤小麦价格计算，约计每年6384元，另外被告每年向原告缴纳租赁费10000元，每年租赁费共计16384元；证据3.被告（反诉原告）孙兆亮书写的欠条复印件一张（与原件核对无异）、邹平县黄山街道办事处高家村民委员会出具的收款收据复印件一张（与原件核对无异）、催告函及回执、邮递费单据各一份。证明自2013年5月8日开始，被告（反诉原告）孙兆亮拖欠原告租赁费未交，经原告多次催要，2014年6月7日被告（反诉原告）孙兆亮为原告出具欠据一张，但至今未偿还；2015年，被告仍未缴纳租赁费，原告向邹平县黄山街道办事处高家村民委员会缴纳了包括被告租赁土地在内的全��土地承包费用7084元。被告的行为已经违反了合同约定，构成了违约，原告在合理期限内也已经向被告（反诉原告）孙兆亮进行了催告；证据4.建筑合同复印件五份（与原件核对无异），工程款收据、送货清单、货款收据复印件（与原件核对无异）、人工费收据复印件（与原件核对无异）共六十二张。证明2014年10月份至今，原告在承包土地上建设了北屋两排共十间、东屋两层共十五间、传达室两间、影背墙十八米、厕所两间、大门一个，共计支付工程款约计40万元，这些建筑物除北屋十间以外其他的都在被告租赁的涉案土地上；证据5.原被告之父孙业俊出具的证明一份、孙业俊身份证复印件一份。证明原告承包场地上的西车间和南棚是被告（反诉原告）孙兆亮建设，北厂房及东楼传达室是孙玲建设，自2013年秋天孙兆亮所开设的邹平崇德商贸有限��司就停业至今，并没有给其造成经济损失；证据6.证人高某（原被告的舅舅）出庭作证证言。证明原告（反诉被告）孙玲和被告（反诉原告）孙兆亮之间的租赁合同纠纷证人给他们主持调解过。被告（反诉原告）孙兆亮欠原告（反诉被告）孙玲租赁费，经证人调解，被告（反诉原告）孙兆亮给原告（反诉被告）孙玲出具的欠条。因合同到期，原告（反诉被告）孙玲不愿意将涉案土地继续出租给被告（反诉原告）孙兆亮，被告（反诉原告）孙兆亮在租赁土地上盖了车间，原告（反诉被告）孙玲想出钱买下来，因价格有差异没有谈成。被告（反诉原告）孙兆亮就本诉部分向本院提交以下证据材料：证据1.邹平县黄山街道办事处高家村民委员会出具的收据一份、证明一份。证明经原告同意，2014年被告（反诉原告）孙兆亮所租赁的原告土地的��包费6596.80元由孙兆亮直接交纳给邹平县黄山街道办事处高家村民委员会。被告（反诉原告）孙兆亮就其反诉部分向本院提交以下证据材料：证据1.邹平县公安局黄山派出所出警证明一份、场房照片八份、场房宣传彩页一份。证明2015年7月18日被告（反诉原告）孙兆亮与原告（反诉被告）孙玲因场房租赁问题发生纠纷，原告（反诉被告）孙玲将原在厂房内部的设备移至厂房外部，并且封堵厂房大门，造成被告（反诉原告）孙兆亮无法继续生产，给被告（反诉原告）孙兆亮造成巨大经济损失。场房宣传彩页上邹平孙氏保温材料科技有限公司后来改名为邹平崇德商贸有限公司。原告（反诉被告）孙玲就反诉部分向本院提交以下证据材料：证据1.照片二十二张。证明原告并没有侵犯被告的经营权，被告在租赁的场地上开办企业，从照片的锈迹上看，该企业早就停止经营，事实情况也是这样，被告于2013年间就已经停止营业至今。况且，是被告不缴纳租赁费在前，原告于2015年5月份才给其将部分设备搬到厂区外面；证据2.山东奥星不锈钢制品有限公司出具的证明一份。证明2014年度孙兆亮开办的公司共计使用电费234元，并没有生产经营，该费用由孙玲交纳，因为租赁场地和山东奥星不锈钢制品有限公司相邻，原被告用电都从山东奥星不锈钢制品有限公司使用，直接向该公司交纳电费。被告崇德公司未向本院提交证据材料。经庭审质证，两被告对原告提交的证据1、2、3、6均无异议，对证据4有异议，主张原告在被告租赁的土地上建设了东屋、传达室，影背墙、厕所、大门，具体多少间不清楚。两被告对原告提交的5中“原告承包场地上的西车间和南棚是被告（反诉原告）孙兆亮建设，北厂房及东楼传达室是孙玲建设”无异议，对“2013年秋天孙兆亮所开设的邹平崇德商贸有限公司就停业至今”有异议，被告没有停业，营业执照也一直办理年审手续。