（2015）渝三中法民终字第01057号

裁判日期: 2015-10-09

公开日期: 2015-11-25

案件名称

何杰,雷小林与重庆星坤房地产开发有限公司房屋买卖合��纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第三中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

重庆市第三中级人民法院民事判决书（2015）渝三中法民终字第01057号上诉人（一审原告）：何杰，男，1975年9月24日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。上诉人（一审原告）：雷小林，女，1977年4月1日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托代理人：杨帮国，重庆万忠律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：重庆星坤房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵区新城区聚龙大道188号，组织机构代码59053593-6。法定代表人：谌俊宇，董事长。委托代理人：曾颢，男，1974年8月11日出生，汉族，重庆星坤房地产开发有限公司职工，住四川省成都市锦江区。委托代理人：周夏志，重庆圣石牛律师事务所律师。上诉人何杰、雷小林因与被上诉人重庆星坤房地产开发有限公司（以下简称星坤房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2015）涪法民初字第02284号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员贺付琴担任审判长，与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2013年1月，星坤房地产公司作为甲方与作为乙方的何杰、雷小林签订《重庆市商品房买卖合同》约定：乙方购买甲方开发建设的位于重庆市涪陵新城区太白大道8号红星国际广场A5号楼31-1室住宅，房屋为预售商品房、清水房；房屋价款353136元，乙方应在2014年1月4日支付首付款133136元，剩余房款22万元向银行申请按揭贷款；甲方应于2014年12月27日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；��乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担；并对面积确认及面积差异处理、甲方逾期交房的违约责任、乙方逾期付款的违约责任、办理产权登记、保修责任等事项进行了约定。同时双方签订《关于巴蜀中学教育的特别约定》，该约定载明：“二、入读起始时间。入读时间于2014年9月（涪陵巴蜀中学招收新生）起”；“四、相关政策规定……（二）特殊情况处理……乙方理解并同意，如甲方在与重庆巴蜀中学校合作办学过程中出现不可抗力或国家法律政策或政府部门审批等非甲方原因造成合作办学开学迟延的，乙方不追究甲方的法律责任”；“本合同中的所有条款均由双方经过充分协商一致，双方已经完全知晓并理解本合同全部内容，双方对本合同内容不存在任何争议；双方��认在签订本合同时已特别注意合同中设计的免除或者限制其责任的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明，双方一致认可本合同内容不存在显失公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意思表示，双方在签订合同时已特别慎重，本合同双方签字、盖章后生效。”双方均在《重庆市商品房买卖合同》及《关于巴蜀中学教育的特别约定》签名并捺印或签章。合同签订后，何杰、雷小林按照约定缴纳首付款项、办理银行按揭借款手续并按约定归还借款本息。2014年秋，何杰、雷小林之子何玉婷就读于重庆市涪陵第十六中学校2017级7班。2014年11月15日，重庆万忠律师事务所杨帮国律师通过邮政特快专递，向星坤房地产公司发出（2014）渝万律函50号律师函，以涪陵巴蜀中学未在2014年9月如期开学，致使何杰、雷小林购房的合同目的无法实现为由，请求解除何杰、雷��林与星坤房地产公司签订的上述商品房买卖合同。2014年12月，星坤房地产公司通过邮政特快专递，向何杰、雷小林发出接房通知书，何杰、雷小林于2014年12月23日签收。2015年2月2日，星坤房地产公司向重庆万忠律师事务所杨帮国律师发出针对（2014）渝万律函50号律师函的复函，不同意解除该商品房买卖合同。何杰、雷小林遂起诉至一审法院，请求确认其于2014年11月15日发出的关于解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的（2014）渝万律函50号律师函合法有效。经一审法院释明，何杰、雷小林明确放弃在本案中对合同解除后返还购房款等事项提出诉讼请求。一审法院另查明：星坤房地产公司成立于2012年2月27日。2012年12月8日，重庆市涪陵区新城区管理委员会与重庆合正房地产开发有限公司签署涪陵新城区《巴蜀中学及配套项目投资合作框架协议书》，约定重��市涪陵区新城区管理委员会同意重庆合正房地产开发有限公司成立星坤房地产公司进行“巴蜀中学及配套项目”开发建设；重庆市涪陵区新城区管理委员会确保最迟于2013年4月完成供地；土地交付之日起三个月内开工建设学校部分；并对政策支持、违约责任进行约定。