（2015）乌中民四终字第1239号
裁判日期: 2015-11-12
公开日期: 2015-11-27
案件名称
徐荣江与新疆腾亿房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乌中民四终字第1239号上诉人（原审原告）：徐荣江，男，1967年4月11日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托代理人：王来江，新疆渭疆律师事务所律师上诉人（原审被告）：新疆腾亿房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市。法定代表人：张汝仙，该公司执行董事。委托代理人：李保红，新疆保力律师事务所律师。上诉人徐荣江、上诉人新疆腾亿房地产开发有限公司（以下简称腾亿房产公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月7日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月30日、2015年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人徐荣江的委托代理人王来江，上诉人腾亿房产公司的委托代理人李保红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年11月26日，徐荣江与腾亿房产公司签订《商品房预售合同》，约定由徐荣江购买腾亿房产公司开发建设的水磨沟区安居南路×××号第×栋×单元×××号房屋，房屋总价款为1282278.65元。腾亿房产公司应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付徐荣江使用。该合同对逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的违约责任约定为：合同继续履行的，按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，徐荣江依约交纳了全部房款。2014年3月12日，徐荣江办理了所购房屋的入住手续。另查，2013月8月1日，腾亿房产公司电话通知徐荣江交付房屋，徐荣江未前往腾亿房产公司办理交接手续。原审法院认为：徐荣江与腾亿房产公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定的内容全面履行自己的义务。本案中徐荣江在合同履行中已完成了交纳全部房款之合同义务，腾亿房产公司负有按合同约定的交付期限即2012年12月30日前，向徐荣江交付已验收合格的房屋的义务。腾亿房产公司逾期交付房屋事实存在，其理应按合同约定向徐荣江支付相应的违约金。徐荣江自认在2013年8月1日即接到腾亿房产公司电话通知入住，但未按通知时间办理入住，应视为房屋已交付。徐荣江虽主张接到通知后未前往办理入住手续的原因是腾亿房产公司不能提供验收合格证明，但徐荣江要求其提供验收合格证明的前提，是先履行前往腾亿房产公司办理入住手续之义务，故对徐荣江此意见不予采信。原审法院确认腾亿房产公司应支付违约金的期限为2012年12月31日至2013年8月1日。至于腾亿房产公司关于进入冬季，不具备施工条件的辩解理由并不属于法定不可抗力情形，原审法院不予采信。原审法院遂判决：新疆腾亿房地产开发有限公司支付徐荣江违约金54881.53元（1282278.65元×2‱×214天）。上诉人徐荣江不服一审判决上诉称：双方签订的《商品房预售合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，而原审判决以我在2013年8月1日接到腾亿房产公司通知入住的电话而未办理入住为由即视为房屋已交付，该认定没有法律依据。电话通知违反合同约定，腾亿房产公司未履行合同告知义务，原审判决对腾亿房产公司自2013年8月2日至2014年3月11共222天的违约事实不予认定，属认定事实不清，适用法律错误。故请求二审法院撤销原审判决，改判腾亿房产公司支付2012年12月31日至2014年3月11日期间的逾期交房违约金111814.70元。上诉人腾亿房产公司针对徐荣江的上诉答辩称：双方签订的合同中虽约定是书面通知交付房屋，但我公司于2013年8月1日电话通知徐荣江入住，已履行了通知的义务，不应拘泥于通知的形式。徐荣江在接到通知后未能如期办理入住，我公司不应承担在此时间之后的违约责任。徐荣江要求我公司承担2013年8月2日至2014年3月11日期间的逾期交房违约责任没有事实根据，其上诉请求不能成立，请求二审法院依法予以驳回。上诉人腾亿房产公司不服一审判决上诉称：我公司与徐荣江于2012年11月26日签订《商品房预售合同》中约定34天内即2012年12月30日前交付房屋。