（2015）足法民初字第00990号
裁判日期: 2015-11-11
公开日期: 2015-12-30
案件名称
重庆平顶物业管理有限公司与李小进物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市大足区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆平顶物业管理有限公司,李小进
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零九条，第一百一十四条第一款
全文
重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2015）足法民初字第00990号原告：重庆平顶物业管理有限公司（组织机构代码67335182-5），住所地重庆市大足区龙岗街道办事处国梁路6号某小区3幢A单元30层2号。法定代表人：李红，总经理。委托代理人：罗加斌，男，1961年8月11日出生，汉族，重庆市大足区人，系该公司职工。委托代理人：张誉川，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。被告：李小进，女，1982年2月6日出生，汉族，重庆市大足区人。原告重庆平顶物业管理有限公司（以下简称平顶物业公司）与被告李小进物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月15日受理后，依法由代理审判员曾子情独任审判，于2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告平顶物业公司委托代理人罗加斌、张誉川，被告李小进到庭参加了诉讼，原告平顶物业公司法定代表人李红经本院合法通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平顶物业限公司诉称：原告与2008年11月、2010年4月与重庆富士达房地产开发有限公司签订前期物业管理服务合同，到期后原告又于2011年8月、2012年9月与某小区业主委员会签订物业服务合同，由原告为其小区提供物业服务。合同于2014年8月31日到期，之后，原告仍然为该小区提供服务至2014年10月30日，被告却不按合同约定交纳物业管理费，截止2014年10月30日，被告欠原告物业管理费、公摊费3412元，经原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，根据法律规定，特起诉来院，请求判决：1、被告立即支付物业管理费、公摊费3412元，并按业委会签订的物业管理委托合同日万分之五给付违约金；2、本案诉讼费用由被告负担。后，原告变更诉讼请求，自愿放弃主张2011年9月1日之前因被告拖欠物业管理费（不包括公摊用能费）所产生的违约金，且将违约金变更为以其每季度所欠物业服务费为基数，从应缴物业服务费之季度末开始至2014年10月30日止，按照每天万分之五支付违约金。被告李小进辩称：被告是2011年买的房子，随即入住的某小区，入住后被告没有交过物业费，2011年以前的物业费应该由前业主交纳。小区是开放式小区，也没有什么绿化，被告不知道有物管公司服务，所以没有交物业费，后来因为房子漏水，停在门禁里面的摩托车被盗，二楼楼梯窗户采光口被封导致楼梯间黑暗等等问题，被告就没有交纳物管费。经审理查明：被告李小进系重庆市大足区龙岗街道办事处国梁路某小区某号楼某号业主，该物业面积为133.33平方米。庭审中，被告李小进辩称其于2011年购得此房产，并于2011年入住，但未向本院提交证据证明。2010年4月23日，原告平顶物业公司与富士达开发公司签订《大足某小区前期物业服务合同》，约定由原告平顶物业公司为富士达开发公司开发的原大足县某小区已开发房屋提供物业服务；对于物业服务费用，合同第六条第二款第1项约定：住宅／0.35元／月.平方米；对于物业服务费用的交费时间，合同第七条约定：业主应于2009年元月1日起交纳物业服务费用，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内在物管办公室履行交纳义务。合同第十九条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三（此处“千”与“三”为刮擦后手填）的标准支付违约金。合同期限为2009年元月1日起至2011年4月30日止。2011年8月10日，原告平顶物业公司与大足某小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同第十八条约定：委托管理期限为1年，自2011年8月10日起至2012年8月9日时止；合同第十九条约定：每季度的第一个月为缴费时间；合同第二十二条约定：1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米多层为0.35元／平方米，公摊每户每月10元；4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按总额应交管理费的3‰交纳滞纳金。2012年9月1日，原告平顶物业公司与大足某小区业主委员会签订《某小区物业管理合同》，合同第十八条约定：委托管理期限为2年，自2012年9月1日起至2014年8月30日时止；合同第十九条约定：每季度的第一个月为缴费时间；合同第二十二条约定：1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元（多层）交纳，公摊用能费每月每户暂定5元／月；4、业主或和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起按总额应交管理费的3‰交纳违约金。