（2015）沈铁西民小字第01340号
裁判日期: 2015-11-11
公开日期: 2016-07-06
案件名称
沈阳舒惠物业管理有限公司诉石建国物业服务合同纠纷一案一审判决书
法院
沈阳市铁西区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
文书内容沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈铁西民小字第01340号原告沈阳舒惠物业管理有限公司，住所地：沈阳市铁西区虹桥路36号。法定代表人卜昭敏，系该公司经理。委托代理人刘善琨，系该公司工作人员。被告石建国，男。原告沈阳舒惠物业管理有限公司诉被告石建国物业服务合同纠纷一案，本院2015年5月28日立案受理后，依法由审判员张伟担任审判长与代理审判员温权国和代理审判员王明珠组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告沈阳舒惠物业管理有限公司委托代理人刘善琨、被告石建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳舒惠物业管理有限公司诉称，原告是依法成立的物业管理公司，依物业管理委托合同约定，原告从2008年10月31日开始对罗曼春天进行物业服务与管理。被告系园区业主，房屋地址为沈阳市铁西区兴华南街（罗曼春天小区）85-2号5-2-2，建筑面积88.44平方米，被告一直享受原告提供的物业服务，但自2010年12月1日至2015年5月1日未缴纳物业费，原告多次催缴，被告拒不交纳，为维护园区的正常秩序，维护广大交费业主以及被告自身的权利，诉至法院，要求被告支付物业费4687元，由被告承担本案诉讼费。被告石建国辩称，原告主体不适格，是天阳物业在管理园区。物业不尽管理义务，不作为，保洁周期长，垃圾满地。物业这几年的服务有瑕疵不到位，我家房屋自打入住以来一直漏水导致墙皮脱落，新房验房的时候验收员也知道哪里漏水，我多次协调维修，到现在也没有按照我的要求去做，导致我后来不交了。我家北屋漏水严重。我想反诉他了，去年也给我们起诉了，我也想反诉了。阻挠我们成立业主委员会。服务方面做的不到，没有24小时的安保巡逻。保安就是开个车门。我家丢失了一台自行车。房屋损失很严重。我都有照片为证。我找到经理，经理说他们只管收钱不管维修。去年曾经和我协调一次，要给我修房子，要求我交一年物业费。今年又说过了5年了不给我修理了。后来我自己也找人修理了，但是不彻底。乱停车都占用了消防通道,影响休息和安全。房屋超过五年，维修基金不给启动。经审理查明：被告石建国系沈阳市铁西区兴华南街“罗曼春天”住宅小区业主，其所有房屋位于沈阳市铁西区兴华南街85-2号5-2-2、建筑面积88.44平方米。2008年7月10日原告与沈阳鼎盛房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定原告自2008年10月31日起至2018年10月31日为罗曼春天小区提供物业服务，住宅物业服务费1元/平方米/月。前期物业服务合同对原告的服务内容与质量进行了约定。另查明，被告于2013年购买的山地车于2014年5月6日丢失。上述事实，有原被告陈述笔录、原告提供的前期物业服务合同复印件、资质证书复印件、维修单复印件和被告提供的照片等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与沈阳鼎盛房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照物业服务合同约定履行各自义务。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区建设的质量、房屋建筑质量、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。关于被告提出的原告已经撤园诉讼主体不符的抗辩主张，因其没有提供相应证据加以证明，故本院不予支持。关于被告提出房屋漏水的抗辩主张，因房屋漏水多与屋建筑质量有关，与本案非同一法律关系，故本诉不予处理。关于被告提出的阻扰该小区成立业主委员会的抗辩主张，业主委员会的成立与否与原告没有关联，本院对此抗辩主张不予支持。关于被告提出的自行车丢失的问题，通过被告提供的报警登记表等证据可以确定自行车丢失的事实，自行车的丢失与被告的管理存在瑕疵可能有一定的关联，但没有必然的因果关系，故只宜对原告当年度物业费进行一定的减免。由于物业公司所提供物业服务具有普遍性、综合性、长期性特点，而被告所提供照片证据具有即时性特点，被告提供的证据还不足以认定原告在提供物业服务过程中其他部分有重大违约之处。综合本案实际情况，确定被告向原告支付2010年12月1日至2015年4月30日期间被告应交纳物业服务费4638元[（1元/平方米/月×41月×88.44平方米）+（1元/平方米/月×12月×88.44平方米×70%）]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告石建国于本判决生效后十日内给付原告沈阳舒惠物业管理有限公司2010年12月1日至2015年4月30日期间的物业服务费合计4638元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告沈阳舒惠物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由被告石建国承担人民币45元，原告沈阳舒惠物业管理有限公司自行承担人民币5元。（原告已垫付，被告直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决数额部分依法交纳上诉费后，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 张 伟代理审判员 王明珠代理审判员 温权国二〇一五年十一月十一日书 记 员 宋 雪本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 关注微信公众号“”