签订合同时涉案房屋尚未建成，且乌鲁木齐市已进入冬季休工期，无法施工，涉案房屋根本不可能按照合同约定期限交付。徐荣江在明知涉案房屋不能完工的情况下签订合同，未提出任何异议。徐荣江存在过错。且合同约定的违约金过高，已超出实际损失的3倍。我公司认可的逾期交房时间是2013年5月19日至2013年8月1日，共74天，原审判决认定我公司逾期交房214天的事实认定错误，适用法律不当。请求二审法院撤销一审判决，依法改判我公司支付逾期交房违约金18977.72元或将案件发回重审。上诉人徐荣江针对腾亿房产公司的上诉答辩称：自2012年12月31日至2013年8月1日，腾亿房产公司逾期交房214天的事实清楚，（2014）水民三初字第620号民事判决书和（2015）乌中民四终字第427号民事判决书已确认相应事实。腾亿房产公司在2013年8月1日电话通知我入住，其通知方式违反双方合同约定，我有权拒绝接房。合同约定逾期交房的违约金为日万分之二，该约定是双方真实意思表示，与人民银行公布的贷款利率相比，该违约金约定并不高，故腾亿房产公司的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回腾亿房产公司的上诉请求，支持我的上诉请求。经本院二审查明事实与原审判决认定事实一致。二审另查明：腾亿房产公司于2014年5月30日向乌鲁木齐市水磨沟区人民法院提起诉讼，请求将其与徐荣江于2012年11月26日签订的《商品房预售合同》中约定的交房日期“2012年12月30日”变更为“2013年12月30日”。乌鲁木齐市水磨沟区人民法院作出（2014）水民三初字第620号民事判决，驳回腾亿房产公司的诉讼请求。腾亿房产公司不服该判决，向本院提起上诉。本院作出（2015）乌中民四终字第427号民事判决，驳回上诉，维持原判。2013年6月28日，位于乌鲁木齐市水磨沟区安居南路802号鸿瑞豪庭7号楼（即涉案房屋所在楼栋）经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘查单位五方验收合格。上述事实，有《商品房预售合同》、票据、（2014）水民三初字第620号民事判决书、（2015）乌中民四终字第427号民事判决书、竣工质量验收意见表、当事人陈述及一、二审法庭审理笔录等证据附卷佐证。本院认为：徐荣江与腾亿房产公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，应为有效，双方当事人均应按照合同约定内容履行各自的义务。徐荣江已履行了交纳全部房款的合同义务，腾亿房产公司应按照合同约定履行向徐荣江交付房屋的义务。双方合同中约定交房时间为2012年12月30日，腾亿房产公司认为该交房时间有误，涉案房屋不可能在该时间交付，徐荣江对合同签订存在过错。本院审查后认为，根据生效的（2014）水民三初字第620号民事判决书及（2015）乌中民四终字第427号民事判决书所认定的事实，腾亿房产公司请求将合同约定的交房时间变更为2013年12月30日的诉讼请求不能成立，故腾亿房产公司在本案中提出的该上诉理由亦不能成立，本院不予采信。2013年6月28日，涉案房屋所在楼栋经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘查单位五方验收合格，双方当事人签订的《商品房预售合同》中约定出卖人书面通知买受人办理房屋交付手续，腾亿房产公司于2013年8月1日电话通知徐荣江办理房屋入住手续，该通知方式虽不符合双方合同约定的方式，但通知的目的是告知买受人办理房屋入住的时间，现徐荣江对腾亿房产公司通知其于2013年8月1日办理涉案房屋的入住手续的事实并无异议，即其对涉案房屋在2013年8月1日可办理入住的事实已知悉，故电话通知的方式达到了通知的目的，腾亿房产公司已履行了通知入住的义务。徐荣江因自身原因未按该通知时间办理入住，原审判决据此认定2013年8月1日视为涉案房屋已交付，该认定并无不当。从2012年12月31日至2013年8月1日，腾亿房产公司逾期交房214天，其应承担相应的违约责任。腾亿房产公司辩称合同约定的违约金过高，但其提交的证据不足以证明其事实主张，本院对腾亿房产公司该上诉理由不予采信，对腾亿房产公司请求改判其支付74天逾期交房违约金18977.72元的上诉请求不予支持。徐荣江主张2013年8月2日至2014年3月11日期间的逾期交房违约金，因该期间未办理入住系徐荣江自身原因所致，故徐荣江的上诉请求亦不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2395.37元（徐荣江已预交1223.33元、新疆腾亿房地产开发有限公司已预交1172.04元），由上诉人徐荣江负担1223.33元，由上诉人新疆腾亿房地产开发有限公司负担1172.04元。本判决为终审判决。审 判 长 兰 莉代理审判员 柳 燕代理审判员 冯 宁二〇一五年十一月十二日书 记 员 何润轩 更多数据：