（2015）彭法民初字第03733号
裁判日期: 2015-11-12
公开日期: 2015-12-22
案件名称
彭水县博瑞物业管理有限责任公司与谢鹏程物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
彭水苗族土家族自治县人民法院
所属地区
彭水苗族土家族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭水县博瑞物业管理有限责任公司,谢鹏程
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第二十二条第一款，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）彭法民初字第03733号原告彭水县博瑞物业管理有限责任公司。住所地：本县汉葭街道沙沱社区（丽豪大厦）。组织机构代码：55675847-4。法定代表人严莉，系该公司经理。委托代理人周大猛，重庆市彭水县江南法律服务所法律工作者（特别授权代理）。委托代理人冯江飞，重庆市彭水县江南法律服务所法律工作者（一般授权代理）。被告谢鹏程，男，1977年8月14日出生，汉族，居民。原告彭水县博瑞物业管理有限责任公司（以下简称博瑞物业公司）诉被告谢鹏程物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月22日受理后，依法由代理审判员陈栋良适用小额诉讼程序独任审判，于2015年11月9日公开开庭进行了审理。原告博瑞物业公司的委托代理人周大猛、被告谢鹏程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告博瑞物业公司诉称：2013年6月1日，原告与重庆美翔房地产开发有限公司、重庆美翔物业服务有限公司就江城美景小区物业服务共同协商，最终达成协议由重庆美翔物业服务有限公司服务的江城美景小区委托由原告接管，并签订了《江城美景前期物业管理协议书》，从此原告对被告所在的小区进行物业服务。2015年6月1日，该小区业主委员会与原告签订了《江城美景物业服务合同》。从2014年7月1日至2015年7月31日，被告拖欠原告物业管理服务费、共用公摊水电费共计826元，原告要求被告缴纳上述费用，但被告拒绝缴纳。据此，原告诉至本院，请求判决：由被告支付原告物业管理服务费、共用公摊水电费共计826元。本案案件受理费由被告负担。原告博瑞物业公司为支持其诉讼请求，出示了以下证据：1、博瑞物业公司的组织机构代码证、营业执照、法定代表人身份证明；2、商品房买卖合同；3、前期物业服务合同；4、业主临时公约；5、江城美景前期物业管理协议书，江城美景前期物业服务合同；6、催收通知书及送达回执；7、欠费明细清单。被告谢鹏程辩称：我与原告不存在物业服务合同关系，故原告没有权利向我收取物业服务费。原告的物业服务存在很多不到位的地方，小区的很多问题现在依然没有得到解决。被告谢鹏程未出示证据。经审理查明：重庆美翔房地产开发有限公司系本县绍庆街道滨江社区江城美景小区的开发商。2010年4月1日，重庆美翔房地产开发有限公司与重庆美翔物业服务有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定由重庆美翔房地产开发有限公司委托重庆美翔物业服务有限公司对江城美景小区进行物业管理，住宅的物业服务费用为0.6元／㎡，商业楼的物业服务费用为0.8元／㎡。《前期物业服务合同》第二十六条还约定：“本合同的期限自2010年4月1日起至2013年12月31日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。”在重庆美翔房地产开发有限公司制定的业主临时公约中，也对物业管理服务费作出了约定，即住宅的物业服务费用为0.6元／㎡，商业楼的物业服务费用为0.8元／㎡，同时约定业主应承担共用公摊水电费每月10元。在江城美景小区业主与重庆美翔房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中，第二十一条约定：“甲方应向乙方出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应详细阅读有关前期物业服务和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。”2013年6月1日，重庆美翔房地产开发有限公司作为甲方、重庆美翔物业服务有限公司作为乙方、博瑞物业公司作为丙方，三方共同签订了一份《江城美景前期物业管理协议书》，该协议书约定，甲方重新选聘丙方作为江城美景的前期物业服务企业，乙方不再担任江城美景的前期物业服务企业。根据此协议，博瑞物业公司从2013年6月1日起开始对江城美景进行物业服务。2015年6月1日，绍庆街道滨江社区江城美景业主委员会作为甲方，与作为乙方的博瑞物业公司签订了《江城美景物业服务合同》，合同约定由博瑞物业公司对江城美景提供物业服务，价格为住宅的物业服务费用为0.6元／㎡，商业楼的物业服务费用为0.8元／㎡，共用公摊水电费每月每户10元。被告谢鹏程系××小区××号楼××的业主，其房屋性质为住宅，其房屋建筑面积为81.55㎡，其每月应缴纳物业管理服务费和共用公摊水电费共计58.93元。2014年7月1日至2015年7月31日期间，被告谢鹏程未缴纳物业管理服务费和共用公摊水电费，共计欠费13个月，共计欠费金额为766.09元。2015年7月15日，原告博瑞物业公司向被告谢鹏程邮寄了催收通知书。此外，原告还在小区公告栏张贴过催收通知书。上述事实，有原、被告当庭出示的证据以及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案是一起物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2013年6月1日，重庆美翔房地产开发有限公司、重庆美翔物业服务有限公司、博瑞物业公司三方签订了《江城美景前期物业管理协议书》；2015年6月1日，该小区业主委员会又与博瑞物业公司又签订了《江城美景物业服务合同》。据此，博瑞物业公司从2013年6月1日起至今一直对江城美景小区具有物业管理权，有权对江城美景小区提供物业管理服务，因此作为江城美景小区业主应当向博瑞物业公司按月缴纳物业管理服务费。故对被告称其与原告没有形成物业服务合同关系的辩称理由，与本院审理查明的事实不符，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，原告博瑞物业公司于2015年7月15日向被告谢鹏程邮寄了催收通知书，又在小区公告栏张贴了催收通知书，故被告谢鹏程应缴纳2014年7月1日至2015年7月31日期间的物业管理服务费和共用公摊水电费766.09元（13月×58.93元／月）。对被告辩称小区物业服务不到位的理由，因其未提供证据支持，故本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，以及《最高人民法院关于﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：一、被告谢鹏程于本判决生效后立即支付原告彭水县博瑞物业管理有限责任公司2014年7月1日至2015年7月31日期间的物业管理服务费和共用公摊水电费共计766.09元；二、驳回原告彭水县博瑞物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告彭水县博瑞物业管理有限责任公司已预交25元），减半收取为25元，由被告谢鹏程负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决确定的义务，不自觉履行的，当事人可以申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从分期履行期间的最后一日起计算。代理审判员 陈栋良二〇一五年十一月十二日书 记 员 向星宇 更多数据：