原告（反诉被告）孙玲对被告（反诉原告）孙兆亮提交的邹平县黄山街道办事处高家村民委员会出具的收据及证明的真实性无异议，但认为这只是租赁场地的租赁费的一部分。2014年度整年的租赁费是16596.8元。2013年租赁费被告（反诉原告）孙兆亮还欠原告10000元、2014年租赁费被告（反诉原告）孙兆亮还欠原告10000元。2013年被告（反诉原告）孙兆亮也向高家村民委员会交纳了合同约定的土地承包费（吨粮款）。被告崇德公司对被告（反诉原告）孙兆亮提交的上述证据无异议。原告（反诉被告）孙玲对被告（反诉原告）孙兆亮提交的反诉部分证据的真实性无异议。主张正��为被告（反诉原告）孙兆亮自2015年5月份仍拒绝交纳租赁费用，双方发生纠纷。保温材料科技有限公司的专利申请人是原被告的父亲孙业俊，企业名称是邹平县崇德贸易有限公司，与本案被告（反诉原告）孙兆亮没有任何关系，被告（反诉原告）孙兆亮所主张的损失于法无据。从现场照片看孙兆亮所承包的厂房之外部分一直由其开设的邹平县崇德贸易有限公司堆放货物使用，并没有被告所说的“原告未将租赁物交付给被告使用”的情节。被告崇德公司对被告（反诉原告）孙兆亮提交的反诉部分的证据无异议。被告（反诉原告）孙兆亮、崇德公司对原告（反诉被告）孙玲提交的反诉部分证据1、2本身无异议，但主张崇德公司并没有停产。本院认为，原告（反诉被告）孙玲提交的本诉部分六组证据及被告（反诉原告）孙兆亮提交的本诉部分证据即邹��县黄山街道办事处高家村民委员会出具的收据及证明客观真实，相互印证，予以确认，作为本案有效证据使用。原告（反诉被告）孙玲对被告（反诉原告）孙兆亮提交的反诉部分证据的真实性无异议，被告（反诉原告）孙兆亮、崇德公司对原告（反诉被告）孙玲提交的反诉部分证据1、2的本身无异议，对原告（反诉被告）孙玲及被告（反诉原告）孙兆亮提交的反诉部分的证据本院均予以确认。经审理查明，2000年9月4日，原告（反诉被告）孙玲与邹平县黄山街道办事处高家村民委员会签订承包合同两份，约定原告（反诉被告）孙玲承包该村土地1.46亩及大坑一个约4.94亩，1.46亩土地承包期限为50年，4.94亩大坑承包期限为30年。2010年8月份，原告又承包了邹平县黄山街道办事处高家村民委员会土地2.66亩，2012年8月26日，双方对该2.66亩承包土地补签了土地承包合同一份，约定土地承包年限自2012年10月1日起至2050年10月1日止；承包费按每年每亩1000公斤小麦价格计算。2012年5月8日，原告（反诉被告）孙玲与被告（反诉原告）孙兆亮签订土地租赁合同一份，约定原告（反诉被告）孙玲将位于邹平县黄山街道办事处高家村东南角7.6亩（院墙内土地2.66亩、院墙外土地4.94亩）土地使用权及地上建筑物、构筑物等出租给被告（反诉原告）孙兆亮使用；租赁期限自2012年5月8日起至2022年5月7日止；租金交纳方式，先付租金后用地，院内2.66亩土地租赁费按邹平县黄山街道办事处当年公布的小麦价计算，按每亩1000公斤计算，剩余土地租赁费每年10000元，租赁费于每年5月7日交纳；被告（反诉原告）孙兆亮违约原告（反诉被告）孙玲有权解除合同。在合同履行期间，被告（反诉原告）孙兆亮在所租赁的上述土地上建设约1270平方钢结构车间，处理了��面，并修建水泥路一条。自2014年10月至今原告（反诉被告）孙玲在被告（反诉原告）孙兆亮所租赁的上述土地上新建东屋十五间、传达室两间、影背墙十八米、厕所两间、大门一个。后被告（反诉原告）孙兆亮拆除了原告（反诉被告）孙玲建设的院墙十八米及小北屋三间。2014年被告（反诉原告）孙兆亮所租赁的土地2.66亩承包费6596.80元原本应交给原告（反诉被告）孙玲，后经原告（反诉被告）孙玲同意，由孙兆亮将该费用直接交纳给邹平县黄山街道办事处高家村民委员会，扣除该费用外，被告（反诉原告）孙兆亮还拖欠原告（反诉被告）孙玲两年租赁费20000元，双方之间为此产生矛盾，在原被告舅舅高某的协调下，由被告（反诉原告）孙兆亮为原告（反诉被告）孙玲出具欠20000元（2013年-2014年）土地使用费的欠条一份。