（2015）荔民初字第620号

裁判日期: 2015-10-09

公开日期: 2015-11-29

案件名称

洪昕与覃迅燕、诸葛丛军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

荔浦县人民法院

所属地区

荔浦县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

广西壮族自治区荔浦县人民法院民事判决书（2015）荔民初字第620号原告洪昕。委托代理人张凌学，广西中园律师事务所律师。（特别授权）被告覃迅燕。被告诸葛丛军。二被告共同委托代理人成天柱，广西昶明律师事务所律师。（特别授权）原告洪昕诉被告覃迅燕、诸葛丛军房屋租赁合同纠纷一案。本院2015年4月23日立案受理后，依法组成由审判员陈德兰担任审判长、审判员廖德英、人民陪审员陆正义组成的合议庭，于2015年8月3日公开开庭进行了审理。代书记员韦明耀担任记录。原告洪昕及其委托代理人张凌学、二被告共同委托代理人成天柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪昕诉称，2013年7月30日，原、被告签订《门面房租赁合同》，约定将被告所有的位于荔浦县荔城镇滨江新区市政大楼背二十号门面房一至二楼（含阁楼）租赁给原告使用，从2013年8月21日至2023年8月21日止，租金第一年每月4500元，由第二年起每年递增4%，每六个月付一次，水电费由原告承担。同时特别约定“租赁期间，甲方（被告）应负责房屋主体结构的正常维修，如委托乙方（原告）代行维修，费用由甲方承担，若甲方拖延或不作委托维修造成房屋毁损，造成乙方损失的由甲方赔偿，其室内的各种设施（包括门窗）维修费用均由甲方承担（协议第八条）。租赁期间，甲乙均不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建要收回房屋，必须提前五个月书面通知乙方；如甲方违约，除退回押金外另赔偿违约金捌万元，并赔偿不足部分损失，如乙方违约不得要求返回押金，并赔偿不足部分损失（协议第十一条）。协议还约定了其他事项。协议签订后，原告对房屋进行了装修，共花去装修款83688元，并支付押金20000元，租金和水电费也按协议支付给了被告，租金已支付2015年2月21日。从2014年10月上旬开始，原告租赁房屋用于经营的酒吧墙面自上而下大面积渗水，影响原告经营使用，原告立即打电话通知了被告要求尽快解决，可被告只是口头答应，没有行动，致使渗水从二楼楼面到二楼吧台柱子，往下到厕所、排水道，再到一楼墙体招牌，地面长期积水损坏了装修和经营环境，原告从2014年10月上旬到11月底不停电话催促被告，被告也没有采取措施，到11月30日才带人来看了一下后进行简单维修，但没有效果，渗水越来越严重，从二楼到一楼，从墙体到地面，全是渗水和积水，严重破坏了原告的装修和整个酒吧环境，无法营业，从2014年12月6日开始，只能停止营业，阁楼也无法使用。为尽快恢复营业，原告一直主动和被告沟通要求履行维修义务，但其一直不再采取措施，也不表态同意委托原告进行维修，除了2014年12月12日带人来看了现场外，一直也不再采取措施，致使原告至今无法恢复营业，损失严重，原告向被告提出从2015年2月开始暂缓交纳下期租金，被告也表示同意，从2015年1月起被告也不再拿水电费用票据来向原告收取。《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十四条规定“有下列情况之一的，当事人可以解除合同…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其它违约的行为致使不能实现合同的…”。第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。原告认为，原告所租房屋的主体结构是由被告负责维修的，且渗水是由三楼沿墙体往下渗到二楼再到一楼的，被告没有按协议认真履行自己的装修义务，致使原告的酒吧从2014年12月6日开始就无法营业，装修也被渗水损坏无法再使用，改作他用也需全部装修，原告租赁房屋的目的已不能实现。故原告诉至法院要求：1、判决解除原、被告于2013年7月30日签订的《门面房租赁合同》；2、要求被告退回原告押金20000元；3、被告赔偿原告违约金80000元；4、被告赔偿原告装修款66950元；5、本案诉讼费由被告承担。原告对其主张在举证期限内提供如下证据证实：1、门面房屋租赁合同一份、当事人房产证复印件及身份证复印件一份。证实：（1）合同双方身份信息、租赁房产权信息、合同合法有效；（2）租赁期限、房租数额、双方权利义务等约定；（3）违约责任约定、违约解决途径等。2、被告租房押金收条两张。证实原告已依约向被告交纳了押金20000元。3、2014年11月到2015年4月15日，租赁房严重渗水，酒吧受到损坏情况照片34张。证实（1）租赁房严重渗水的情形、时间跨度；（2）渗水是从二楼上面往下渗透的；（3）由于租赁房严重渗水造成装修和酒吧环境受到严重破坏，租赁房无法使用，原告的酒吧无法营业。4、销售清单、出库单、收款收据、收条等票据24张。证实原告装修租赁房开支情况，总装修款66950元。5、原告租赁房渗水情况催告情况说明一份。