2014年11月4日，重庆市涪陵区公共资源交易中心与星坤房地产公司签订《国有建设用地使用权出让成交确认书》，星坤房地产公司取得新城区太乙门居委二、五组国有建设用地使用权，并约定“根据涪陵区规划局《建设用地规划条件》（渝规涪李条件函（2014）0029号要求，须配建一所不小于48个班的重庆市市级公立重点初中学校”。2014年11月10日，重庆市涪陵区国土局与星坤房地产公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，星坤房地产公司取得涪陵巴蜀中学建设用地，星坤房地产公司随即进行巴蜀中学��配套项目建设。星坤房地产公司一审辩称：何杰、雷小林与我公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，何杰、雷小林购房主要目的是居住，我公司已按合同约定履行合同义务，没有出现合同约定的解除条件。我公司于2014年11月17日收到律师函后，及时回复不同意解除合同，双方合同未予解除。涪陵巴蜀中学无法及时开学是政府相关职能部门未能按约定提供建校用地所致，在《关于巴蜀中学教育的特别约定》中明确约定，出现因不可抗力或国家法律政策或政府部门审批等非甲方原因造成学校开学迟延的，乙方不予追究甲方的法律责任。基于该约定，我公司应予免责，请求驳回何杰、雷小林的诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。何杰、雷小林与星坤房地产公司自愿签订《重庆市商品房买卖合同》及《��于巴蜀中学教育的特别约定》，依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。对当事人订立合同之目的，不应当只按一方当事人期待实现的合同目的进行解释，而应按与合同无利害关系的理性第三人通常理解的合同目的进行解释，且目的解释不应导致对合同当事人合法权益的不当侵犯或与法律法规相冲突。本案中，何杰、雷小林与星坤房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，何杰、雷小林享有依法取得重庆市涪陵新城区太白大道8号红星国际广场A4号楼8-5室所有权的权利，同时应履行支付购房款的义务；星坤房地产公司依法享有收取购房款的权利，同时应履行交付房屋并办理产权登记的义务。故本案所涉商品房买卖合同目的应通常理解为，何杰、雷小林有权取得房屋所有权，星坤房地产公司有权收取购房款；何杰、雷小林购房时，期待其子女可如期就读涪陵巴蜀中学属实，但从双方同时签订的《关于巴蜀中学教育的特别约定》进行综合考量，何杰、雷小林对涪陵巴蜀中学在2014年9月是否能如期开学招收新生应有明确认知，何杰、雷小林主张其子未能入读涪陵巴蜀中学致使其购房的合同目的无法实现，对该理由不予采信；星坤房地产公司举证证明了系因相关职能部门的原因导致迟延供应学校建设用地，对该抗辩理由予以采信；虽然《关于巴蜀中学教育的特别约定》中约定“乙方理解并同意……乙方不追究甲方的法律责任”系由星坤房地产公司提供的合同范本，也未以字体加黑加粗方式予以特别提示，但该约定明确载明“本合同中的所有条款均由双方经过充分协商一致……是双方协商一致的真实意思表示，双方在签订合同时已��别慎重，本合同双方签字、盖章后生效。”且何杰、雷小林对其所签名及捺印予以确认，故应认定该约定系何杰、雷小林的真实意思表示，何杰、雷小林认为该约定系星坤房地产公司拟定的格式条款、非何杰、雷小林真实意思表示，该约定无效的理由不能成立。综上，何杰、雷小林以涪陵巴蜀中学迟延开学系星坤房地产公司违约且该违约行为致使何杰、雷小林不能实现合同目的为由，主张享有法定解除权的理由不能成立，对其认为商品房买卖合同已通过发出律师函通知星坤房地产公司后即已解除的主张不予支持。诉讼中，何杰、雷小林确认星坤房地产公司在约定交房期限届满前已通知何杰、雷小林接房，故应认定星坤房地产公司已按合同约定履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第九十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第六十五条、第一百四十八条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：驳回何杰、雷小林的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由何杰、雷小林负担。何杰、雷小林不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持其诉讼请求。主要事实和理由为：1.我于2015年2月26日向一审法院递交起诉状，该院于2015年4月14日才受理本案，违背了《中华人民共和国民事诉讼法》关于收到起诉状后7日内应作出是否立案决定的规定；同时，因本案的审理结果与重庆市涪陵区新城区管理委员会有利害关系，而审理本案的涪陵区人民法院李渡法庭的办公地点位于重庆市涪陵区新城区，该庭审判人员应全部回避而未回避，故本案一审程序严重违法。2.我购买本案诉争房屋的目的不仅是为了取得房屋所有权，另一主要目的是为了子女能于2014年9月入读涪陵巴蜀中学。星坤房地产公司以承诺子女能于2014年9月入读涪陵巴蜀中学作为销售房屋的营销手段，且诉争房屋的价格远远高于同期同类房屋价格，现因涪陵巴蜀中学未能于2014年9月如期开学，导致我的合同主要目的不能实现，我有权解除合同。3.《关于巴蜀中学教育的特别约定》是星坤房地产公司提供的格式条款，星坤房地产公司也没有向我尽到特别提示和告知义务，该约定应认定为无效。星坤房地产公司答辩称：何杰、雷小林的上诉事实和理由均不能成立，请求依法维持一审判决。