从2011年8月起，原告平顶物业公司一直为被告所在小区提供物业服务，实际服务至2014年10月30日。被告李小进从2010年3月起至2014年10月止未交相关费用。经平顶物业公司催收未果，现起诉请求法院，并提出上述诉讼请求。本院所确认的上述事实，有当事人陈述，原告提供的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、资质证书、《大足某小区前期物业服务合同》二份、《物业管理委托合同》、《某小区物业管理合同》、召开业主大会的通知、关于某小区老区物业管理费调价的公示、通知、物业服务成本预算书、业主征询表等证据材料在卷，经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，其合同效力及于物业管理区域内的所有业主，被告李小进作为大足某小区业主，应当遵守物业管理合同的约定。原告平顶物业公司提供的证据，证明其已履行了物业服务的基本职责，被告李小进拖欠物业服务费用的行为，违背有关法律规定和物业服务合同的约定，应承担相应的民事责任。被告李小进为重庆市大足区某小区某号楼某号房屋（多层）业主，物业面积为133.33平方米，原告平顶物业公司于2010年4月23日与富士达开发公司签订的《大足某小区前期物业服务合同》，其物业服务费均约定为每月0.35元／平方米，合同实际履行期限为2009年1月至2011年8月，在这期间，被告李小进每月应当支付的物业服务费为133.33平方米×0.35元／月.平方米=46.67元，鉴于原告主张被告每月应当支付的物业服务费为46.64元，本院予以确认，即被告李小进在此期间所欠物业服务费累计为46.64元／月×18月=839.52元。根据2011年8月10日签订的《物业管理委托合同》，其物业服务费约定为每月0.35元／平方米，合同实际履行期限为2011年9月至2012年8月，共计12个月，因此，在这期间，被告李小进每月应当支付的物业服务费为133.33平方米×0.35元／月.平方米=46.67元，鉴于原告主张被告每月应当支付的物业服务费为46.64元，本院予以确认，即被告李小进在此期间所欠物业服务费累计为46.64元／月×12月=559.68元。原告平顶物业公司于2012年9月1日与大足某小区业主委员会签订的《某小区物业管理合同》，其物业服务费约定为每月0.50元／平方米，合同实际履行至2014年10月30日止，共计26个月，因此，在这期间，被告李小进每月应当支付的物业服务费为133.33平方米×0.50元／月.平方米=66.67元，鉴于原告主张被告每月应当支付的物业服务费为66.66元，本院予以确认，即被告李小进在此期间所欠物业服务费累计为66.66元／月×26月=1733.16元。物业服务费共计3132.36元，原告主张3132元，符合法律规定，本院予以支持。原告起诉要求被告支付公摊费56个月，每个月5元，合计280元，由于二份《大足某小区前期物业服务合同》未对公摊费进行约定，故本院对2011年8月10日之前的公摊费主张不予支持，《物业管理委托合同》和《某小区物业管理合同》中约定公摊用能费为5元／月，故，公摊用能费应从2011年8月10日起计算至2014年10月30日止，为：21天÷30天×5元／月＋38月×5元／月=193.5元。关于违约金，根据合同约定并结合原告自愿将违约金调整为每季度所欠物业服务费为基数，按日万分之五计算的诉求，本院认为，原告的诉求并未加重被告的负担，符合法律规定以及备案合同内容的约定，故本院予以支持，本院按照被告每季应交物业管理费的金额为基数并从该季度末起，按日万分之五计付。本案中，原告主张由被告支付从2011年9月1日起至2014年10月30日期间被告所欠物业管理费（不包括公摊用能费）所产生的违约金的请求，结合原告的主张，被告李小进当对其在2011年9月1日至2012年8月30日的欠费46.64元／月×12月=559.68元，以其每季度所欠物业服务费46.64元／月×3月=139.92元为基数，从应交物业服务费之季度末开始至2014年10月30日止，按照每天万分之五支付违约金。对被告李小进在2012年9月1日至2014年10月30日的欠费66.66元／月×26月=1733.16，以其每季度所欠物业服务费66.66元×3月=199.98元为基数，从应交物业服务费之季度末开始至2014年10月30日止，按照每天万分之五支付违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告李小进在本判决生效后十日内给付原告重庆平顶物业管理有限公司物业服务费3132元、公摊费193.5元，共计3325.5元；对被告李小进在2011年9月1日至2012年8月期间所欠物业服务费，以其每季度所欠物业服务费139.92元为基数，从应交物业服务费之季度末开始至2014年10月30日止，按照每天万分之五支付违约金；对被告李小进在2012年9月1日至2014年10月30日期间所欠物业服务费，以其每季度所欠物业服务费199.98元为基数，从应交物业服务费之季度末开始至2014年10月30日止，按照每天万分之五支付违约金；二、驳回原告重庆平顶物业管理有限公司其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告李小进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 曾子情二〇一五年十一月十一日书 记 员 邓茹双 来自：