证实租赁房渗水情况，原告多次催告被告维修情况。6、原告和张良建与被告通话记录二份。证实原告和张良建通过电话多次及时催告被告维修的情况。二被告共同辩称，原告的诉讼请求、事实和理由没有法律依据，当事人陈述的基本情况为：2014年12月份，原告通知被告诸葛丛军说房屋存在渗水情况，被告诸葛丛军前往查看，发现二楼角落有巴掌大渗水，原告要求被告立即维修，被告立即寻找维修人员前来检查，由于三楼也为被告物业，故被告未作分析立即对三楼厕所采取维修措施，之后原告电告被告要求解除合同，2015年春节前后，原告停止交纳租金，坚持要求与被告解除租赁合同，并要求被告退还押金20000元；2015年6月，被告收到原告起诉状，方知原告租赁房屋存在所谓的大面积渗水、漏水、滴水，原告声称是由于房屋主体结构损坏导致，所以符合解除合同条件，被告认为原告的诉讼请求在事实上没有相关证据证明，在法律上及合同约定上均不符合法律规定，故请求法院驳回原告诉讼请求。二被告对其辩解主张在举证期限内未提供证据证实。本院于2015年7月24日下午召集原、被告双方到场进行现场勘查测量照片、测量数据一组。经过开庭举证、质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，对证据6的真实性、合法性无异议，但不能证明原告目的，对证据3、4、5的真实性、合法性有异议，同时不能证明原告目的。原、被告双方对本院于2015年7月24日下午召集原、被告双方到场进行现场勘查测量照片、测量数据一组的真实性、合法性无异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，因被告对原告提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，本院对其证明力予以确认；对本院现场勘查测量的真实性、合法性予以确认，对能够证实本案的事实予以采信；对原告提供的证据3与本院现场勘查测量有相吻合之处，本院在认定事实方面作为参考，对其真实性予以确认；对原告提供的证据4、5，因不具备证据的真实性、合法性、关联性，本院对证明力不予确认；对原告提供的证据6的真实性、合法性予以确认，并根据双方在《门面房租赁合同》中约定的权利义务，原告欲以此证实其通过电话多次及时催告被告维修的事实予以确认。根据本案证据及庭审笔录，本院依法确认以下法律事实：2013年7月30日，原告（承租方，乙方）、被告（出租方，甲方，二被告系母子）双方签订一份《门面房租赁合同》，双方在合同中主要明确约定如下内容：一、被告将位于荔浦县荔城镇滨江A区市政大楼背二十号门面房一至二楼（含阁楼）租赁给原告使用。租赁期限十年，从2013年8月21日至2023年8月21日。租金第一年每月4500元，由第二年起每年递增4%，每六个月付一次，如有拖欠按拖欠额每日租金数额的违约金，如遇特殊情况，允许延长15天支付租金。被告应提供水、电供应，水电费由原告按供水供电部门收费标准付给被告；二、合同生效后，原告应向被告交付押金20000元（不计利息），合同期满退回。承租期内原告在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可以进行装饰装修，期满不续租，其装修材料由原告自行处理，若拆除其费用由原告处理并恢复原貌。租赁期间，未经被告同意，不得将房屋租给第三方或改变用途。被告应负责房屋主体结构的正常维修，如委托原告代行维修，费用由被告承担，若被告拖延或不作委托维修造成房屋毁损，造成原告损失的由被告赔偿。其室内的各种设施（包括门窗）维修费用均由原告承担；三、租赁期间，双方均不得借故解除合同，如被告因改建、扩建要收回房屋，必须提前五个月书面通知原告；如被告违约，除退回押金外另赔偿违约金捌万元，并赔偿不足部分损失，如原告违约不得要求返回押金，并赔偿不足部分损失。在合同签订前后，原告分别以定金、押金方式共交纳了20000元给被告诸葛丛军，双方在合同中将此约定为押金。合同签订后，原告对承租房屋进行了经营酒吧的风格装修后营业，并按合同约定给付租金至2015年2月21日。2014年10月上旬，原告发现其酒吧厕所排水道有渗水现象，便告知被告诸葛丛军要求维修。之后，渗水现象趋于严重，导致原告承租的一、二楼及阁楼均出现渗水，影响并在一定程度上破坏了原告酒吧的装修面貌。对于渗水维修工作，被告未能采取及时有效的维修措施。在2014年10月至2015年4月，原告多次用电话与被告诸葛丛军联系。2015年3月2日发信息给被告诸葛丛军，信息内容为“房东我也不想新年大头打电话你将这个事了我也是腻完了天天墙上发霉掉那些霉粉下来反正就是什么时候搞好就什么时候才算房租了从去年开始出现问题的时候我一直做了记录的再这样下去我已经没有信心继续再租用下去了什么时候搞好什么时候再算房租”。被告诸葛丛军对此信息未作回应。原告于2015年4月23日诉至本院要求：一、解除双方于2013年7月30日签订的《门面房租赁合同》；二、被告退回押金20000元；三、被告赔偿违约金80000元；四、被告赔偿装修款66950元；5、本案诉讼费由被告承担。本案在诉讼过程中，经本院勘查测量：原告承租的一、二层楼及阁楼墙体仍有多处大小不一、较为明显的渗水痕迹，在渗水痕迹中有部分脱落现象，所留痕迹与原装修风格区别明显。