（2015）乌中民四终字第1064号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-10-22
案件名称
务梦兵与寇月林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
寇月林,务梦兵
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乌中民四终字第1064号上诉人（原审被告）：寇月林，男，1956年2月24日出生，回族，住昌吉市。委托代理人：马德清，新疆同创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：务梦兵，男，1976年10月5日出生，汉族，住乌鲁木齐市。委托代理人：钟建刚，新疆崇德律师事务所律师。上诉人寇月林因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月5日公开开庭审理了本案。上诉人寇月林及其委托代理人马德清，被上诉人务梦兵的委托代理人钟建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年10月22日，务梦兵与寇月林签订房屋租赁合同，约定务梦兵租赁寇月林位于乌鲁木齐市天津路1栋324号（一至三层）房屋，建筑面积840平方米；该房屋用途为商用；租赁期限自2013年10月22日至2016年10月22日；房屋年租金为170000元，每年递增一万元，2013年170000元，2014年180000元，2015年190000元；务梦兵应于本合同生效之日向寇月林支付租金170000元，租金按年结算，由务梦兵于每年的10月22日前交给寇月林，否则寇月林有权单方面解除合同；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半个月通知对方，经双方协商后终止合同；但是如因国家建设、政府或开发商征收拆迁此房屋等情形时，寇月林有权单方面终止合同，一般应提前半个月通知务梦兵。因征收拆迁给务梦兵造成的（如装修等一切与此房屋有关的投入）经济损失寇月林不予赔偿，务梦兵应配合寇月林及时搬走，否则视为违约；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年租金的5%作为违约金；务梦兵逾期未交付租金的，每逾期一日，寇月林有权按月租金的5%向务梦兵加收滞纳金；因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。合同签订当日，务梦兵向寇月林交付房屋租赁费58000元，寇月林在双方租赁合同背面注明收到租赁费的事实，2013年11月4日，务梦兵向寇月林的银行卡中汇入100000元租赁费，庭审中，双方确认，第一年的房屋租赁费务梦兵已向寇月林付清。租赁期内，务梦兵将租赁的房屋进行装修，用于经营宾馆使用，2014年9月，务梦兵收到拆迁公司的通知要拆除其租赁的房屋，后租赁房屋被拆除。本案审理中：务梦兵和寇月林均明确表示无法对租赁房屋的装修损失及务梦兵的营业损失达成一致的意见，务梦兵申请对已拆除房屋内的装修损失及宾馆的营业损失进行评估，法院依法委托鉴定机构对上述两项损失进行评估。评估结论认定务梦兵租赁房屋的装修损失为287268元，营业损失为716819.12元。法院依法向务梦兵和寇月林送达了鉴定结论，双方对鉴定结论均未提出异议。寇月林认为装修损失中应当再扣除折旧损失70000元；务梦兵对该部分的鉴定结论予以认可。对营业损失的鉴定结论，双方均予以认可。庭审中，务梦兵变更诉讼请求，要求将撤销务梦兵与寇月林之间于2013年10月22日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，变更为解除务梦兵与寇月林之间于2013年10月22日签订的房屋租赁合同，寇月林明确表示不需要答辩期。庭审中，务梦兵撤回要求寇月林支付鉴定费24500元的诉讼请求。原审法院认为：寇月林租赁给务梦兵的房屋已经拆除，双方间的合同已经事实上无法继续履行，故务梦兵要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。对于务梦兵主张的装修损失，寇月林辩称鉴定结论中应当再扣除70000元装修折旧费。寇月林对其辩称理由未出示证据证明其扣减辩称理由合法性，法院对寇月林的该项辩称理由不予采信。故务梦兵要求寇月林赔偿装修损失287268元的诉讼请求，法院予以支持。务梦兵主张的营业损失376819.12元（716819.12元-两年房租340000元），寇月林辩称两年的房租按照合同规定应为370000元，务梦兵少扣减30000元，其同意支付扣减后的金额。务梦兵明确表示其未将两年租赁费的递增在营业损失中扣减，同意寇月林的辩称理由。