（2015）济民终字第1956号
裁判日期: 2015-10-09
公开日期: 2015-11-26
案件名称
济宁方佳物业服务有限公司与济宁华都投资有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民终字第1956号上诉人（原审原告）济宁方佳物业服务有限公司。法定代表人刘广良，总经理。委托代理人曹文娟。被上诉人（原审被告）济宁华都投资有限公司。法定代表人丁超，总经理。委托代理人孔庆燕。委托代理人朱慧慧。上诉人济宁方佳物业服务有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2015）任商初字第472号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2014年2月18日，原告与济宁鑫声玉城置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的鑫声玉城B段综合楼提供物业管理服务，物业服务费按业主建筑面积交纳。被告系鑫声玉城业主之一，于2014年3月入住，因装修垃圾的清理，双方对物业费的收取产生争议，被告未向原告交纳物业费。2015年1月28日，原告向被告送达《物业费催缴通知》，内容大致为：双方对装修垃圾清运的费用产生争议，原告认可被告支付的垃圾清运费已折抵物业费至2014年底，并要求被告交纳2015年度物业费。2015年1月，鑫声玉城B段更换了物业服务公司，原告退出。原审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告向被告下达的《物业费催缴通知》已明确载明，双方对装修垃圾清运的费用产生争议，原告认可被告支付的垃圾清运费已折抵物业费至2014年底，并要求被告交纳2015年度物业费。但2015年1月后，被告公司所在的鑫声玉城B段更换了物业服务公司，原告已退出，不再为被告所在地段提供物业服务。因此，原告要求被告支付拖欠的物业费，无事实及法律依据，依法不予支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决：驳回原告济宁方佳物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费438元，由原告济宁方佳物业服务有限公司负担。宣判后，上诉人济宁方佳物业服务有限公司不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审。理由是：原审认定事实错误，原审法院已认定上诉人与被上诉人之间存在物业服务关系，被上诉人于2014年3月入驻鑫声玉城，上诉人为其提供了物业服务，被上诉人一直未缴纳物业服务费，因被上诉人违规装修擅自拆除承重墙而产生建筑垃圾，不属于物业服务合同中的生活垃圾，上诉人没有义务清运，也没有必要支付被上诉人装修垃圾清运费。《物业费催缴通知》中折抵垃圾清运费的前提是垃圾清运费可以折抵物业费，而被上诉人所称的建筑垃圾清运费是由其另外交付的服务费用，不存在折抵的情况。《物业费催缴通知》是2015年2月份出具，但上诉人仅有2014年的物业服务资格，其不可能向上诉人要求2015年的物业费，该通知不是上诉人的真实意思表示，该内容也显失公平。因此，一审法院仅以垃圾清运费折抵物业费就认定上诉人不能向被上诉人收取物业费是错误的。因其认定事实错误，故适用法律错误，一审判决违背平等、公平、等价有偿原则。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院查明事实依法改判。被上诉人济宁华都投资有限公司答辩称，上诉人向被上诉人下发的物业缴费通知，是上诉人真实意思表示，该通知已明确被上诉人清运垃圾的所有费用支出折合被上诉人物业费截至2014年底，上诉人下发催缴通知时不存在欺诈胁迫的情形，加盖的公章也是上诉人的公章，因此是上诉人的真实意思表示，上诉人与鑫声玉城的前期物业合同已明确载明了清运垃圾是上诉人物业服务的内容，而在前期的清运垃圾过程中建筑垃圾是其清运的主要内容，综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，上诉人济宁方佳物业服务有限公司于2015年1月28日出具的《物业费催缴通知》显示，上诉人承担被上诉人清运垃圾的所有费用支出，被上诉人清运垃圾的所有费用折合被上诉人物业费截至2014年底。上诉人上诉请求被上诉人缴纳的物业费25508.76元是2015年的，但2015年1月后，被上诉人所在的鑫声玉城B段更换了物业公司，上诉人不在为该区域提供物业服务，故其无权要求被上诉人缴纳2015年的物业费25508.76元。上诉人称该催缴通知不是其真实意思表示，但其无证据予以证明，故对该意见本院不予支持。综上所述，一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费438元，由上诉人济宁方佳物业服务有限公司负担。本判决为终审判决审 判 长 闫先东代理审判员 张 芳代理审判员 韩 飞二〇一五年十月九日书 记 员 金广洋 百度搜索“”