其中在二楼最大渗水痕迹长3.9米，宽2.1米（由地板面往上量），在该处一角有一与原墙体颜色明显不符的痕印（该痕印系被告叫人刮腻子所留），墙体自地板面而上的四周有高度不规则渗水痕迹。阁楼渗水痕迹长2.25米，宽2.15米。一楼最大渗水痕迹长3.4米，宽0.8米。本院认为，根据当事人的陈述及答辩，本案的争议焦点有：一、原告要求解除合同是否有事实和法律依据；二、原告主张返还押金、赔偿违约金及赔偿损失的理由是否充分，证据是否充足。关于第一个争议焦点，本院认为，原、被告自愿签订《门面房租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，是合法有效的，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的《门面房租赁合同》，被告（出租人）主要有将租赁物交付承租人使用、收益，维修租赁物的义务；原告（承租人）主要有支付租金、按约定合理使用租赁物的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，合同的解除有约定解除和法定解除。在《门面房租赁合同》中原、被告并没有约定解除合同的条件，因此，原告主张要求解除合同的依据应是法定解除事由是否成就。根据本院现场勘查测量情况并结合原告提供其与被告诸葛丛军通话记录、信息，足以证明造成原告酒吧墙体大面积渗水、脱落系因被告房屋用排水问题所致，在出现问题后被告未能采取及时有效的维修措施，未尽到合理有效的维修义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”。第九十四条规定“有下列情况之一的，当事人可以解除合同…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其它违约的行为致使不能实现合同的…”。因被告不履行及时有效的维修义务，导致原告经营的酒吧环境被破坏，无法正常营业，不能实现合同目的，且酒吧环境被破坏的事由不能归责于原告。因此，原告在与被告协商未果的情况下诉至法院要求解除房屋租赁合同有事实和法律依据，本院予以支持。关于第二个争议焦点，本院认为，当事人约定押金的目的在于担保承租人因租赁所生债务的履行，在租赁合同终止时，如承租人有不履行行为时，出租人在押金中扣除相应数额；如承租人无不履行的债务，则出租人应返还押金。本案出租人并未提供证据证实承租人有不履行的行为所生债务。因此，原告主张要求被告返还押金20000元，本院予以支持。对原告要求被告赔偿违约金80000元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。原、被告在《门面房租赁合同》约定“租赁期间，甲、乙双方均不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建要收回房屋，必须提前五个月书面通知乙方；如甲方违约，除退回押金外另赔偿违约金捌万元，并赔偿不足部分损失，如乙方违约不得要求返回押金，并赔偿不足部分损失”。从其约定可看出，双方约定赔偿违约金80000元系针对在租赁期间，双方借故解除合同的行为，该违约金的给付具有针对性和单一性，并非针对整个合同的任何一个行为，不具有概括性。同时，原、被告在《门面房租赁合同》约定“租赁期间，甲方应负责房屋主体结构的正常维修，如委托乙方代行维修，费用由甲方承担，若甲方拖延或不作委托维修造成房屋毁损，造成乙方损失的由甲方赔偿。其室内的各种设施（包括门窗）维修费用均由乙方承担。”由此可见，双方对不履行维修义务的违约责任系赔偿损失，而不是直接赔偿违约金80000元。因此，对原告该项主张，本院不予支持。对原告主张要求被告赔偿装修款66950元，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，对未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；因出租人违约导致合同解除，承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。现原告以销售清单、出库单、收款收据、收条等票据为凭要求被告赔偿其装饰装修支出，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百三十一条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，判决如下：一、解除原告洪昕与被告覃迅燕、诸葛丛军于2013年7月30日签订的《门面房租赁合同》，原告洪昕于本判决生效后十日内将承租房屋返还给被告覃迅燕、诸葛丛军；二、被告覃迅燕、诸葛丛军于本判决生效后十日内将押金20000元返还给原告洪昕；三、驳回原告洪昕其他诉讼请求。本案受理费3638元，由原告负担1819元，二被告负担1819元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3638元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审　判　长　　陈德兰审　判　员　　廖德英人民陪审员　　陆正义二〇一五年十月九日代书　记员　　韦明耀更多数据：搜索“”来源：