依据双方的租赁合同，寇月林的该项辩称理由，符合双方约定，法院予以采纳。故务梦兵要求寇月林赔偿营业损失的诉讼请求，法院予以支持，但金额应为346819.12元。务梦兵撤回要求寇月林支付鉴定费的诉讼请求，意思表示真实，符合法律规定，法院予以准许。原审法院遂判决：一、解除务梦兵与寇月林于2013年10月22日签订的房屋租赁合同；二、寇月林赔偿务梦兵装修损失287268元；三、寇月林赔偿务梦兵营业损失346819.12元。上诉人寇月林不服一审判决上诉称：一审代我出庭的委托代理人不是我授权的委托代理人，其认可的事实不应被采信。我与对方签订合同时明确告知其租赁的房屋有可能被征收，并在合同中约定如遇征购，我不承担补偿责任，且被上诉人所称的装修损失亦不真实，故我不应承担赔偿损失的责任，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审提出的诉讼请求。被上诉人务梦兵答辩称：上诉人承诺租赁期限3年，基于此我才承租了涉案房屋。事实上上诉人早与开发商谈过拆迁的问题，上诉人存在欺诈行为。开发商给上诉人的拆迁补偿费用中已包含停业补偿和装修补偿，因此上诉人应对我承担赔偿责任。一审法院委托相关机构做了损失评估，上诉人在一审中对该鉴定报告亦没有提出异议，现上诉人称我主张的损失不真实没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。经本院二审查明事实与原审判决认定事实一致。上述事实的认定，有房屋租赁合同、银行打款凭证、收条、鉴定结论、询问笔录、当事人陈述及一、二审庭审笔录等证据附卷佐证。本院认为：寇月林与务梦兵签订的合同约定“征收拆迁给务梦兵造成的装修等一切与此房屋有关的经济损失寇月林不予赔偿”，故寇月林上诉认为依照该合同约定内容，其不应赔偿务梦兵的损失费用。本院审查后认为，在一审庭审中，寇月林的特别授权委托代理人明确表示同意赔偿务梦兵的损失费用。寇月林虽辩称一审代其出庭的委托代理人未经其本人授权，委托代理人认可的事实不应被采信，但本院查明一审庭审时，寇月林的委托代理人持有寇月林出具的特别授权委托书，而当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认，故寇月林的该上诉理由不能成立，本院不予采信。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十二条第一款规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。双方合同虽有征收拆迁给务梦兵造成的装修等一切经济损失寇月林不予赔偿的约定，但一审庭审中，寇月林认为务梦兵主张赔偿装修损失287268元的数额过高，尚应扣减装修折旧费70000元，因此可以确定寇月林自认务梦兵的装修损失为217268元，对此部分装修损失费用寇月林应予赔偿。寇月林同意赔偿务梦兵营业损失，但认为扣减两年的房租应是370000元而不是340000元，务梦兵主张的营业损失376819.12元，还少扣减30000元房租，原审判决已采信寇月林的该抗辩意见，予以扣减30000元房租，本院对此部分予以维持。综上，本院对寇月林的部分上诉请求予以支持，对一审判决关于装修损失的判项予以纠正。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第412号民事判决第一、三项即：“一、解除务梦兵与寇月林于2013年10月22日签订的房屋租赁合同；三、寇月林赔偿务梦兵营业损失346819.12元”；二、变更乌鲁木齐市新市区人民法院（2015）新民三初字第412号民事判决第二项即：“寇月林赔偿务梦兵装修损失287268元；”为：寇月林赔偿务梦兵装修损失217268元。以上寇月林应付务梦兵款项合计564087.12元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审请求标的为688587.12元，核定给付金额为564087.12元，占请求标的82%，一审案件受理费10685.87元（务梦兵已预交），由寇月林负担8762.41元，务梦兵负担1923.46元；本案二审请求标的为634087.12元，核定给付金额为564087.12元，占请求标的89%，二审案件受理费10140.87元（寇月林已预交），由寇月林负担9025.37元，务梦兵负担1115.50元。装修损失鉴定费4500元（务梦兵已预交），由寇月林负担3403元，务梦兵负担1097元；营业损失鉴定费20000元（务梦兵已预交），由寇月林负担9676元，务梦兵负担10324元。本判决为终审判决。审 判 长 兰 莉代理审判员 柳 燕代理审判员 冯 宁二〇一五年十月九日书 记 员 何润轩 关注微信公众号“”