（2015）乌中民四终字第1185号
裁判日期: 2015-11-12
公开日期: 2015-11-27
案件名称
刘爱平与段玉顺房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乌中民四终字第1185号上诉人（原审被告）：刘爱平，女，1963年10月17日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。委托代理人：柴继伟，新疆恒瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：段玉顺，男，1939年5月5日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。委托代理人：刘毅，新疆同创律师事务所律师。上诉人刘爱平因房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2015）天民三初字第359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月7日公开开庭审理了本案。上诉人刘爱平的委托代理人柴继伟、被上诉人段玉顺及其委托代理人刘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：刘爱平系段玉顺的儿子段志明（已于1999年去世）的妻子。2014年10月28日，刘爱平与段玉顺签订《房产转让合同书》四份，约定段玉顺向刘爱平转让其位于乌鲁木齐市天山区翠泉路678号的四套房屋（原房产证号分别为：2005055086、2005055077、2005055082、20050550**），每套房屋转让款20万元。上述合同中对付款时间、付款方式、交付时间、违约责任等均未作约定，合同签订后，刘爱平亦未按照合同约定向段玉顺支付房款。其中，本案所涉的房产（2005055072）位于翠泉路678号4栋1层，建筑面积68.29平方米，修建于1982年，产权已于2014年10月29日从段玉顺名下变更登记至刘爱平名下。2015年4月13日，刘爱平诉至法院。庭审中，段玉顺陈述其到房产局签字属实，但刘爱平告知其是去办理盖房手续而非办理过户手续。另，根据段玉顺、刘爱平于2015年2月25日的通话录音显示，刘爱平在通话中一直向段玉顺陈述房屋如何分配以及办理盖房手续的问题，但对房屋已过户至刘爱平名下只字未提。原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”本案中，段玉顺在其与刘爱平的《房产转让合同》上签字属实，但根据庭审查明的事实，一、段玉顺作为已有76岁高龄的老人，在办理房屋过户手续过程中，并未有相关程序或者刘爱平来明确告知段玉顺此为房屋过户以及过户会发生的法律后果；二、合同签订后，刘爱平并未有依合同约定向段玉顺支付房款的行为，并且刘爱平对其辩称与段玉顺约定“段玉顺将房屋卖给刘爱平，刘爱平翻修涉案房屋并每年给段玉顺3万元生活费，段玉顺有居住使用权”的陈述，未能举证；三、在房屋已过户至刘爱平名下后，刘爱平与段玉顺的通话过程中，始终未提及房屋产权的问题，而是一直在陈述房屋分配以及办房手续的问题，与常理不符。综合上述三点，原审法院认为，段玉顺在办理涉案房产过户过程中，存在重大误解，故对段玉顺请求撤销其与刘爱平于2014年10月28日签订的《房产转让合同书》的诉讼请求，予以支持。原审法院判决：撤销段玉顺与刘爱平于2014年10月28日签订的《房产转让合同书》（原房产证号：20050550**）。上诉人刘爱平不服原审判决上诉称：原审法院依据一份录音证据认为本案中涉及的四套房屋在买卖及过户程序中存在重大误解，该录音证据效力具体体现在谈话内容中只涉及房屋分配及房屋翻盖问题，没有谈到过户问题，该证据形成的时间系段玉顺自述，无证据证明该录音证据形成在买卖合同签订之后。即便该录音证据在签订买卖合同之后形成，但是刘爱平在购买房屋之后原本就约定由刘爱平翻修，但段玉顺有居住使用的权利，在这种情况下，即使刘爱平与段玉顺谈话涉及到分配及翻盖，也不能证明存在重大误解。段玉顺自行前往房产管理部门办理房屋过户，房产手续办理过程中，询问当事人是否愿意办理过户手续是必备内容，原审法院认为没有人向段玉顺核实是否办理过户，无依据。段玉顺签订买卖合同、自行到房产管理部门办理过户手续，从生活常识而言，不可能存在重大误解情形发生。本案涉及的房屋比较破败且房龄较长，因段玉顺没有能力翻新房屋，故双方在签订房屋买卖合同时约定由刘爱平出资翻盖，段玉顺有居住使用权，如双方能履行本案的合同，对双方均有利。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求依法改判原审判决。被上诉人段玉顺答辩称：我不同意对方的上诉理由。我在原审中除提交录音证据外，还提交了房产档案等其他证据形成了证据链，可以证明我的主张。我没有与刘爱平约定房屋买卖及房屋卖给刘爱平后由其翻修。事实上是刘爱平的儿子带我去房产局，没有人在办理过程中告诉我办理的内容和法律后果。我从未同意将房屋卖给刘爱平和过户到刘爱平名下。请求驳回上诉，维持原判。经本院审理查明事实与原审法院认定事实一致。另查明：关于涉案房屋，段玉顺系在孙子（刘爱平之子）的陪同下与刘爱平在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心签订《房产转让合同书》。上述事实的认定有房产证、房产转让合同书、房产档案、录音资料、当事人陈述及一、二审庭审笔录等证据在卷为证。本院认为：《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第七十一条规定：行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本院认为，涉案房屋的《房产转让合同书》系在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心签订，对于签订《房产转让合同书》的行为，段玉顺主观上认为系办理其房屋翻建的相关手续，而非向刘爱平转让房屋。虽乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心并非办理房屋翻建手续的行政部门，但段玉顺作为一名76岁的老人，且其是在家人即儿媳刘爱平及孙子的陪同下一同前往乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心，段玉顺不足以对行政部门的职能作出准确认知。段玉顺并没有向刘爱平转让房屋的意思，在双方的谈话录音中，也是关于房屋翻建的事项，这与段玉顺所述其认为要办理房屋翻建手续的事实相一致。刘爱平认为《房产转让合同书》系双方真实意思表示，未能举证证明双方就房屋买卖相关事项在签订合同之前或签订合同时关于合同内容已协商一致，并且在《房产转让合同书》中，除合同价款外，合同未对付款时间、付款方式、交付时间、违约责任等出卖人与买受人的基本权利义务等基本内容进行约定，且《房产转让合同书》签订后房产过户至刘爱平名下，刘爱平并未向段玉顺支付房款及其在一审答辩中所称的每年3万元生活费，上述事实显然不符合房屋买卖合同的基本内容，有悖常理，且已造成段玉顺的损失。综上，段玉顺在与刘爱平签订《房产转让合同书》的过程中，对其行为的性质产生了错误认识，其主观上并不存在向刘爱平转让房屋的意思表示，签订《房产转让合同书》的后果与段玉顺的意思相悖，故段玉顺在与刘爱平签订《房产转让合同书》的过程中存在重大误解，段玉顺请求法院撤销该《房产转让合同书》，符合法律规定，应予支持。刘爱平的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费70元（刘爱平已预交），由刘爱平负担。本判决为终审判决。审 判 长 黎 剑审 判 员 王 宏代理审判员 黄淑梅二〇一五年十一月十二日书 记 员 杨鹏飞 搜索“”