2015年被告（反诉原告）孙兆亮仍未��时向原告交纳租赁费，被告（反诉原告）孙兆亮所租赁土地应向邹平县黄山街道办事处高家村民委员会交纳的部分租赁费由原告（反诉被告）孙玲交纳。由于被告（反诉原告）孙兆亮不缴纳租赁费，原告（反诉被告）孙玲于2015年5月份将崇德公司的部分设备搬到厂区外面。因被告（反诉原告）孙兆亮拖欠租赁费，原告（反诉被告）孙玲于2015年8月6日向被告（反诉原告）孙兆亮发函催告限其于2015年8月20日支付拖欠租赁费并恢复租赁场地上建筑物，逾期将与其解除租赁合同。被告（反诉原告）孙兆亮于2015年8月7日签收了该催告通知。2015年7月18日，原告（反诉被告）孙玲与被告（反诉原告）孙兆亮因涉案土地租赁问题产生争执，邹平县黄山街道办事处高刘村石月红向邹平县公安局黄山派出所报警，因被告（反诉原告）孙兆亮表示自行协商处理，公安机关未再进行处理。另查明，原告（反诉被告）孙玲与被告（反诉原告）孙兆亮系姐弟关系。被告（反诉原告）孙兆亮系被告崇德公司的法定代表人，崇德公司的设备占用了涉案租赁土地。至本案法庭辩论终结前，被告（反诉原告）孙兆亮欠付原告（反诉被告）孙玲涉案土地租赁费25600元，双方对此均无异议。因索要租赁费双方形成纠纷，致原告（反诉被告）孙玲诉至本院。本案审理过程中，被告（反诉原告）孙兆亮认为原告（反诉被告）孙玲强行将其经营的厂房大门堵住，并将其设备拆除，给其造成损失，提起反诉，请求判令原告（反诉被告）孙玲停止侵害、排除妨碍并赔偿损失20000元。本院认为，原告（反诉被告）孙玲与被告（反诉原告）孙兆亮签订的土地租赁合同真实有效，双方均应按合同约定行使权利，履行义务。被告（反诉原告）孙兆亮拖欠原告（反诉被告）孙玲土地租赁费25600元，双方对此均无异议，故原告（反诉被告）孙玲催要租赁费，被告（反诉原告）孙兆亮理应支付。因被告（反诉原告）孙兆亮拖欠土地租赁费构成违约，且经原告催告后仍未支付，故原告（反诉被告）孙玲要求与被告（反诉原告）孙兆亮解除土地租赁合同并判令被告返还租赁场地及房屋、恢复租赁土地原貌符合双方合同约定及法律规定，应予支持。被告崇德公司设备占用原告（反诉被告）孙玲土地，被告崇德公司也有义务返还原告（反诉被告）孙玲土地及房屋。庭审中被告（反诉原告）孙兆亮提起反诉，要求被告孙玲停止侵害、排除妨碍并赔偿其损失20000元，但未提交充分有效证据证实，对其反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）孙玲与被告（反诉原告）孙兆亮于2012年5月8日签订的土地租赁合同；二、被告（反诉原告）孙兆亮于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）孙玲租赁费25600元；三、被告（反诉原告）孙兆亮、邹平崇德商贸有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告（反诉被告）孙玲租赁场地及房屋并恢复租赁土地原貌；四、驳回原告（反诉被告）孙玲其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）孙兆亮反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元，由原告（反诉被告）孙玲负担270元，被告（反诉原告）孙兆亮、邹平崇德商贸有限公司负担440元。反诉案件受理费300元，减半收取150元，由被告（反诉原告）孙兆亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审　判　长　　王桂香人民陪审员　　陈玉金人民陪审员　　王　燕二〇一五年十一月十二日书　记　员　　邢珊妹关注公众号“”