二审中，何杰、雷小林向本院提交如下证据：证据1.《重庆市商品房买卖合同》2份，拟证明与本案诉争房屋相同地段的房屋价格远低于诉争房屋的价格��证据2.《巴渝都市报》简报复印件5页，拟证明星坤房地产公司将诉争房屋定义为“学区房”，何杰、雷小林购买房屋的主要目的是子女能够就读涪陵巴蜀中学；以及涪陵巴蜀中学已于2013年3月23日动工，其建设不需要政府部门审批。星坤房地产公司质证认为：对证据1的真实性无异议，但该证据涉及的两份商品房买卖合同的房屋建筑面积每平方米价格为3800元至3900元，诉争房屋建筑面积每平方米价格为四千多元，二者差异不大；影响房屋价格的因素很多，该证据与本案没有关联性。证据2系复印件，对其真实性有异议；现诉争房屋所在地的确建有涪陵巴蜀中学，我公司的宣传不存在欺诈。本院经审核后认为，双方对证据1的真实性均无异议，对其予以确认；但由于证据1仅包含两个样本，尚不足以证明与本案诉争房屋相同地段的房屋价格均远低于诉争房屋的价格，亦不足��证明二者之间的价格差异系诉争房屋为“学区房”导致。星坤房地产公司虽认为证据2系复印件，对其真实性持有异议，但该证据内容均来自公开的网络搜索，星坤房地产公司并未对之提出反证，故对该证据的真实性予以确认，但星坤房地产公司于2014年11月10日方通过与重庆市涪陵区国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》取得涪陵巴蜀中学建设用地使用权，故该证据不能达到何杰、雷小林关于涪陵巴蜀中学的建设不需要政府部门审批的证明目的。本院二审查明：一审的庭审笔录中载明审判员已向当事人告知申请回避的权利，但何杰、雷小林明确答复其不申请回避。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：本案一审审理程序是否合法，是否存在应发回重审的情形；何杰、雷小林于2014��11月15日发出的关于解除《重庆市商品房买卖合同》的律师函是否产生合同解除的法律效力。关于争议焦点一：依据现行法律规定，法院在收到起诉状之日起七日内未立案不属于严重违反法定程序应当发回重审的情形，因此该上诉理由不能成立。上诉人何杰、雷小林在一审庭审中明确表示不申请回避，实际上亦未提出回避申请；现上诉人也未提出充分的理由以及证据证明本案有《中华人民共和国民事诉讼法》规定的审判人员必须回避的情形存在，故一审程序合法，并不存在违反《中华人民共和国民事诉讼法》关于回避的相关规定的情形。关于争议焦点二：首先，按照通常理解，购买商品房的主要目的在于取得房屋的所有权，即通过支付对价获得房屋的占有、使用、收益和处分的权利。从本案诉争房屋的“学区房”定位和何杰、雷小林之子处于学龄阶��的情形来看，不排除何杰、雷小林有通过购房实现其子女入读涪陵巴蜀中学的主观目的，但该目的不应认定为合同的主要目的，在合同双方未对合同主要目的作出特别约定的情况下，仍应按照通常理解来认定合同的主要目的。其次，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》并未约定在涪陵巴蜀中学未能于2014年9月如期开学的情况下何杰、雷小林享有合同的解除权。相反，双方签订的《关于巴蜀中学教育的特别约定》明确载明“乙方理解并同意，如甲方在与重庆巴蜀中学校合作办学过程中出现不可抗力或国家法律政策或政府部门审批等非甲方原因造成合作办学开学迟延的，乙方不追究甲方的法律责任。”现查明，按照《巴蜀中学及配套项目投资合作框架协议书》的约定，相关政府部门应在2013年4月完成涪陵巴蜀中学供地，但重庆市涪陵区公共资源交易中心、重庆市涪陵区国土局于2014年11月4日、11月10日才与星坤房地产公司签订《国有建设用地使用权出让成交确认书》和《国有建设用地使用权出让合同》，至此星坤房地产公司方取得涪陵巴蜀中学建设用地，导致涪陵巴蜀中学未能如期开学，该情形符合《关于巴蜀中学教育的特别约定》载明的免除星坤房地产公司责任的约定。再次，合同自由原则是合同法的基本原则，在不违反法律规定的情况下，应尊重当事人的意思自治。《关于巴蜀中学教育的特别约定》系对双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的补充，何杰、雷小林理应对约定内容负有注意义务。同时，该约定载明“本合同中的所有条款均由双方经过充分协商一致，……是双方协商一致的真实意思表示，双方在签订合同时已特别慎重，本合同双方签字、盖章后生效。”何杰、雷小林在紧随其后的位置上签名捺印予以确认，故��关于巴蜀中学教育的特别约定》应系双方当事人的真实意思表示，合法有效，何杰、雷小林主张该约定无效的理由不能成立。最后，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”当事人单方解除合同须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的条件，因本案不具有《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十四条规定的情形，故何杰、雷小林不享有合同解除权，则其发出的解除合同通知不能达到解除合同的目的。综上，何杰、雷小林的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（��）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人何杰、雷小林负担。本判决为终审判决。审　判　长　　贺付琴审　判　员　　陈江平代理审判员　　郭玉梅二〇一五年十月九日书　记　员　　石　佳关注公众号“”